Erfpacht nader toegelicht

Gewijzigd op Thu, 15 Sep 2022 om 02:37 PM

INHOUDSOPGAVE




Introductievideo over erfpacht


Eric Vlaming docent bij de fluX Academy geeft toelichting hoe je erfpacht binnen fluX VMS het beste kunt verwerken.  




Algemeen informatie fluX erfpacht module

  • Erfpacht: recht om grond dat in eigendom is van een ander te gebruiken tegen een vergoeding (canon).
  • Module wordt in bijna alle fluX waarderingsmodules gebruikt.
  • Module berekend eeuwigdurende kasstroom van de erfpachtcanon (uitzondering mogelijk).
  • Erfpacht is een kostenpost. 
  • Per perceel kan één erfpacht contract worden opgevoerd. 
  • Eén taxatie kan meerdere erfpacht contracten bevatten.
  • Twee typen erfpachtregimes: erfpacht canon en afgekochte erfpacht canon.
  • Wisselen tussen de erfpachtregimes over de tijd kan module niet.
  • Module ondersteunt voor 80-90% van alle typen erfpacht contracten. 
  • Erfpacht kasstroom heeft als enige kasstroom een eigen disconteringsvoet/risico profiel.



Jaarlijkse erfpacht canon

  • Erfpachter betaald jaarlijkse bedrag aan erfverpachter.
  • Ingevoerde huidige canon kan geïndexeerd worden en moment/herhaling kan per dag worden bepaald.
  • Geïndexeerd met inflatie.
  • Canon kan herzien worden en moment/herhaling kan per dag worden bepaald.
  • Bij herziening wordt marktconforme canon bepaald door:

Grondwaarde (indexeren tot herzieningsmoment)
X
Canon % grondwaarde bij herziening

  • Hoogte canon % grondwaarde bij herziening kan een taxateur in het geval van een gemeente als erfverpachter (bijna altijd) ophalen vanuit de website van betreffende gemeente.
  • Herzieningsdatum bepaald nieuwe canon herziening, expiratiedatum niet. Kan wel gelijk zijn aan elkaar.



Casus jaarlijkse erfpacht canon


Peildatum: 01-01-2022
Grondwaarde: EUR 30.000,-
Jaarlijkse grondwaarde index: 1%
Startdatum erfpacht: 01-01-2020
Herzieningsdatum erfpacht: 01-01-2025
Huidige canon: EUR 1.000,-
Indexdatum canon: 01-07-2022
Inflatie: 2%
Herziening: elke 5 jaar
Canon % grondwaarde bij herziening: 3%



Voorbeeldberekening /tijdlijn van jaarlijkse canon



Uitwerking van de berekening


Jaarlijkse canon rapportage

Om inzicht te krijgen in de jaarlijkse correcties kunt u gebruik maken van het NAR correctie rapport. U kunt dit rapport vinden onder ->> Rapportages ->> Correcties



Afgekochte erfpacht canon

  • Bedrag afkoop erfpacht canon wordt bepaald door:

Grondwaarde (indexeren tot expiratiemoment)
X
% Grondwaarde

  • Hoogte % grondwaarde kan een taxateur in het geval van een gemeente als erfverpachter (bijna altijd) ophalen vanuit de website van betreffende gemeente.

Casus afgekochte erfpacht canon

Peildatum: 01-01-2022
Grondwaarde: EUR 30.000
Jaarlijkse grondwaarde index: 1%
Expiratiedatum erfpacht: 01-01-2025
Percentage van de grondwaarde: 60%
Toekomstige duur erfpacht: 10 jaar



Voorbeeldberekening /tijdlijn afgekochte erfpacht canon


Uitwerking van de berekening


Afgekochte erfpacht canon rapportage

Om inzicht te krijgen in de jaarlijkse correcties kunt u gebruik maken van het NAR correctie rapport. U kunt dit rapport vinden onder ->> Rapportages ->> Correcties


Impact op waardering

  • Jaarlijkse kasstroom berekend uit erfpacht module wordt verdisconteerd tegen % disconteringsvoet erfpacht.
  • NAR methode:

    • Erfpacht zit volledig bij de correcties omdat het een discontinue kasstroom is.
    • Erfpacht correctie = Verdisconteerde kasstroom erfpacht opgeteld.
    • Rapport NAR correcties toont per jaar wat de kasstroom van erfpacht is.
  • DCF methode:

    • Erfpacht zit zowel binnen beschouwingsperiode als in de exit waarde bij de correcties
    • In de exit waarde wordt de erfpacht kasstroom met de erfpacht disconteringsvoet verdisconteerd naar het exit moment (na beschouwingsperiode). De gehele exit waarde wordt naar waardepeildatum verdisconteerd met algemene disconteringsvoet. Dit kan een verschil opleveren tussen NAR en DCF.
  • Overdrachtsbelasting erfpacht

  • Bij het verkrijgen van erfpachtrecht moet er overdrachtsbelasting worden betaald, berekend door:


Huidige canon
x
Vermenigvuldigingsfactor
=
Kapitalisatie huidige canon (heffingsgrondslag)
X
Percentage overdrachtsbelasting


  • Vermenigvuldigingsfactor is meestal (eeuwigdurend) het maximum van 17, bepaald door belastingdienst.



Uitzonderingen

  • Aflopend erfpacht contract

    • Na huidig erfpacht contract naar eigendom kan door afloop kasstroom bij expiratiedatum op ja te zetten.
    • Erfpacht wordt nu niet meer eeuwigdurend berekend.
    • Exit Waarde kan worden ingevoerd op expiratiedatum.
    • Alleen DCF methode kan nog worden verstrekt.
    • Let OP! NAR methode valt weg omdat de basis hier is dat deze methode gaat over de eeuwigdurende kasstroom.

  • Gedeelte van perceel erfpacht en gedeelte eigendom

    • Op perceel/appartementsrecht niveau aangeven dat een % eigendom is.
      Let op! Geen op impact DCF/NAR waardering.
    • Invoer 100% en erfpacht canon onjuist!

  • Oplossing is om de percelen/appartementsrechten te splitsen in eigendom en erfpacht delen. Het resultaat is dat dit wel impact heeft op DCF/NAR waardering.


Was dit artikel nuttig?

Dat is fantastisch!

Hartelijk dank voor uw beoordeling

Sorry dat we u niet konden helpen

Hartelijk dank voor uw beoordeling

Laat ons weten hoe we dit artikel kunnen verbeteren!

Selecteer tenminste een van de redenen

Feedback verzonden

We waarderen uw moeite en we gaan proberen om het artikel te verbeteren