Handleiding erfpacht en overige waarden

INHOUDSOPGAVE

• 1. Inleiding
• 2. Percelen
• 3. Kadastrale kaart
• 4. Kadaster en erfpacht
  • 4.1. Kadastrale percelen
  • 4.2. Erfpacht Algemeen
  • 4.3. Erfpacht Totaal
  • 4.4. Afloop kasstroom bij expiratiedatum
  • 4.5. Erfpachtcanon / opstal
  • 4.6. Erfpacht / opstal vooruitbetaald (of afgekocht)
• 5. Rapportages erfpacht / opstal
  • 5.1. NAR-waardering
  • 5.2. DCF-waardering
  • 5.3. Overdrachtsbelasting erfpacht
• 6. Overige waarde(n)
  • 6.1. Overige waarde - Ongebonden grond
  • 6.2. Overige waarden - Woning
  • 6.3. Overige waarden - Overig
  • 6.4. Meerdere overige waarden op hetzelfde perceel

1. Inleiding

Binnen fluX is het mogelijk om een erfpachtcontract per perceel aan te maken. Zo is het mogelijk om verschillende regimes van erfpacht in 1 object door te rekenen. Als er maar 1 erfpachtcontract bestaat dan volstaat het om 1 perceel aan te maken waarop het contract van toepassing is. 

In deze beschrijving van de erfpacht module wordt stap voor stap de werking en berekeningen van erfpacht beschreven. Eerst worden de erfpacht parameters doorlopen met bijbehorende berekeningen. Vervolgens wordt per waarderingsmethode omschreven op welke manier erfpacht is verwerkt.

De erfpacht module is gebouwd om een zo groot mogelijk deel van de erfpachtcontracten invoerbaar te maken. Het kan echter zijn dat bijzondere erfpacht situaties niet goed invoerbaar zijn in het model. In die situaties wordt aangeraden om zelf de erfpachtcorrectie uit te rekenen en bij de correcties toe te voegen. Let er daarbij op dat wanneer er na de beschouwingsperiode nog sprake is van erfpacht ook in de exitwaarde gecorrigeerd moet worden. Dat kan onder tabblad Waardering als correctie op de eindwaarde. Verstrek in dit geval alleen een DCF waardering. Er kan namelijk geen correctie worden ingevoerd die eeuwigdurend geldt ten behoeve van de NAR waardering.

2. Percelen

Het onderdeel erfpacht is in fluX verwerkt onder het tabblad Percelen welke bestaat uit 4 onderdelen.

1. Interactieve kadastrale kaart
2. Kadaster en erfpacht
3. Overige waarde(n)
4. BAG

3. Kadastrale kaart

Als u gebruik maakt van de Wizard zijn er al percelen geselecteerd. Als u geen gebruik maakt van de Wizard kunt u hier percelen selecteren. Dat kan op twee manieren:

1. Via Zoek adres wordt er op basis van het door u gezochte adres ingezoomd op de percelen. U kunt het gewenste perceel (of percelen) selecteren. De beschikbare gegevens worden opgehaald door fluX.
2. U kunt in de interactieve kaart in- en uitzoomen middels het plus- en min-icoon rechtsboven in de kaart of door met uw muis te scrollen.

Selecteer de percelen die bij de taxatie horen. Alle kadastrale percelen komen bij de tab Kadastrale percelen te staan. De appartementsrechten komen te staan onder de tab Kadastrale appartement indexen.

Deze geselecteerde percelen worden automatisch toegevoegd aan de tab Percelen en erfpacht.

4. Kadaster en erfpacht

Het kadastrale percelen zijn automatisch ingevoegd door het systeem. Door op het plusje (Voeg perceel toe) te drukken maakt u zelf nog een nieuw / extra kadastraal perceel aan.

4.1. Kadastrale percelen

Als er geen sprake is van erfpacht kunt u hier ter registratie de percelen invoeren. Voor het verwerken van erfpacht is het verplicht minimaal één perceel in te voeren.

Vanuit de ingevoerde kadastrale percelen worden parameters Grondoppervlak m2 en Grondwaarde per m2 ingevoerd, waardoor er bij grondwaarde € een waarde eruit komt. De waarde in deze parameters kunt u overschrijven. Wanneer geen kadastrale percelen zijn ingevoerd kunt u direct in de parameters de m2 en grondwaarde per m2 waardes invoeren. Een andere optie is om de grondwaarde per m2 BVO in te voeren. Let er daarbij op dat wanneer u zowel de grondwaarde invoert bij BVO’s als op basis van grondwaarde deze waarden bij elkaar op worden geteld.

4.2. Erfpacht Algemeen

4.3. Erfpacht Totaal

4.4. Afloop kasstroom bij expiratiedatum

Het is in zeer specifieke gevallen mogelijk dat de huidige erfpacht / opstal (canon of afgekocht) stopt op de expiratiedatum. Het erfpacht houdt dan op en wordt niet voortgezet met een nieuw contract. In dat geval kan de erfpacht gestopt worden.

Doordat de erfpacht afloopt kan er geen sprake meer zijn van een eeuwigdurende kasstroom, de erfpacht kasstroom eindigt nu immers. De NAR waarde kan niet uitgerekend worden en de DCF loopt tot de expiratiedatum van erfpacht. Vul vervolgens in wat de exitwaarde is van de opstallen bij de expiratiedatum.

Deze exitwaarde wordt met inflatie geïndexeerd tot het bedrag dat bij Exitwaarde opstallen bij expiratie t=exit staat. Het NAR waarde rapport wordt verborgen. De ingevoerde kasstromen lopen immers alleen gedurende de beschouwingsperiode en is er geen sprake van een eeuwigdurende kasstroom.

4.5. Erfpachtcanon / opstal

Wanneer er bij het perceel is gekozen voor het Type erfpacht Erfpacht canon / opstal, dan verschijnen de invoervelden voor de canon.

De correctie op erfpacht is volledige contante waarde over de beschouwingsperiode + 50 jaar.

4.6. Erfpacht / opstal vooruitbetaald (of afgekocht)

Wanneer er bij het perceel is gekozen voor het Type erfpacht Afgekochte erfpacht, dan verschijnen de bijbehorende invoervelden.

De correctie op erfpacht is de contant gemaakte afkoopsommen van erfpacht over de beschouwingsperiode +

50 jaar.

5. Rapportages erfpacht / opstal

5.1. NAR-waardering

Erfpachtkosten zijn in het geheel opgenomen onder de correcties. Dit om de overzichtelijkheid van de correcties met betrekking tot erfpacht (en multipele erfpachtcontracten) te verbeteren. Om de correcties inzichtelijk te maken heeft fluX het “NAR Correctie Rapport” toegevoegd. Dit rapport geeft inzicht in de totale correcties en netto contante waarde correcties over periode van 65 jaar. De erfpacht wordt volledig in de correcties geplaatst. Omdat sprake is van een discontinue kasstroom, is het belangrijk voor de waardering op welk moment in de tijd deze kasstroom valt. De afkoopsommen op expiratiedata worden bij elkaar opgeteld en contant gemaakt naar nu. Dit bedrag komt in de correctie te staan en in mindering gebracht op de waarde. Correctiebedragen buiten de beschouwingsperiode kunnen eventueel aangepast worden met een percentage erfpachtcorrectie toepassen.

5.2. DCF-waardering

Alle erfpacht kasstromen die binnen de beschouwingsperiode vallen zijn zichtbaar in het DCF rapport. De erfpachtcanon zit in het bruto-netto traject en de afkoopsom van erfpacht is verwerkt in de correcties van de eindwaarde. Na de beschouwingsperiode wordt de erfpacht meegenomen in de exitwaarde. Als er sprake is van een jaarlijkse canon dan wordt deze canon (op moment exitwaarde) uit het bruto netto traject van de exitwaarde gehaald (zie ook rapport exitwaarde). Bij een afgekochte erfpacht worden alle afkoopsommen (bij expiraties) vanaf beschouwingsperiode + 1 bij elkaar opgeteld en contant gemaakt.

5.3. Overdrachtsbelasting erfpacht

Bij de verkrijging van een erfpachtrecht moet er niet alleen over de koopprijs overdrachtsbelasting worden betaald. Bij de marktwaarde kk moet de contante waarde van de erfpachtcanon worden opgeteld. Die twee bedragen samen vormen de heffingsgrondslag.

Dit contant maken wordt ook wel het kapitaliseren van de canon genoemd. Het kapitaliseren van de erfpachtcanon gebeurt aan de hand van een tabel. Maatgevend daarbij is de nog lopende duur van de erfpacht. Per jaar geldt een bepaalde, aflopende vermenigvuldigingsfactor. De factor wordt bepaald aan de hand van de onderstaande tabel:

Voor jaar 1 t/m 5 komt er per jaar het volgende getal bij: 0,85

Voor jaar 6 t/m 10 is dit: 0,64

Voor jaar 11 t/m 15 is dit 0,48

Voor jaar 16 t/m 20 is dit 0,36

Voor jaar 21 t/m 25 is dit 0,28

Voor jaar 26 en hoger is dit per jaar 0,15.

De maximale factor is 17. Uit de tabel blijkt dat dit maximum is bereikt bij een erfpacht die nog 51 jaar loopt. 

De overdrachtsbelasting erfpacht wordt normaal gesproken berekend door de huidige canon te vermenigvuldigen met 17. Vervolgens wordt dat bedrag vermenigvuldigd met het percentage overdrachtsbelasting. Dit wordt bij de DCF waarde, exitwaarde en de NAR waarde berekend. De overige factoren worden alleen gebruikt als de afloop erfpacht op ja staat en binnen de 51 jaar het contract afloopt.

6. Overige waarde(n)

In fluX is mogelijk om op twee manieren een overige waarde toe te voegen. Een manier is een bedrijfswoning opnemen. Een tweede manier is een overige waarde zetten op een perceel. In dit hoofdstuk gaan we in op een overige waarde toevoegen op een perceel. Er zijn drie soorten:

1. Ongebonden grond;
2. Woning;
3. Overig.

6.1. Overige waarde - Ongebonden grond

In de tweede kolom van het blok Kadastrale percelen kan je aangeven of er een overige waarde zit op het perceel. Voor ongebonden grond doe je dit door in de dropdown te klikken op ongebonden grond. In onderstaand voorbeeld is de overige waarde ongebonden grond 4.000 m² * € 100 = € 400.000.

Als je naar de tab Overige waarde(n) gaat staat daar een overzicht van de overige waarden. Er is te zien dat de overige waarde voor ongebonden grond € 400.000 bedraagt.

6.2. Overige waarden - Woning

We werken verder met het voorbeeld van net. Middels het plus-icoon voegen we een extra perceel toe. Bij dit perceel selecteren we in de dropdown Woning als overige waarde en vult de gegevens in over het perceel. In dit geval noteren we alleen een grondoppervlak van 200 m².

Dan gaan we naar de tab Overige waarde(n). Hier is een regel waar we de marktwaarde kosten koper kunnen invoeren voor voor de overige waarde van de woning. Stel de woning is € 300.000, dan zetten we neer dat het aantal woningen 1 betreft en de marktwaarde per stuk 300.000 is.

Zoals je kan zien is de totale marktwaarde kk nu € 700.000 bestaande uit een woning en ongebonden grond.

6.3. Overige waarden - Overig

Naast ongebonden grond en een woning kunnen er ook nog andere overige waarden zijn. Te denken valt aan zonnepanelen, een zendmast of een windmolen. Deze kan je onder de noemer Overig toevoegen aan de marktwaarde van de taxatie.

We voegen een extra perceel toe en geven deze als waarde Overig. Net als de woning dien je de waarde voor overig te noteren bij het tabblad Overige waarde(n). We zeggen dat er 20 m² aan zonnepanelen ligt met een waarde per m² van € 600.

6.4. Meerdere overige waarden op hetzelfde perceel

Soms kent een perceel meerdere overige waarden. Ook dat is mogelijk om in fluX te verwerken. Stel van het voorbeeld van zonet. De overige waarde van de ongebonden grond en de zonnepanelen horen bij elkaar (de zonnepanelen liggen op het perceel van de ongebonden grond). Dan is het van belang om de gemeente, gemeentecode kadaster, sectie en nummer hetzelfde in te vullen voor de twee regels.

Nadat je dit doet wordt dit perceel één keer weergegeven in het rapport en worden de grondoppervlaktes (m²) bij elkaar opgeteld. In dit geval dus 4.020. 

Betreft de ongebonden grond 3.980 m² en de zonnepanelen 20m²? Dan voer je dat op die manier in en wordt het totaal 4.000 m².

In het rapport komen twee tabellen. Eén voor kadastrale omschrijving percelen en een voor de overige waarde(n). De overige waardecomponenten zijn tekstueel te onderbouwen onder de tab Tekst rapport - H. Onderbouwing.