Handleiding Residuele grondwaarde (ONT)

Gewijzigd op Thu, 08 Sep 2022 om 11:52 AM

INHOUDSOPGAVE


1. INLEIDING

Deze gebruikershandleiding geeft een toelichting op het residuele grondwaarde rekenmodel en functionaliteiten in fluX VMS voor het Objecttype ONT.


De handleiding start met een beschrijving van de hiërarchie in het rekenmodel. Vervolgens worden de schermen, parameters en hun invloed op de waardering per blok beschreven.

1.1 Hiërarchie

De rekenmodule is gebaseerd op een hiërarchie. Hiermee kan de gebruiker eenvoudig instellingen opgeven die gelden voor alle onderliggende objecten (portfolio, complex, ruimte, contract). Per individuele ruimte- of contracttype kan natuurlijk worden afgeweken van de standaard. Dit principe noemen we overerving.

Het hoogste niveau binnen het fluX VMS is de organisatie, een organisatie kan bestaan uit meerdere taxateurs. Onder de individuele taxateur hangen de portfolio’s van de taxateur en onder de portfolio hangen de complexen, etc.


Voorbeeld:

Per complex kan het IPD-type worden opgegeven. Op deze manier is met één instelling het IPD-type ingevoerd voor alle onderliggende ruimtes. Per ruimtetype kan vervolgens worden afgeweken van dit IPD-type, indien gewenst.


2. ALGEMEEN

Dit hoofdstuk geeft een beschrijving van alle schermen incl. parameters. We geven een korte beschrijving van

de parameters en het effect van iedere parameter op het waarderingsmodel.


2.1 Complex

2.1.1 Complex adres


RijEffect waarderingUitleg
StraatNeeAdresgegevens. Indien u gebruik heeft gemaakt van de Wizard en er zijn meerdere adressen, dan kunt u middels de dropdown de straat kiezen die het hoofdadres van het rapport wordt. Dit veld is overschrijfbaar.
Nr.Nee

Huisnummer. Indien u gebruik heeft gemaakt van de Wizard en er zijn meerdere adressen, dan kunt u middels de dropdown de straat kiezen die het hoofdadres van het rapport wordt. Dit veld is overschrijfbaar.

Toev.NeeToevoeging aan huisnummer. Indien u gebruik heeft gemaakt van de Wizard en er zijn meerdere adressen, dan kunt u middels de dropdown de straat kiezen die het hoofdadres van het rapport wordt. Dit veld is overschrijfbaar.
PcNeePostcode. Indien u gebruik heeft gemaakt van de Wizard en er zijn meerdere adressen, dan kunt u middels de dropdown de straat kiezen die het hoofdadres van het rapport wordt. Dit veld is overschrijfbaar.
LatNeeAutomatisch gegenereerd op basis van postcode en nummer.
LongNeeAutomatisch gegenereerd op basis van postcode en nummer.
KAART COMPLEX

Op basis van postcode en huisnummer wordt het vlaggetje geplaatst. Het kan voorkomen dat het vlaggetje niet juist wordt geplaatst. Het is mogelijk om de plaats van het vlaggetje aan te passen, door de Latitude (Lat) en Longitude (Long) te overschrijven.

Hoe vind je de juiste coördinaten?

De juiste locatiegegevens zijn te vinden in Google Maps. Ga met de cursor op de juiste plek staan en klik via de rechtermuisknop op “Wat is hier?”. De coördinaten worden onderaan in een pop-up getoond.


Deze waardes kunnen enigszins afgerond worden overgenomen: Latitude: 52,22317 en Longitude: 4,512


2.1.2 Huidige portfolio

Dit veld toont onder welke portfolio het huidige waarderingscomplex hangt. Het is mogelijk om het waarderingscomplex te “verplaatsen” door hier een ander portfolio te kiezen. Klik vervolgens links boven op BEWAAR.


Door het verhangen naar een andere portfolio pakt de waardering (d.m.v. overerving) de standaarden van de “nieuwe” portfolio waardoor de waardering zou kunnen wijzigen.


2.1.3 Algemene complex gegevens

ParameterEffect waarderingUitleg
Aanleiding waardering
NeeTaxatie, Aankoop, Verkoop, etc. Verplicht veld om te voldoen aan de NRVT-standaarden.
Type Taxatie
NeeVolledige taxatie, Hertaxatie of Markttechnische update. Wanneer is gekozen voor een Markttechnische update is er een verkort taxatierapport beschikbaar onder de Rapportages.
WaardepeildatumJaDatum waarop de taxatie van toepassing is. Dit is de datum waarnaar de marktwaarde is bepaald. Indien niet ingevuld, gelijk aan de datum opname en inspectie.

Datum opname en inspectie

NeeDatum opname en inspectie.
Beschouwingsperiode
JaKeuze voor duur beschouwingsperiode. Wordt automatisch overgenomen van de opgegeven keuze in de linker navigatie onder het tabblad Instellingen.
Forecast index jaar JaKeuze jaar van prognose inflatie en kostenindexering.
Keuze marktwaarde
JaHier kan worden gekozen welke rekenmethode, in deze module is dat Residuele grondwaarde.


Bijzondere uitgangspunten


Nee

Bij ‘Ja’, tekstueel uitleggen waarom er bijzondere uitgangspunten zijn, wat het verschil is met de marktwaarde zonder dit bijzondere uitgangspunt en de verklaring voor dit verschil.

Park / gebouwnaam
NeeDe naam van het park of gebouw. Als dit veld leeg is wordt het niet getoond in de samenvatting.
Bouwjaar
NeeHet jaar waarin het object gebouwd is.
Taal rapportage
NeeKeuze uit Nederlands of Engels.


2.1.4 Ontwikkelingsplan

ParameterEffect waarderingUitleg

Kans slagen bestemmingsplan wijziging

JaVerwacht slagingspercentage om het bestemmingsplan te wijzigen.


Huidig aantal m² BVO opstallen


Ja
Het aantal m² opstallen dat gesloopt dient te worden.
Startdatum bouw
Ja
Datum waarop de bouw van het object begint.
Bouwtijd (mnd)
Ja
Aantal maanden waarin verwacht wordt dat de bouw voltooid is. 
Verkooptijd (mnd)
Ja
Aantal maanden waarin het object verwacht verkocht te worden.
Commerciële eenheden
Ja

Indien hier ”Ja” wordt ingevuld wordt het tabblad “Commercieel” zichtbaar.

Woningen Ja
Indien hier ”Ja” wordt ingevuld wordt het tabblad “Residentieel” zichtbaar.
IPD type
Ja

IPD type wordt gebruikt voor rapportagedoeleinden (Samenvatting). Verder in de rekenmodule kan dit per ruimte worden aangepast.


3. COMMERCIEEL

Dit tabblad wordt weergegeven indien er is aangegeven dat het gaat om commerciële eenheden. Hier kunt u commerciële ruimtes aanmaken met de bijbehorende parameters.


3.1 Verkopen

Onder Commercieel - Verkopen wordt minimaal één ruimte type aangemaakt met het VVO en de markthuur, die als basis geldt voor de taxatie. Het toevoegen van een nieuwe ruimte gaat d.m.v. het plusteken. U kunt in theorie een ongelimiteerd aantal ruimtes toevoegen.


Het is mogelijk om ruimtetypes te kopiëren. Dit maakt het gemakkelijker wanneer men enkele, min of meer, dezelfde ruimtetypes wil aanmaken. Een ruimte kopiëren doet u middels de knop Kopieer geselecteerd ruimtetype.

Heeft u te veel ruimtes, dan kunt u deze vooraan selecteren en vervolgens op de knop Verwijder geselecteerde ruimtes klikken.


In onderstaand voorbeeld is één ruimtetype aangemaakt. Elk ruimtetype heeft een eigen VVO, markthuur, BAR %, en individueel verkooppercentage. De verkooptijd is overgenomen uit het tabblad Algemeen, op basis van overerving . Bovenin het scherm wordt een overzicht getoond van de verloopstaat zowel per periode als in totaal. Daarnaast worden controlemeldingen gegeven voor bijzondere invoer die eventueel extra toelichting behoeven.


KolomEffect waarderingUitleg
RuimteNeeRuimte is vrij in te vullen. Door elke ruimte een unieke naam te geven, is deze makkelijker te koppelen aan een contract bij “Commercieel - exploitatie”. De ruimtetypes komen terug in het taxatierapport en de rekenbijlage.
IPD typeNeeHet IPD type wordt getoond in het taxatierapport en de rekenbijlage.
VVO / stuksJaOp basis van de VVO / stuks wordt de markthuur en vervolgens de verkoopopbrengsten berekend.

Grond m2 commercieel

JaAantal m2 dat commercieel is.

Markthuur per m2/stuk

Ja

Per ruimte kan hier de markthuur per m2 VVO (of stuk) worden ingevoerd. De markthuur per m2 VVO (of stuk) vormt de basis

voor de berekening van de markthuur per jaar voor het betreffende ruimtetype.

Markthuur (€/jr)Ja

Niet overschrijfbaar. Een berekening van de markthuur per jaar o.b.v. het VVO (of stuk) en de markthuur per m2 VVO (of stuk)

BAR %JaPercentage voor het bruto aanvangsrendement. Dit BAR percentage is tbv de VON waarde.
Verkooptijd mndJa

Wordt automatisch van hoger niveau (tabblad Algemeen - Complex) overgenomen, maar is vrij overschrijfbaar per ruimte. Dit bepaalt in welke periode de verkoop valt.

Individuele verkoop %JaAls de ruimtes individueel (niet verhuurd) verkocht worden is de individuele verkoop 100% (dat komt in het algemeen alleen voor als er sprake is van kleinere gebouwen). Wanneer dit percentage onder de 100% ligt verschijnt het tabblad Exploitatie.
VerkoopopbrengstenJaNiet overschrijfbaar. De verkoopopbrengst komt tot stand door de markthuur te delen door het BAR% maal het percentage voor de individuele verkoop.


3.2 Bouwen

Per ruimte kunt u hier de bouwkosten opgeven.


KolomEffect waarderingUitleg
RuimteNeeNiet overschrijfbaar. Wordt overgenomen van tabblad Commercieel - Verkopen’.
BVO/VVOJaVormfactor om BVO te bepalen o.b.v. VVO. Met deze factor wordt het aantal BVO berekend op basis van de VVO’s.
BVO (m2/stuks)JaBruto verhuurbaar oppervlak in vierkante meters of stuks. BVO wordt gebruikt voor het berekenen van het onderhoud en de herbouwwaarde.

Bouwkosten (m2/stuk)

JaVrij in te vullen. Dit zijn de bouwkosten per m2 of per stuk, afhankelijk van voorafgaand gebruikte meetinstrument.
BouwkostenJaNiet overschrijfbaar. Een berekening van het aantal BVO m2/stuks maal de bouwkosten per m2/stuk.
Startdatum bouwJaWordt automatisch van hoger niveau (tabblad Algemeen - Complex) overgenomen, maar is vrij overschrijfbaar per ruimte.
Bouwtijd (mnd)JaWordt automatisch van hoger niveau (tabblad Algemeen - Complex) overgenomen, maar is vrij overschrijfbaar per ruimte.
VerkoopopbrengstJaNiet overschrijfbaar. Deze berekening is overgenomen van het tabblad Commercieel - Verkopen.
Aantal eenhedenNeeRegistratief veld.


3.3 Exploitatie

Het tabblad Exploitatie wordt weergegeven zodra er onder het tabblad Verkopen een percentage lager dan 100% is opgevoerd voor het veld Individuele verkoop %.

Onder dit tabblad worden de exploitatiecontracten aangemaakt, gekoppeld aan de betreffende ruimtes. Bovenin het scherm wordt een overzicht getoond van de verloopstaat per periode, net als op tabblad Commercieel - Verkopen. Daaronder de verloopstaat als totalen. Rechts ernaast worden controlemeldingen gegeven voor bijzondere invoer die eventueel extra toelichting vereisen.


3.3.1 Contract parameters

We geven een omschrijving van de belangrijkste velden onder het blok Contract parameters. Onder dit blok is het mogelijk contracten toe te voegen aan de taxatie. Het toevoegen van een nieuw contract gaat d.m.v. het plusteken. Indien er meerdere huurcontracten zijn aangemaakt, kan je terugzien welke ruimte(s) gekoppeld is (zijn) aan het huurcontract door het huurcontract hier te selecteren.

KolomEffect waarderingUitleg
Naam huurderNee

Huurder is vrij in te vullen. Huurder(s) komen terug in het

taxatierapport en de rekenbijlage.

StraatNee

Wordt automatisch van hoger niveau (tabblad Algemeen - Complex) overgenomen, maar is vrij overschrijfbaar.

NummerNee

Wordt automatisch van hoger niveau (tabblad Algemeen - Complex) overgenomen, maar is vrij overschrijfbaar.

PlaatsNeeWordt automatisch van hoger niveau (tabblad Algemeen - Complex) overgenomen, maar is vrij overschrijfbaar.
Sorteer opNeeMogelijkheid om de contracten op eigen volgorde te sorteren middels het geven van een nummer aan het contract.
StartdatumJaStartdatum van het contract.
EinddatumJaEinddatum van het contract.
BAR %JaBAR % voor de berekening van de verkoopwaarde VON.
Contracthuur (€/jr)Ja

‘Contracthuur per jaar’: de totale actuele jaarhuur in € per jaar (niet per m2 VVO!)

BTW ja/neeNeeOf de huurder BTW plichtig is ja of nee.
BTW comp% jaarhuurJaEen compensatie in de kosten als de huurder niet BTW plichtig is.
MarktwaardeJaNiet overschrijfbaar. De verkoopopbrengst komt tot stand door de markthuur te delen door het BAR% maal 1 minus het percentage voor de individuele verkoop.


3.3.2 Contract koppeling met ruimtes

We geven een omschrijving van de belangrijkste velden onder het blok Contract koppeling met ruimtes. Onder dit blok is het mogelijk de contracten uit het blok Contract en de ruimte(s) uit tabblad Commercieel – Verkopen aan elkaar te koppelen. Selecteer eerst het contract waaraan de ruimte gekoppeld moet worden. Het toevoegen van een koppeling gaat d.m.v. het plusteken. Meerdere ruimtes per huurcontract zijn uiteraard mogelijk. Let op, de zichtbare contract elementen en contract koppeling is afhankelijk van het geselecteerde contract.


KolomEffect waarderingUitleg
Ruimte typeJaRuimte type uit tabblad Commercieel – Verkopen. Na selectie van de cel, ontstaat een dropdown om andere ruimte te selecteren. Een volgende ruimte koppelen kan d.m.v. het plusteken.
IPD typeNeeWordt automatisch van tabblad Commercieel – Verkopen overgenomen. Is niet overschrijfbaar.
VVO / stuksJaWordt automatisch van tabblad Commercieel – Verkopen overgenomen, maar is vrij overschrijfbaar.

Markthuur (€/m2 of / stuks)

Ja

Wordt automatisch van tabblad Commercieel – Verkopen overgenomen, maar is vrij overschrijfbaar. Indien overschreven,

wordt er voor het verhuurde deel niet langer met de markthuur gerekend van tabblad Commercieel – Verkopen (meer-minderhuur).

Markthuur (€/jr)Nee

Markthuur per jaar voor het verhuurde deel van dit ruimte type. Niet overschrijfbaar.

Berekening van VVO / stuks maal de markthuur per VVO / stuk maal 1 minus het percentage voor individuele verkoop.


3.3.3 Overige contract elementen

We geven een omschrijving van de belangrijkste velden onder het blok Overige contractelementen. Onder dit blok kan per periode een korting opgegeven worden of een compensatie. Standaard is de start- en einddatum van de korting gelijk aan die van het contract. Men kan ook andere start en einddata opgeven als bijvoorbeeld ieder jaar een andere hoeveelheid huurvrij is gegeven. Naast een bedrag per jaar kan er ook een % van de huur worden opgegeven.


Selecteer eerst het contract waaraan het element gekoppeld moet worden. Het toevoegen van een element gaat d.m.v. het plusteken. Meerdere elementen per contract zijn mogelijk. Indien er meerdere contracten zijn aangemaakt, kan je terugzien welke elementen aan het huurcontract zijn toegevoegd door het huurcontract te selecteren.

KolomEffect waarderingUitleg
Element typeJaKeuze Huurvrij, BTW compensatie exploitatiekosten en BTW compensatie investeringen.
StartdatumJaStartdatum Huurvrij, BTW compensatie exploitatiekosten en BTW compensatie investeringen.
EinddatumJaEinddatum Huurvrij, BTW compensatie exploitatiekosten en BTW compensatie investeringen.
Korting (€/termijn) Ja

Huurkorting per jaar.

LET OP! Als de huurkorting korter loopt dan 1 jaar, dient het jaarbedrag berekend en ingevoerd worden.

Korting (%/termijn)JaHuurkorting als percentage van de huurinkomsten. De korting wordt berekend over de ingevoerde periode.
IndexJaStandaard op ‘Ja’. Geldt alleen voor Huurvrij.
Termijn kortingJaOp welk termijn de kortingsbedragen berekend zijn: maand, kwartaal of jaar.


4. RESIDENTIEEL

Dit tabblad wordt alleen getoond wanneer bij het tabblad Algemeen - Complex is aangegeven dat er woningen zijn. Hier kunt u woningen en parkeergelegenheden aanmaken met de bijbehorende parameters. Het is tevens mogelijk om te kiezen of deze objecten worden verkocht of verhuurd.


4.1 Woningen

Onder dit tabblad kunnen woningen worden aangemaakt. Dit kan je doen middels het plusteken. In theorie kan een ongelimiteerd aantal woningen toegevoegd worden.


Het is mogelijk om woningtypes te kopiëren. Dit maakt het gemakkelijker wanneer men enkele, min of meer, dezelfde woningtypes wil aanmaken. Een woning kopiëren doet u middels de knop Kopieer geselecteerd woningtype.


Heeft u te veel woningen, dan kunt u deze vooraan selecteren en vervolgens op de knop Verwijder geselecteerde woningtypes klikken.


Bovenin het scherm wordt een overzicht getoond van het aantal gebouwde, verkochte en verhuurde eenheden per periode. Eén periode staat voor één jaar. Daaronder is een totaaloverzicht te zien. Rechts van het totaaloverzicht worden controle meldingen weergegeven.

In onderstaand voorbeeld is een woning en een parkeerplaats aangemaakt:

KolomEffect waarderingUitleg
Woning type
NeeVrije invoer. Door de woningen een naam te geven zijn deze gemakkelijker te onderscheiden in het tabblad Residentieel - Exploitatie.
IPD type NeeHier wordt aangegeven of het een parkeerplaats, woning of overig type betreft.
Aantal eenheden
JaHet aantal objecten van dit specifieke type woning.
BVO (m2/woning)
JaHet aantal vierkante meter bruto vloeroppervlakte per woning.
BVO / GBO NeeFactor om de transformatie van BVO naar GBO te maken.
GBO (m2/woning)
NeeGebruiksoppervlakte per woning uitgedrukt in m2
Grond (m2/woning)
NeeAantal vierkante meter grond per woning.
Bouwkosten (€/m2)
JaDe bouwkosten per vierkante meter.
Startdatum bouw JaStartdatum van de bouw. Wordt automatisch overgenomen van Algemeen - Complex. Is overschrijfbaar.
Bouwtijd (mnd)
JaDe tijd in maanden die staat voor de bouw vanaf startdatum bouw. Wordt automatisch overgenomen van Algemeen - Complex. Is overschrijfbaar.
Bouwkosten (unit)
Ja

Niet overschrijfbaar. Berekening van de bouwkosten. Aantal m2 per woning maal bouwkosten per m2.

Leegwaarde (€/m2)
JaVerkoopwaarde bij leegstand per vierkante meter in de markt voor deze locatie.


Leegwaarde (€/eenheid)


JaLeegwaarde per stuk. Wordt standaard berekend uit het aantal m2 GBO vermenigvuldigt met de leegwaarde per m2. Is overschrijfbaar.


Startdatum verkopen


JaVrij invoerveld. De startdatum waarop het verkopen van de objecten begint.
Verkooptijd (mnd)JaDe tijd in maanden die staat voor de verkoop van het object, vanaf oplevering bouw. Wordt automatisch overgenomen van Algemeen - Complex. Is overschrijfbaar.
Einddatum verkopen
JaGeen vrij invoerveld. Resultante van de startdatum verkoop plus de verkooptijd in maanden.


Individuele verkoop (%)


Ja

Het percentage woningen dat leeg (niet verhuurd) verkocht wordt.

Verkoopopbrengsten Ja Verkoop opbrengsten van de woningen en/of parkeerplaatsen.

Deze waarde is nog exclusief de Verkoop opbrengst huur.

Residuele grondwaarde

Ja

Deze berekening toont per type de Residuele Grondwaarde. Dit zijn de opbrengsten (verkoop) minus de kosten voor ontwikkeling (zie tab Ontwikkeling), contant gemaakt naar periode 0. Additionele kosten en correcties zijn buiten beschouwing gelaten.


4.2 Exploitatie

Indien de objecten onder het tabblad Residentieel - Woningen niet verkocht zijn, worden ze verhuurd. Deze worden dan getoond onder het tabblad Residentieel - Exploitatie.


KolomEffect waarderingUitleg
Woning type 
NeeNiet overschrijfbaar. Wordt overgenomen van tabblad Residentieel - Woningen.
Te verhuren woning NeeNiet overschrijfbaar. Wordt berekend van tabblad Residentieel - Woningen. Het aantal woning dat verhuurd kan worden.

Onzelfstandige woning

Nee

Bij de exploitatie van een onzelfstandige woning dient hier ‘’Ja’’ ingevuld te worden. Vice versa bij geen onzelfstandige woning.

GBO (m2/woning) Ja Niet overschrijfbaar. Wordt overgenomen van tabblad Residentieel - Woningen.

Leeg ja/nee
JaWanneer de woning is verhuurd bij oplevering dient hier ‘’Nee’’ ingevuld te worden.

Maanden leeg

Ja

Aantal maanden leeg naar oplevering. Wordt overgenomen van tabblad Residentieel - Woningen.

Markthuur (€/woning/termijn)

Ja

Geef aan voor welke huur de woning kan worden verhuurd, let op bij verhuur geldt het minimum van de maximaal redelijke huur per termijn als de beste schatting voor de huur.

Betalingstermijn markthuur

Ja/Nee

Betalingstermijn markthuur (standaard per maand, overschrijfbaar).


Geen effect op de waardering, tenzij de markthuur niet wordt aangepast op de betalingstermijn.

Markthuur (€/woning/jr)

Ja

Niet overschrijfbaar. Wordt berekend door de Markthuur (€/woning/termijn) te vermenigvuldigen met de betalingstermijn.

Markthuur (€/m2/jr)

Ja

Niet overschrijfbaar. Wordt berekend door de Markthuur (€/woning/jr) gedeeld door GBO (m2/woning).

Contracthuur (€/woning/termijn)

Ja

Contracthuur voor zover deze afwijkt van de markt of maximaal redelijke huur, vaak zijn deze bij nieuwbouw natuurlijk gelijk aan elkaar.

Betalingstermijn contracthuurNeeBetalingstermijn contracthuur (standaard per maand, overschrijfbaar).
Punten
JaAantal punten voor de berekening van de maximaal redelijke huur, bij geliberaliseerde woningen hoeft deze parameter niet te worden ingevuld.

Max. redelijke huur (€/woning/maand)

Ja

Niet overschrijfbaar. De maximaal redelijke huur per maand voor de woning op basis van de ingevoerde WWS-punten.

BAR (%) Ja BAR % waartegen de verhuurde woningen VON worden verkocht.

Marktwaarde (€/stuk)
JaMarktwaarde waarvoor de verhuurde woningen worden verkocht.
Marktwaarde ex. btw 
JaMarktwaarde van alle woningen op basis van de marktwaarde kk en de slagingskans, exclusief btw. 


5. PERCELEN

In dit tabblad geeft men een beschrijving van de kadastrale percelen, de waarde van de grond, de hoogte van de erfpachtcorrectie en de waarde van het erfpachtrecht.

Er is een aparte handleiding voor het tabblad Percelen. Zie hiervoor de Handleiding Erfpacht.



6. ONTWIKKELING

In dit tabblad kunnen alle algemene kosten die samenhangen met de ontwikkeling en die niet aan eenheden toegewezen zijn, worden verwerkt. Daarnaast is er plaats voor voorverkoop van de woningen en commerciële eenheden die de rentekosten en opbrengsten bepalen. Tot slot worden de totale stichtingskosten weergegeven inclusief de bouwkosten van de eenheden.


KolomEffect waarderingUitleg
Bouwkosten
JaNiet overschrijfbaar, komt uit de tabbladen Commercieel - Bouwen en Residentieel - Woningen.

Planontwikkelingskosten

Ja

Het percentage planontwikkelingskosten, die afhangen van de verkoopopbrengst.

Honoraria architect/constructeur/advies

Ja

Het percentage honoraria architect / constructeur / advies, die afhangen van de directe bouwkosten (bouwkosten + planontwikkelingskosten).

Leges
Ja
Het percentage leges, die afhangen van de directe bouwkosten (bouwkosten + planontwikkelingskosten).

Algemene bedrijfskosten

Ja

Het percentage algemene bedrijfskosten, die afhangen van de directe bouwkosten (bouwkosten + planontwikkelingskosten).

Verkoop-/makelaarskosten

Ja

Verkoop-/makelaarskosten, die afhangen van de verkoopopbrengst.

Nutsvoorzieningen
Ja
Bedrag voor de nutsvoorzieningen.
Onvoorzien
Ja
Onvoorzien die afhangen van de totale optelsom van de voorgaande kosten.

Renteverlies over stichtingskosten

Ja

Renteverlies over stichtingskosten, welke rente wordt betaald door de ontwikkelaar.

Renteopbrengst voorverkoop

Ja

Renteopbrengst voorverkoop commerciële eenheden en woningen. De rente die wordt betaald door de koper als de ruimtes voor de bouw al zijn verkocht? Geldt voor zowel de commerciële eenheden als de woningen.

% Voorverkoop commercieel

Ja

Percentage van de commerciële eenheden die tijdens de voorverkoop worden/zijn verkocht.

% Voorverkoop woningen

Ja

Percentage van de woningen die tijdens de voorverkoop worden/zijn verkocht.

Winst / risico projectontwikkeling

JaHet percentage winst / risico projectontwikkeling, die afhangen van de verkoopopbrengst.

Stichtingskosten totaal

JaNiet overschrijfbaar. Totaaltelling van alle stichtingskosten.

Nadat de parameters voor de stichtingskosten zijn ingevuld, wordt alle weergegeven in het blok ‘stichtingskosten totaal geïndexeerd’. Deze worden in de periode weergegeven afhankelijk van de waardepeildatum, bouwtijd en verkooptijd. In het blok erboven ‘Timing stichtingskosten’ zijn de kosten voor Leges, Honoraria, algemene bedrijfskosten en nutsvoorzieningen ingevuld. Deze zijn overschrijfbaar, zodat u indien nodig de timing voor deze stichtingskosten kunt aanpassen. De kosten worden geïndexeerd tegen de kostenindex en de inflatie index.



7. ADDITIONEEL

In dit tabblad kunnen additionele kosten voor de ontwikkeling toegevoegd worden. Deze kosten zijn niet jaarlijks continu. De kosten die linksboven worden ingevoerd, zullen berekend worden aan de zijde rechts ernaast en vervolgens in het veld Timing additionele kosten verwerkt worden in het het eerste jaar. In dit veld kan eveneens bepaald worden of er nog verdere additionele kosten plaatsvinden op een ander moment tijdens de beschouwingsperiode.

7.1 Additionele kosten

Per onderdeel is hier in te vullen wat de kosten zijn per vierkante meter.


KolomEffect waarderingUitleg

Sloop opstallen

Ja

De sloop van alle opstallen, ingevoerd als kosten per m2 bestaande BVO.

Saneringskosten / bodemonderzoek

Ja

Deze kosten die gemaakt worden voor sanering of voor bodemonderzoek zullen per m2 berekend worden.

Bouwrijp maken

Ja

Voor de kosten voor het bouwrijp maken van het te ontwikkelen grond. Dit zijn de kosten per m2 grondperceel.

Woonrijp maken

Ja

De kosten t.b.v. het woonrijp maken.

Infrastructuur

Ja

Kosten per m2 infrastructuur, inzake verhardingen, riolering en verlichting.

Exploitatiebijdrage

Ja

De kosten voor exploitatiebijdrage en bovenwijkse voorzieningen per m2 grondoppervlakte.

Planschade

Ja

Vermogensschade door vermindering van waarde van het omliggende vastgoed, of tijdelijke onbereikbaarheid.

Additionele kosten totaal

Ja

Resultante van alle bovengenoemde kostenposten.

Onvoorzien/advies/VTU

Ja

Deze onvoorziene kosten en advieskosten worden berekend als percentage van de Exploitatiebijdrage.


7.2 Vierkante meter

Dit blok maakt het inzichtelijk met welke factor de additionele kosten zijn vermenigvuldigd om tot de totale kosten te komen.

KolomEffect waarderingUitleg
Bestaande BVOJaDe te slopen opstallen.

Grondoppervlak

JaDe grond oppervlak van het perceel. In te vullen onder het tabblad Percelen - Kadaster en erfpacht.

Grondoppervlak

Ja

Het grondoppervlak van het perceel. In te vullen onder het tabblad Percelen - Kadaster en erfpacht.

Water / park (controle berekening)

Ja

Wordt berekend over het aantal vierkante meter grondoppervlak minus grond commercieel, minus grond woningen, minus grond infrastructuur.

InfrastructuurJaHet aantal vierkante meter infrastructuur. In te vullen onder het tabblad Percelen - Indeling perceel.
GrondoppervlakJaHet grondoppervlak van Residentieel en Commercieel.
GrondoppervlakJaHet grondoppervlak van Residentieel en Commercieel.


7.3 Additionele kosten totaal

Dit is een totaaloverzicht van de kosten die zijn ingevuld bij additionele kosten.

KolomEffect waarderingUitleg
Sloop opstallenNee

Overschrijfbaar. Berekening van de sloopkosten opstallen maal de huidige opstallen onder tabblad Algemeen - Complex.

Saneringskosten

Nee

Overschrijfbaar. Berekening van ‘Saneringskosten / bodemonderzoek’ uit de tabel Additionele kosten maal de ‘Grondoppervlakte (m2)’ uit het tabblad Percelen - Kadaster en erfpacht. Wordt dus gerekend over het hele opgevoerde grondoppervlak.

Bouwrijp maken

Nee

Overschrijfbaar. Berekening van ‘Bouwrijp maken’ uit de tabel Additionele kosten maal de ‘Grondoppervlakte (m2’) uit het tabblad Percelen - Kadaster en erfpacht. Wordt dus gerekend over het hele opgevoerde grondoppervlak.

Woonrijp maken

Nee

Het woonrijp maken per m2 grond van de woningen.

Infrastructuur

Nee

Kosten per m2 infrastructuur, inzake verhardingen, riolering en verlichting.

Exploitatiebijdrage

Nee

Overschrijfbaar, berekening van (totaal grond (m2) commercieel + totaal grond (m2/woning)) gedeeld door de exploitatiebijdrage ingevuld bij Additionele kosten.

Planschade

Nee

Niet schrijfbaar, totaal grond (m2/woning)) gedeeld door de planschade ingevuld bij Additionele kosten.

Wijziging bestemmingsplan

Ja

Schrijfbaar, vul hier de kosten in voor het wijzigen van het bestemmingsplan.

Additionele kosten totaal

Nee

Niet schrijfbaar, totaaltelling van alle bovenstaande additionele/kosten.


7.4 Additionele kosten PM

Additionele kosten Pro Memorie. U kunt hier aangeven met Ja of Nee of er wel of (nog) geen volledige duidelijkheid is over de kostenposten. Het is enkel registratie en heeft geen effect op de waardering.



8. CORRECTIES

Onder het tabblad Correcties kunnen correctieve kosten en opbrengsten per jaar worden opgegeven over de beschouwingsperiode. Daarnaast is er de mogelijkheid om overige waarden dan wel eventuele sloop op te nemen voor de waardering.


8.1 Correcties

Onder het kopje Indexatie correctie kan men per veld aangeven of de opgegeven waardes geïndexeerd dienen te worden. Hieronder zijn drie blokken, waarbij in de eerste twee blokken respectievelijk de correctie opbrengsten en kosten kunnen worden opgevoerd over de gehele tijdsperiode. Bij het invoeren van de baten of lasten in de tijd zal door middel van extrapolatie de navolgende jaren ingevuld worden met dezelfde bedragen.


Het derde blok fungeert als resultante van de in de eerste twee blokken. Daarom alleen een overzicht van het derde blok, Correctie berekeningen, zie hieronder.

RijEffect waarderingUitleg
Jaarlijkse batenJaVrije invoer. Door middel van extrapolatie worden opgevoerde waardes in de daaropvolgende periodes automatisch overgenomen.
Incidentele batenJaVrije invoer per periode. Er treedt geen extrapolatie op.
SubsidiesJaVrije invoer per periode. Er treedt geen extrapolatie op.
Jaarlijkse lastenJaVrije invoer. Door middel van extrapolatie worden opgevoerde waardes in de daaropvolgende periodes automatisch overgenomen.
Incidentele lastenJaVrije invoer per periode. Er treedt geen extrapolatie op.

Energiebesparende maatregelen

Ja

Vrije invoer per periode. Er treedt geen extrapolatie op.

OptiesJaVrije invoer per periode. Er treedt geen extrapolatie op.
HuurinkomstenJaVrije invoer per periode. Er treedt geen extrapolatie op.


8.2 Sloop

Wanneer een complex in de toekomst gesloopt wordt kunt u dit opgeven onder Sloop. Vanaf het moment van sloop stoppen alle kasstromen.


ParameterEffect waarderingUitleg
Sloop / verkoop ja/neeJa
Wordt het complex gesloopt. 
Sloop / verkoop datumJaDatum van sloop. Vanaf deze datum stoppen alle kasstromen.

Exitwaarde opstallen/sloopkosten/verkoopprijs

Ja

De eindwaarde van de opstallen.

LET OP! vul een negatief bedrag in wanneer de sloopkosten de waarde van opstallen overstijgen.



9. WAARDERING

Onder dit tabblad kan de taxatie worden afgerond met het invoeren van de indexen per periode en de waarderingsparameters. Onder de waarderingsparameters staan meldingen betreffende het blokkeren van het rapport en informatieve controle meldingen die u scherp houden. Staat alles naar behoren ingevuld, dan zijn er geen blokkerende meldingen.


9.1 Waarderingsparameters


ParameterEffect waarderingUitleg

Disconteringsvoet commercieel

Ja

Disconteringspercentage of vereist rendement.

Disconteringsvoet woningen

Ja

Disconteringsvoet voor het eeuwigdurende verhuur scenario van residentiële objecten.

Disconteringsvoet samengesteld

Ja

Disconteringsvoet commercieel en woningen worden meegenomen naar rato verkoopopbrengsten. Niet overschrijfbaar.

Overdrachtsbelasting (%)

Ja

Percentage overdrachtsbelasting dat wordt betaald over marktwaarde kosten koper.

Transactiekosten (%)

Ja

Percentage transactiekosten dat wordt betaald over marktwaarde kosten koper.

Afronden marktwaarde (rapporten)

Ja

Mogelijkheid om de marktwaarde af te ronden in het rapport.


10. REFERENTIES

Er is een aparte handleiding voor het tabblad Referenties. Zie hiervoor de Handleiding Referenties.


11. TEKST RAPPORT

Er is een aparte handleiding voor het tabblad Tekst Rapport. Zie hiervoor de Handleiding Taxatieproces.


12. RAPPORTAGES

Onder het tabblad Rapportages - Taxatie staan de verschillende rapportages die kunnen worden gedownload, waaronder het standaard Taxatierapport. Voor een uitgebreide beschrijving verwijzen wij naar de Handleiding Algemeen (paragraaf 2.4.7. Rapportages).


Was dit artikel nuttig?

Dat is fantastisch!

Hartelijk dank voor uw beoordeling

Sorry dat we u niet konden helpen

Hartelijk dank voor uw beoordeling

Laat ons weten hoe we dit artikel kunnen verbeteren!

Selecteer tenminste een van de redenen

Feedback verzonden

We waarderen uw moeite en we gaan proberen om het artikel te verbeteren