Handleiding Residuele grondwaarde (ONT)

INHOUDSOPGAVE

• 1. INLEIDING
• 2. ALGEMEEN
  • 2.1 Complex
    • 2.1.1 Complex adres
    • 2.1.2 Huidige portfolio
    • 2.1.3 Algemene complex gegevens
    • 2.1.4 Ontwikkelingsplan
• 3. COMMERCIEEL
  • 3.1 Verkopen
  • 3.2 Bouwen
  • 3.3 Exploitatie
    • 3.3.1 Contract parameters
    • 3.3.2 Contract koppeling met ruimtes
    • 3.3.3 Overige contract elementen
• 4. RESIDENTIEEL
  • 4.1 Woningen
  • 4.2 Exploitatie
• 5. PERCELEN
• 6. ONTWIKKELING
• 7. ADDITIONEEL
  • 7.1 Additionele kosten
  • 7.2 Vierkante meter
  • 7.3 Additionele kosten totaal
  • 7.4 Additionele kosten PM
• 8. CORRECTIES
  • 8.1 Correcties
  • 8.2 Sloop
• 9. WAARDERING
  • 9.1 Waarderingsparameters
• 10. REFERENTIES
• 11. TEKST RAPPORT
• 12. RAPPORTAGES

1. INLEIDING

Deze gebruikershandleiding geeft een toelichting op het residuele grondwaarde rekenmodel en functionaliteiten in fluX VMS voor het Objecttype ONT.

De handleiding start met een beschrijving van de hiërarchie in het rekenmodel. Vervolgens worden de schermen, parameters en hun invloed op de waardering per blok beschreven.

1.1 Hiërarchie

De rekenmodule is gebaseerd op een hiërarchie. Hiermee kan de gebruiker eenvoudig instellingen opgeven die gelden voor alle onderliggende objecten (portfolio, complex, ruimte, contract). Per individuele ruimte- of contracttype kan natuurlijk worden afgeweken van de standaard. Dit principe noemen we overerving.

Het hoogste niveau binnen het fluX VMS is de organisatie, een organisatie kan bestaan uit meerdere taxateurs. Onder de individuele taxateur hangen de portfolio’s van de taxateur en onder de portfolio hangen de complexen, etc.


Voorbeeld:

Per complex kan het IPD-type worden opgegeven. Op deze manier is met één instelling het IPD-type ingevoerd voor alle onderliggende ruimtes. Per ruimtetype kan vervolgens worden afgeweken van dit IPD-type, indien gewenst.

2. ALGEMEEN

Dit hoofdstuk geeft een beschrijving van alle schermen incl. parameters. We geven een korte beschrijving van

de parameters en het effect van iedere parameter op het waarderingsmodel.

2.1 Complex

2.1.1 Complex adres

2.1.2 Huidige portfolio

Dit veld toont onder welke portfolio het huidige waarderingscomplex hangt. Het is mogelijk om het waarderingscomplex te “verplaatsen” door hier een ander portfolio te kiezen. Klik vervolgens links boven op BEWAAR.

Door het verhangen naar een andere portfolio pakt de waardering (d.m.v. overerving) de standaarden van de “nieuwe” portfolio waardoor de waardering zou kunnen wijzigen.

2.1.3 Algemene complex gegevens

2.1.4 Ontwikkelingsplan

3. COMMERCIEEL

Dit tabblad wordt weergegeven indien er is aangegeven dat het gaat om commerciële eenheden. Hier kunt u commerciële ruimtes aanmaken met de bijbehorende parameters.

3.1 Verkopen

Onder Commercieel - Verkopen wordt minimaal één ruimte type aangemaakt met het VVO en de markthuur, die als basis geldt voor de taxatie. Het toevoegen van een nieuwe ruimte gaat d.m.v. het plusteken. U kunt in theorie een ongelimiteerd aantal ruimtes toevoegen.

Het is mogelijk om ruimtetypes te kopiëren. Dit maakt het gemakkelijker wanneer men enkele, min of meer, dezelfde ruimtetypes wil aanmaken. Een ruimte kopiëren doet u middels de knop Kopieer geselecteerd ruimtetype.

Heeft u te veel ruimtes, dan kunt u deze vooraan selecteren en vervolgens op de knop Verwijder geselecteerde ruimtes klikken.

In onderstaand voorbeeld is één ruimtetype aangemaakt. Elk ruimtetype heeft een eigen VVO, markthuur, BAR %, en individueel verkooppercentage. De verkooptijd is overgenomen uit het tabblad Algemeen, op basis van overerving . Bovenin het scherm wordt een overzicht getoond van de verloopstaat zowel per periode als in totaal. Daarnaast worden controlemeldingen gegeven voor bijzondere invoer die eventueel extra toelichting behoeven.

3.2 Bouwen

Per ruimte kunt u hier de bouwkosten opgeven.

3.3 Exploitatie

Het tabblad Exploitatie wordt weergegeven zodra er onder het tabblad Verkopen een percentage lager dan 100% is opgevoerd voor het veld Individuele verkoop %.

Onder dit tabblad worden de exploitatiecontracten aangemaakt, gekoppeld aan de betreffende ruimtes. Bovenin het scherm wordt een overzicht getoond van de verloopstaat per periode, net als op tabblad Commercieel - Verkopen. Daaronder de verloopstaat als totalen. Rechts ernaast worden controlemeldingen gegeven voor bijzondere invoer die eventueel extra toelichting vereisen.

3.3.1 Contract parameters

We geven een omschrijving van de belangrijkste velden onder het blok Contract parameters. Onder dit blok is het mogelijk contracten toe te voegen aan de taxatie. Het toevoegen van een nieuw contract gaat d.m.v. het plusteken. Indien er meerdere huurcontracten zijn aangemaakt, kan je terugzien welke ruimte(s) gekoppeld is (zijn) aan het huurcontract door het huurcontract hier te selecteren.

3.3.2 Contract koppeling met ruimtes

We geven een omschrijving van de belangrijkste velden onder het blok Contract koppeling met ruimtes. Onder dit blok is het mogelijk de contracten uit het blok Contract en de ruimte(s) uit tabblad Commercieel – Verkopen aan elkaar te koppelen. Selecteer eerst het contract waaraan de ruimte gekoppeld moet worden. Het toevoegen van een koppeling gaat d.m.v. het plusteken. Meerdere ruimtes per huurcontract zijn uiteraard mogelijk. Let op, de zichtbare contract elementen en contract koppeling is afhankelijk van het geselecteerde contract.

3.3.3 Overige contract elementen

We geven een omschrijving van de belangrijkste velden onder het blok Overige contractelementen. Onder dit blok kan per periode een korting opgegeven worden of een compensatie. Standaard is de start- en einddatum van de korting gelijk aan die van het contract. Men kan ook andere start en einddata opgeven als bijvoorbeeld ieder jaar een andere hoeveelheid huurvrij is gegeven. Naast een bedrag per jaar kan er ook een % van de huur worden opgegeven.

Selecteer eerst het contract waaraan het element gekoppeld moet worden. Het toevoegen van een element gaat d.m.v. het plusteken. Meerdere elementen per contract zijn mogelijk. Indien er meerdere contracten zijn aangemaakt, kan je terugzien welke elementen aan het huurcontract zijn toegevoegd door het huurcontract te selecteren.

4. RESIDENTIEEL

Dit tabblad wordt alleen getoond wanneer bij het tabblad Algemeen - Complex is aangegeven dat er woningen zijn. Hier kunt u woningen en parkeergelegenheden aanmaken met de bijbehorende parameters. Het is tevens mogelijk om te kiezen of deze objecten worden verkocht of verhuurd.

4.1 Woningen

Onder dit tabblad kunnen woningen worden aangemaakt. Dit kan je doen middels het plusteken. In theorie kan een ongelimiteerd aantal woningen toegevoegd worden.

Het is mogelijk om woningtypes te kopiëren. Dit maakt het gemakkelijker wanneer men enkele, min of meer, dezelfde woningtypes wil aanmaken. Een woning kopiëren doet u middels de knop Kopieer geselecteerd woningtype.

Heeft u te veel woningen, dan kunt u deze vooraan selecteren en vervolgens op de knop Verwijder geselecteerde woningtypes klikken.

Bovenin het scherm wordt een overzicht getoond van het aantal gebouwde, verkochte en verhuurde eenheden per periode. Eén periode staat voor één jaar. Daaronder is een totaaloverzicht te zien. Rechts van het totaaloverzicht worden controle meldingen weergegeven.

In onderstaand voorbeeld is een woning en een parkeerplaats aangemaakt:

4.2 Exploitatie

Indien de objecten onder het tabblad Residentieel - Woningen niet verkocht zijn, worden ze verhuurd. Deze worden dan getoond onder het tabblad Residentieel - Exploitatie.

5. PERCELEN

In dit tabblad geeft men een beschrijving van de kadastrale percelen, de waarde van de grond, de hoogte van de erfpachtcorrectie en de waarde van het erfpachtrecht.

Er is een aparte handleiding voor het tabblad Percelen. Zie hiervoor de Handleiding Erfpacht.

6. ONTWIKKELING

In dit tabblad kunnen alle algemene kosten die samenhangen met de ontwikkeling en die niet aan eenheden toegewezen zijn, worden verwerkt. Daarnaast is er plaats voor voorverkoop van de woningen en commerciële eenheden die de rentekosten en opbrengsten bepalen. Tot slot worden de totale stichtingskosten weergegeven inclusief de bouwkosten van de eenheden.

Nadat de parameters voor de stichtingskosten zijn ingevuld, wordt alle weergegeven in het blok ‘stichtingskosten totaal geïndexeerd’. Deze worden in de periode weergegeven afhankelijk van de waardepeildatum, bouwtijd en verkooptijd. In het blok erboven ‘Timing stichtingskosten’ zijn de kosten voor Leges, Honoraria, algemene bedrijfskosten en nutsvoorzieningen ingevuld. Deze zijn overschrijfbaar, zodat u indien nodig de timing voor deze stichtingskosten kunt aanpassen. De kosten worden geïndexeerd tegen de kostenindex en de inflatie index.

7. ADDITIONEEL

In dit tabblad kunnen additionele kosten voor de ontwikkeling toegevoegd worden. Deze kosten zijn niet jaarlijks continu. De kosten die linksboven worden ingevoerd, zullen berekend worden aan de zijde rechts ernaast en vervolgens in het veld Timing additionele kosten verwerkt worden in het het eerste jaar. In dit veld kan eveneens bepaald worden of er nog verdere additionele kosten plaatsvinden op een ander moment tijdens de beschouwingsperiode.

7.1 Additionele kosten

Per onderdeel is hier in te vullen wat de kosten zijn per vierkante meter.

7.2 Vierkante meter

Dit blok maakt het inzichtelijk met welke factor de additionele kosten zijn vermenigvuldigd om tot de totale kosten te komen.

7.3 Additionele kosten totaal

Dit is een totaaloverzicht van de kosten die zijn ingevuld bij additionele kosten.

7.4 Additionele kosten PM

Additionele kosten Pro Memorie. U kunt hier aangeven met Ja of Nee of er wel of (nog) geen volledige duidelijkheid is over de kostenposten. Het is enkel registratie en heeft geen effect op de waardering.

8. CORRECTIES

Onder het tabblad Correcties kunnen correctieve kosten en opbrengsten per jaar worden opgegeven over de beschouwingsperiode. Daarnaast is er de mogelijkheid om overige waarden dan wel eventuele sloop op te nemen voor de waardering.

8.1 Correcties

Onder het kopje Indexatie correctie kan men per veld aangeven of de opgegeven waardes geïndexeerd dienen te worden. Hieronder zijn drie blokken, waarbij in de eerste twee blokken respectievelijk de correctie opbrengsten en kosten kunnen worden opgevoerd over de gehele tijdsperiode. Bij het invoeren van de baten of lasten in de tijd zal door middel van extrapolatie de navolgende jaren ingevuld worden met dezelfde bedragen.

Het derde blok fungeert als resultante van de in de eerste twee blokken. Daarom alleen een overzicht van het derde blok, Correctie berekeningen, zie hieronder.

8.2 Sloop

Wanneer een complex in de toekomst gesloopt wordt kunt u dit opgeven onder Sloop. Vanaf het moment van sloop stoppen alle kasstromen.

9. WAARDERING

Onder dit tabblad kan de taxatie worden afgerond met het invoeren van de indexen per periode en de waarderingsparameters. Onder de waarderingsparameters staan meldingen betreffende het blokkeren van het rapport en informatieve controle meldingen die u scherp houden. Staat alles naar behoren ingevuld, dan zijn er geen blokkerende meldingen.

9.1 Waarderingsparameters

10. REFERENTIES

Er is een aparte handleiding voor het tabblad Referenties. Zie hiervoor de Handleiding Referenties.

11. TEKST RAPPORT

Er is een aparte handleiding voor het tabblad Tekst Rapport. Zie hiervoor de Handleiding Taxatieproces.

12. RAPPORTAGES

Onder het tabblad Rapportages - Taxatie staan de verschillende rapportages die kunnen worden gedownload, waaronder het standaard Taxatierapport. Voor een uitgebreide beschrijving verwijzen wij naar de Handleiding Algemeen (paragraaf 2.4.7. Rapportages).