Handleiding Duurzaamheid

INHOUDSOPGAVE

• 1. INLEIDING DUURZAAMHEID
• 2. APPLICATIE
  • 2.1 Nieuw geïntroduceerde parameters
  • 2.2 Licht en ventilatie
  • 2.3 Verwarming
  • 2.4 Isolatie
  • 2.5 Duurzame energiebronnen
  • 2.6 Voorgestelde maatregelen verduurzaming gebouw
  • 2.7 Verbruik gas, water en elektriciteit
  • 2.8 Andere wijzigingen ten opzichte van vorige duurzaamheidsparagraaf
• 3. CONCLUSIE
• 4. BIJLAGE 1 Kostenoverzicht | © Koëter Vastgoed Adviseurs 2020

1. INLEIDING DUURZAAMHEID

Duurzaamheid is hip, begrippen als Urban Mining, Wearthy Taxeren, Circulaire economie, Energie Prestatie Gebouwen, Milieuprestatie Gebouwen worden steeds meer onderdeel van het domein van de taxateur, door wet en regelgeving, maar ook door vereisten van de bank voor vergroening van de balans.

https://www.cobouw.nl

Nederlandse Emissieautoriteit

MilieuPrestatie Gebouwen - MPG

Naar aanleiding van deze wet en regelgeving over verduurzaming van gebouwen in Nederland en de problemen die in de bestaande omgeving hiermee spelen heeft fluX in samenwerking met de grootbanken (ING, ABN AMRO, Rabobank), TMI en het Blue Building Institute een duurzaamheidsparagraaf ontwikkeld om de status en de mogelijkheden voor verduurzaming een structurele plek te geven in het taxatierapport commercieel vastgoed.

Voor alle niet afgesloten rapporten geldt vanaf 6 april 2020 dat zij voorzien moeten zijn van een volledig ingevulde duurzaamheidsparagraaf anders kan de taxatie niet afgerond worden en daarmee ook niet worden verstuurd naar de bank.

Deze paragraaf is niet in beton gegoten en zal de komende jaren vaker wijzigen:

• Omdat we proberen bronnen toe te voegen die de taxateur kan controleren (gegevens van de eigenaar of van derden, dataleveranciers, of anderszins)
• Omdat we geen verband hebben gevonden van opgevraagde variabelen met een resultaat (markthuur, disconteringsvoeten, gebouw scores etc.)
• Omdat scores uitgebreid worden, of beperkt (lookups aangepast)
• Omdat het systeem van EPC labels wordt vervangen voor een ander systeem
• Omdat taxateurs structureel aangeven de informatie niet voorhanden te hebben
• Omdat de parameters altijd met nee worden ingevuld (slechts in een uitzonderingsgeval met ja) dan kan de informatie verplaatst worden naar een open veld en hoeft de rest niet meer nee aan te klikken

Bij het wijzigen van de paragraaf zullen wij altijd gebruik maken van dezelfde overgangsregelingen.

De duurzaamheidsparagraaf komt tot stand in samenwerking met TMI en Koeter Vastgoed, de laatste is tevens betrokken bij het opstellen van onderhavige handleiding.

2. APPLICATIE

De duurzaamheidsparagraaf is een vast onderdeel van het taxatierapport onder J - Duurzaamheid.

2.1 Nieuw geïntroduceerde parameters

Object wordt gebruikt als kantoor

Als het object gebruikt wordt als kantoor dan moet het gebouw in 2023 voldoen aan een label C anders mag het huidige gebruik niet worden voortgezet. Het maakt niet uit of het hier gaat om een sporthal of een gebouw met een daadwerkelijke kantoor bestemming.

Ruimte-indeling en installaties zijn eenvoudig aanpasbaar aan veranderende vraag 

Geef aan of de ruimte indeling en installaties voor minder dan 10% van de onderhoudskosten van Koeter voor het type aanpasbaar zijn aan veranderende vraag, kan het gebouw makkelijk voorzien in een andere functie? Zijn ruimtes makkelijk splitsbaar, of groter te maken. Wat gebeurt er dan met de installaties, kunnen die ook aangepast worden?

Materialen zijn overwegend demontabel en herbruikbaar

Geef aan of minimaal 80% van de gebruikte materialen demontabel en herbruikbaar zijn in het pand.

Nadrukkelijk en overwegend duurzame materialen gebruik

Geef aan of minimaal 80% van de gebruikte materialen duurzaam zijn in het pand.

2.2 Licht en ventilatie

Vraag bij de eigenaar na of in het pand water wordt hergebruikt, of dat daar wellicht mogelijkheden voor zijn, voor het doorspoelen van de wc of hergebruik douche warmte bijvoorbeeld:

➔ Gebruikers kunnen ramen openen

➔ Gebruikers kunnen temperatuur aanpassen

➔ Gebruikers kunnen ventilatie aanpassen

Het kunnen aanpassen van de temperatuur, ramen openen en aanpassen (mechanische) ventilatie zal tot tevredenheid van de werknemer/bewoner leiden, maar desoriëntatie en daarmee daling energiezuinigheid van de verwarming en ventilatiesystemen tot gevolg kunnen hebben. Vergeten verwarming uit te doen, bij het weggaan/naar huis gaan. Ramen open in plaats van temperatuur aanpassen etc. Het zal van de gebruiker afhangen in welke mate het invloed zal hebben op het energieverbruik. We kunnen dat pas op grote schaal bekijken als we genoeg data voorhanden hebben over het verbruik van energie in de ruimtes.

➔ Overwegend LED verlichting

➔ Overwegend lichaamsdetectie

Het soort lampen en lichaamsdetectie leidt tot een lager energieverbruik in de ruimte.

2.3 Verwarming

Ga bij de eigenaar na wat de specificaties zijn van de soort en bron van de verwarming, warm water en luchtbehandeling. Controleer bij de inspectie of inderdaad sprake is van deze specificatie. Nieuw is dat meerdere opties aangevinkt kunnen worden, op veler verzoek.

2.4 Isolatie

Standaard wordt in het programma ervan uitgegaan dat de isolatie wordt opgeleverd conform het meest actuele bouwbesluit ten tijde van het bouwjaar, tenzij het renovatiejaar is ingevuld, dan is dit uitgangspunt genomen. Ga de gegevens na bij de eigenaar, het is mogelijk om hier onbekend in te vullen als niemand inzicht in deze data kan verschaffen.

Thermische isolatie, nieuwbouw

https://www.bouwbesluitonline.nl/

2020 | Bouwbesluit en RC waarde

2.5 Duurzame energiebronnen

Geef aan of het gebouw beschikt over zonnepanelen dan wel een andere vorm van duurzame opwekking (in het geval van agrarisch en landelijk vastgoed, voor de overige objecten bestaat deze mogelijkheid niet, want komt nooit voor) van energie, met de nominale opbrengst.

2.6 Voorgestelde maatregelen verduurzaming gebouw

Geef aan hoe de eigenaar het gebouw zo goed mogelijk kan verduurzamen in termen van energieverbruik en kosten.

Koeter Vastgoed Adviseurs

GRESB | The ESG Benchmark for Real Assets

CFP Green Buildings - advies en implementatie van duurzaamheid

Blue Building Institute – Advancing Human Sustainability through the Built Environment

Gebouwen duurzaam-ondernemen

Let op! Deze investeringen moeten zijn gevuld voor alle gebouwen met een Energielabel < A om de verduurzaming in Nederland op gang te helpen. Alleen het investeringbedrag is verplicht. Er zijn verschillende partijen in Nederland die beweren daarvan verstand te hebben. Het is niet aan fluX om over de data een uitspraak te doen, daarvoor hebben wij te weinig inzicht in de onderliggende vraagstukken. Wij laten dat over aan de taxateur.

Binnen fluX wordt een pilot gedaan met een specifieke gebruiker voor het gebruik van CSR van CFP, mocht deze pilot naar tevredenheid worden afgerond, dan kan het zo zijn dat we de koppeling (tegen voorwaarden van CFP) voor iedereen beschikbaar stellen. Maar er zijn meer aanbieders van dergelijke data, die komen allemaal in aanmerking om hun gegevens digitaal aan te leveren. Bij fluX ontbreekt de kennis om een uitspraak te doen over de inhoud.

Totaal investering duurzaamheid

Mochten deze kosten relevant geacht worden door de taxateur (bijvoorbeeld vanwege de wettelijke verplichting van kantoren voor label C in 2023, voeg dan de kosten toe aan de correcties energiebesparende maatregelen. Let op de servicekosten bij leegstand zullen eveneens dalen.

Toelichting voorgestelde maatregelen verduurzaming

Geef een advies over de te nemen maatregelen door de eigenaar gezien de locatie en het type gebouw. Geef een toelichting over hoe het advies is opgebouwd (bron informatie derden, wat wel en niet).

Indicatieve prijzen kantoren van Koeter Vastgoed Adviseurs

Wij hebben van Koeter Vastgoed Adviseurs indicatieve prijzen gekregen (zie bijlage 1) voor duurzaamheidsmaatregelen in kantoren voor gebruik binnen de fluX applicatie. De bedoeling is om deze maatregelen per vastgoedtype verder uit te splitsen, daar wordt door fluX en Koeter Vastgoed Adviseurs in de komende periode verder aan gewerkt.

2.7 Verbruik gas, water en elektriciteit

Geef aan of het verbruik van gas, water en elektriciteit onbekend is (default bekend), dan zijn de velden niet verplicht. Voor een Eigenaar gebruiker gaan we ervan uit dat de gegevens opvraagbaar kunnen zijn voor de kwaliteitstraat.

In een volgende fase willen we hier over de hele dataset van ingevoerde taxaties, bouw en renovatiejaar het verbruik normaliseren en de mogelijkheid geven aan de taxateur om het verbruik na investeringen te schatten, maar het mag natuurlijk nu ook al! U kunt daarop een toelichting geven.

2.8 Andere wijzigingen ten opzichte van vorige duurzaamheidsparagraaf

Een groot aantal parameters is vanwege het feit dat ze nooit of bijna nooit werden ingevuld, uitgefaseerd. Dat betekent niet dat ze geen invloed hebben op de duurzaamheid van het gebouw. U kunt ze benoemen onder het tekstveld "Toekomstbestendigheid gebouw" of "Gevolgen voor de gekozen input parameters van de waardering".

Uitgefaseerd zijn de volgende parameters:

Madaster/bouwstoffen of materialenpaspoort

Madaster

Materialenpaspoort moet verplicht worden in de bouw

Urban mining is de nieuwe trend, doordat partijen verwachten dat de kosten van grondstoffen sterk gaan toenemen. Dit heeft gedeeltelijk te maken met de beschikbaarheid van beperkte grondstoffen, gedeeltelijk met de wil om gebruikte materialen te hergebruiken, gedeeltelijk met goed geplaatste marketing.

Madaster heeft tot doel van ieder gebouw in Nederland een bibliotheek te verschaffen van de gebruikte materialen, dit om hergebruik van materialen te bevorderen. De lobby om het materialenpaspoort verplicht te stellen dringt door tot de ministeries. Dan moet ook de taxateur kennis nemen van het doel van dit soort initiatieven. Het stimuleren van hergebruik van materialen is een speerpunt bij de ministeries EZ en BZK.

Lancering Wearthy Taxeren - CIRCL

Geeft een bedrag voor de te hergebruiken materialen in een gebouw.

Afvalscheiding conform regels gemeente

Let bij de inspectie op de mogelijkheden voor het scheiden van afval in de ruimtes (van de huurders):

➔ papier

➔ glas

➔ plastic

Hergebruik water

Beluister (info) Grijs water

Douche wtw, warmte-terugwinsysteem. Hergebruik warmte uit afval douchewater

Voorzieningen voor bedreigde soorten

wetten.nl - Regeling - Wet natuurbescherming

Het gaat hier om voorzieningen voor kwetsbare soorten dieren (vleermuizen, vogels) en planten met name van belang bij bouw en verbouw van de bestaande omgeving.

Certificaten / contracten

Europese duurzaamheids-taxonomie.

Kort komt het erop neer dat de Europese Commissie in 2018 een actieplan voor financiering van duurzame groei heeft opgesteld. Voor de uitvoering van dit plan heeft de commissie een werkgroep opgesteld, de Technical Working Group on Sustainable Finance (TEG). En die werkgroep heeft in juli 2019 een rapport gepubliceerd met daarin een voorstel voor de betreffende taxonomie:

EU taxonomy technical report by the TEG - June 2019

Dit zijn aardige artikelen waarin bovenstaande wat meer uitgelegd staat, zonder gelijk de overheidspublicaties

zelf in de te duiken:

Agreement reached on the final text of the EU taxonomy regulation

Europese regels voor duurzaam investeren nu akkoord

Groene certificaten kunnen eigenaren van vastgoed interessant vinden voor de verduurzaming van hun vastgoed en daarnaast voor het in aanmerking komen voor balans vergroening bij Banken. Voor het in aanmerking komen voor balans vergroening moet het gebouw op dit moment minimaal een EPC label B hebben. Op dit moment is voor zover wij weten nog geen sprake van balans vergroening en/of rente kortingen, maar dat is wel waar de komende jaren een trend naar toe zal ontstaan als gevolg van recente Europese regelgeving, die de vergroening van de bestaande gebouwenvoorraad niet op gang ziet komen en daarvoor incentives wil neerleggen bij banken. Ieder van deze certificaten zal inspanning verrichten om onderdeel te worden van de Europese wetgeving op dit gebied.

LEED

LEED rating system

Een puntensysteem voor groene gebouwen.

De opname wordt gedaan door een consultant en leidt tot een certificaat, de opname is kostbaar.

Het LEED label komt extreem weinig voor en is daarom uitgefaseerd als parameter, geef een eventueel LEED

label aan onder tekstveld duurzaamheid.

WELL Certificat

Een puntensysteem voor groene gebouwen, die daarnaast rekening houdt met de welzijn van de gebruikers.

De opname wordt gedaan door een consultant en leidt tot een certificaat, de opname is kostbaar.

Het WELL label komt extreem weinig voor en is daarom uitgefaseerd als parameter, geef een eventueel LEED

label aan onder tekstveld duurzaamheid.

Energie Prestatie Contract (EPC)

Energiebesparing garanderen met energieprestatiecontracten

In een energieprestatiecontract (EPC) zijn de afspraken vastgelegd tussen een opdrachtgever en een uitvoerende partij rondom het leveren van energiediensten. De kern van een energieprestatiecontract is de afspraak over de te behalen energiebesparing. De uitvoerende partij geeft hier garanties op. In het contract wordt een bonus-malus systeem beschreven over deze garantie.

Het EPCl komt extreem weinig voor en is daarom uitgefaseerd als parameter, geef een eventueel EPC contract aan onder tekstveld duurzaamheid

Fiscale en wettelijke regelingen

Er zijn verschillende fiscale regelingen die het verduurzamen van gebouwen probeert te bevorderen.

Energie-investeringsaftrek (EIA)

MIA en Vamil

Stimulering Duurzame Energieproductie (SDE+)

Stimulering Duurzame Energietransitie (SDE++)

Alle fiscale en wettelijke regelingen zijn verplaatst naar correcties, neem daar het bedrag op van de subsidie en geef aan in de tekst dat het gaat om een verduurzaming subsidie. Als parameter bestaan ze niet meer, omdat ze erg weinig voorkomen.

Groen

Geef aan of sprake is van groene daken en/of groene gevels Planten geven een gebouw een groene uitstraling, vangen fijnstof af en voorkomen opwarming.

Groen dak

Groene gevels

3. CONCLUSIE

Toekomstbestendigheid gebouw

Het algemene veld duurzaamheid is verplicht en geeft een beeld van de duurzaamheidskenmerken van het gebouw ten opzichte van vergelijkbare gebouwen, de urgentie om te acteren en wellicht werkzaamheden uit te voeren, dan wel andere suggesties voor verduurzaming van het gebouw.

Energielabel

Huidig EPC label of NTA 8800 label, geef ook aan op welke systematiek het label is gebaseerd.

BREAAM label

Hoewel dit veld bijna nooit bevestigend wordt ingevuld is het een verplicht veld voor Rabobank en daarom gehandhaafd in de applicatie

Uitleg energielabel

Eventuele uitleg bij het huidig energielabel en de mogelijke labelsprong na verduurzaming

Verwacht energielabel na investeringen

Geef aan welke labelsprong wenselijk is voor het gebouw en welke kosten daarmee gemoeid zijn. Deze kosten hoeven dus nog geen rol te spelen binnen de taxatie, tenzij de kosten wettelijk verplicht zijn.

Gevolgen van de duurzaamheid van het gebouw voor de vaststelling van de input parameters van de waardering

Geef aan welke gevolgen de toekomstbestendigheid van het gebouw en/of duurzaamheid van het gebouw hebben voor de hoogte van de ingevoerde yields, markthuur, leegstand, mutatiegraad etc.

4. BIJLAGE 1 Kostenoverzicht | © Koëter Vastgoed Adviseurs 2020