Handleiding Waardering Woning (HOU)

Gewijzigd op Tue, 13 Sep 2022 om 04:49 PM

INHOUDSOPGAVE


1. INLEIDING

Deze gebruikershandleiding geeft een toelichting op het leegwaarde rekenmodel en functionaliteiten in fluX VMS voor het Objecttype HOU - Leegwaarde Waardering Woning.


Dit rekenmodel is bedoeld voor het waarderen van alle soorten woningen, te denken valt aan: huizen, villa’s, en appartementen. Maar dit model is ook geschikt voor een bedrijfswoning, verhuurde woning, lege woning en agrarische woning.


De handleiding start met een beschrijving van de hiërarchie in het rekenmodel. Vervolgens worden de schermen, parameters en hun invloed op de waardering per blok beschreven.

1.1 Hiërarchie

De rekenmodule is gebaseerd op een hiërarchie. Hiermee kan de gebruiker eenvoudig instellingen opgeven die gelden voor alle onderliggende objecten (portfolio, complex, ruimte, contract). Per individueel ruimte- of contracttype kan natuurlijk worden afgeweken van de standaard. Dit principe noemen we overerving.


Het hoogste niveau binnen het fluX VMS is de organisatie, een organisatie kan bestaan uit meerdere taxateurs. Onder de individuele taxateur hangen de portfolio’s van de taxateur en onder de portfolio hangen de complexen, etc.


Voorbeeld:

Per complex kan het IPD-type worden opgegeven. Op deze manier is met één instelling het IPD-type ingevoerd voor alle onderliggende ruimtes. Per ruimtetype kan vervolgens worden afgeweken van dit IPD-type, indien gewenst.


2. ALGEMEEN

Dit hoofdstuk geeft een beschrijving van alle schermen inclusief parameters. We geven een korte beschrijving van de parameters en het effect van iedere parameter op het waarderingsmodel.

2.1 Complex

2.1.1 Complex adres


RijEffect waarderingUitleg
PostcodeNeeAdresgegevens. Basis voor vlaggetje op kaart.
NummerNeeAdresgegevens. Basis voor vlaggetje op kaart.
StraatNeeAdresgegevens.
ToevoegingNeeAdresgegevens.
PlaatsNeeAdresgegevens.
BAGNeeBasisregistratie Adressen en Gebouwen.
LatNeeAutomatisch gegenereerd op basis van postcode en nummer.
LongNeeAutomatisch gegenereerd op basis van postcode en nummer.


KAART COMPLEX


Op basis van postcode en huisnummer wordt het vlaggetje geplaatst. Het kan voorkomen dat het vlaggetje niet juist wordt geplaatst. Het is mogelijk om de plaats van het vlaggetje aan te passen, door de Latitude (Lat) en Longitude (Long) te overschrijven.


Hoe vind je de juiste coördinaten?


De juiste locatiegegevens zijn te vinden in Google Maps. Ga met de cursor op de juiste plek staan en klik via de rechtermuisknop op “Wat is hier?”. De coördinaten worden onderaan in een pop-up getoond.


Deze waardes kunnen enigszins afgerond worden overgenomen: Latitude: 52,22317 en Longitude: 4,512.


2.1.2 Huidige portfolio

Dit veld toont onder welke portfolio het huidige waarderingscomplex hangt. Het is mogelijk om het waarderingscomplex te “verplaatsen” door hier een ander portfolio te kiezen. Klik vervolgens links boven op BEWAAR.


Door het verhangen naar een andere portfolio pakt de waardering (d.m.v. overerving) de standaarden van de “nieuwe” portfolio waardoor de waardering zou kunnen wijzigen.


2.1.3 Algemene complex gegevens


ParameterEffect waarderingUitleg
Soort rapportNeeTaxatierapport of Aankoop of Verkooprapport. Verplicht veld om te voldoen aan de NRVT-standaarden.

Waardering met bijzondere uitgangspunten

NeeBij ‘Ja’, tekstueel uitleggen waarom er bijzondere uitgangspunten zijn, wat het verschil is met de marktwaarde zonder dit bijzondere uitgangspunt en de verklaring voor dit verschil.
WaardepeildatumJaDatum waarop de taxatie van toepassing is. Dit is de datum waarnaar de marktwaarde is bepaald. Indien niet ingevuld, gelijk aan de datum opname en inspectie.

Datum opname en inspectie

Nee

Datum opname en inspectie.

BouwjaarNeeHet jaar waarin het object gebouwd is.
Taal RapportageNeeKeuze uit Nederlands of Engels.



3. PERCELEN

In dit tabblad geeft men een beschrijving van de kadastrale percelen, de waarde van de grond, de hoogte van de erfpachtcorrectie en de waarde van het erfpachtrecht.


Er is een aparte handleiding voor het tabblad Percelen. Zie hiervoor de Handleiding Erfpacht.


4. REFERENTIES

Er is een aparte handleiding voor het tabblad Referenties. Zie hiervoor de Handleiding Referenties.

5. TEKST RAPPORT

Het tekst rapport is opgebouwd uit verschillende verticale tabbladen met daarin zowel tekstuele gegevens als rekenkundige gegevens. Er zijn een aantal velden die anders zijn voor Aan of verkooprapport en voor een taxatierapport.


5.1 Aan- of verkooprapport

Voor het aan of verkooprapport zijn er twee andere tabbladen: kantoor en Waardering welke in de volgende twee paragrafen worden toegelicht.


5.1.1 A. Kantoor

Indien u heeft aangegeven dat het om een Aan- of verkooprapport gaat kunt u in dit tabblad alle gegevens kwijt over uw kantoor.


5.1.2 B. Waardering

In dit tabblad kunt u alle gegevens omtrent de waardering kwijt. Te denken valt aan een objectomschrijving, de basis van de waardebepaling en algemene uitgangspunten.

5.2 Taxatierapport

Voor het taxatierapport zijn de tabbladen omtrent de opdracht en de waardering/taxatie iets uitgebreider. Deze worden hieronder verder toegelicht.


5.2.1 A. Opdracht - (1) Opdrachtgever

Indien u heeft aangegeven dat het om een taxatierapport gaat kunt u hier alle gegevens kwijt over de opdrachtgever en een eventuele tweede opdrachtgever.


5.2.2 A. Opdracht - (2) Taxateur

Indien u heeft aangegeven dat het om een taxatierapport is dit tabblad zichtbaar. Hier kunt alle gegevens kwijt over de eerst taxateur, de tweede taxateur en de assistent taxateur. Indien je op het tabblad Algemeen - Complex de eerste taxateur, tweede taxateur en coördinator heeft ingevoerd worden de gegevens automatisch ingevoerd. Heeft u dat nog niet gedaan dan kunt u middels de dropdown hier kiezen welk persoon welke functie betrekt. Staat uw beoogde taxateur of assistent er niet tussen, dan kunt u een samenwerking aanmaken. Hiervoor dient u te gaan naar het tabblad Profiel - Samenwerking.


5.2.3 A. Opdracht - (3) Beschrijving

Indien u heeft aangegeven dat het om een taxatierapport is dit tabblad zichtbaar. Bij dit tabblad kunt u de gegevens kwijt omtrent de opdracht. Alle velden behalve ‘Toelichting opdrachtverstrekking’ kunnen worden voorzien van standaard teksten. Dit om uw taxatieproces verder te optimaliseren. Zo kunt u voorkomen om repeterende teksten iedere keer opnieuw in te voeren. Dit kunt u doen door op de knop > Standaard teksten te klikken en hier standaard teksten in te voeren.


5.2.4 B. Taxatie - (1) Algemeen

Indien u heeft aangegeven dat het om een taxatierapport is dit tabblad zichtbaar. In dit tabblad kunt u algemene gegevens kwijt omtrent de taxatie. Denk hierbij aan objectomschrijving, rapport soort en doel van het rapport. Maar ook informatie over de inspectie en of de marktwaarde kosten koper is of vrij op naam.


5.2.5 B. Taxatie - (2) Backtesting

Hier kunt u indien van toepassing een andere waardering opnemen. Zoals een waarde voor verbouwing.


5.2.6 B. Taxatie - (3) Inzage

In dit tabblad kunt u overzichtelijke maken welke informatie u heeft ingezien met bijbehorende datum en eventueel een opmerking of bron.


5.2.7 B. Taxatie - (4) Plausibiliteit

Hier dient u de plausibiliteitsverklaring in te voeren en de datum van de plausibiliteitstoets.


5.3 Zowel Taxatierapport als Aan of verkooprapport

Naast dat er verschillende tabbladen zijn voor de varianten Taxatierapport en Aan- of verkooprapport zijn er ook tabbladen die voor beide rapporten gelden, deze worden hieronder verder toegelicht.


5.3.1 C. SWOT analyse

In dit tabblad kunt u de beoordeling en risico analyse invoeren, tevens is het mogelijk om hiervoor standaard teksten te maken.


5.3.2 D. Juridisch

In dit tabblad kunt u de juridische aspecten van de taxatie kwijt. Te denken aan erfpacht, rechtelijke bepalingen, VVE en het bestemmingsplan.


5.3.3 E. Object - (1) Algemeen

In dit tabblad kunt u alle algemene gegevens kwijt omtrent het object. Naast een omschrijving kunt u aangeven of het object beschikt over parkeergelegenheid en of er gerenoveerd is.


5.3.4 E. Object - (2) Meetstaat

De meetstaat is de plaats waar u beschrijft hoeveel bouwlagen een object heeft en welke vierkante meters bij de bouwlaag horen. Dit ziet er als volgt uit:


Zoals op bovenstaande afbeelding te zien is geeft Meetstaat Totaal de totalen weer van de bij de Meetstaat ingevoerde gegevens. Daaronder is plek voor een toelichting op de gehele meetstaat. Achter iedere bouwlaag is een plek voor een opmerking betreffende die specifieke bouwlaag mocht dat gewenst zijn.

ParameterEffect waarderingUitleg
Bouwlaag
NeeDe bouwlaag waar vierkante meters aan gekoppeld kunnen worden. De bouwlaag is alleen in cijfers op te geven. De voor de begane grond geldt bijvoorbeeld bouwlaag 1 en voor eerste verdieping is bouwlaag 2. Dit is naar eigen wens in te voeren.

Totaal opp. verdieping (m²)

Nee

De totale oppervlakte van de bouwlaag inclusief nissen, trapgaten, vides en andere inpandige vierkante meters.

Nissen, trapgaten en vides (m²)
NeeHet aantal vierkante meters nissen, trapgaten en vides.
Overig inpandig (m²)
NeeHet aantal vierkante meters overig inpandig. Met overig inpandig wordt bedoeld ruimtes met een maximale hoogte van twee meter of ruimtes die geen daglicht hebben. Bijvoorbeeld een vliering of een kelder.
GO wonen (m²)
NeeNiet vrij invoerbaar. Dit is een berekening die van het totale oppervlakte minus de nissen, trapgaten en vides minus de overig inpandige vierkante meters.

Gebouwgebonden buitenruimte (m²)

NeeHet aantal vierkante meters aan gebouwgebonden buitenruimten. Een buitenruimte die naast, op, tegen of aan het hoofdgebouw is gelegen. Bijvoorbeeld een balkon.

Externe bergruimte (m²)

Nee

Het aantal vierkante meters externe bergruimte. Een bergruimte die geen gedeelde muur met het hoofdgebouw heeft en die

alleen bereikbaar is door de woning te verlaten. Een externe bergruimte heeft geen woonfunctie. Bijvoorbeeld een schuur of garage.


5.3.5 E. Object - (3) Kosten

Bij dit tabblad kunt u alle kosten opgeven omtrent het object.


Bij het blok Generieke aannames kunt u aangeven welke aannames er zijn aangaande het object. U dient zelf een WOZ waarde in te voeren.


Bij het blok Verzekering worden de gegevens omtrent de verzekering ingevoerd.


ParameterEffect waarderingUitleg
Basis herbouwwaarde
NeeDit is de herbouwwaarde in euro’s per vierkante per jaar.
Totaal oppervlak (m²)
NeeNiet vrij invoerbaar. Het totaal oppervlak (m²) dat is opgegeven bij het tabblad E. Object - (2) Meetstaat.
Herbouwwaarde (€/jr)
NeeNiet vrij invoerbaar. Berekening van de basis herbouwwaarde maal het totaal oppervlakte vierkante meters.
Verzekeringspremie
NeeDe verzekeringspremie in promille.

Verzekering (€/jr incl. belasting)

NeeHerbouwwaarde vermenigvuldigd met de verzekeringspremie incl. btw.


Bij het blok Onderhoud kunnen de gegevens omtrent het onderhoud worden ingevoerd.


ParameterEffect waarderingUitleg

Overschrijven basisinstallatie per woning

NeeDe kosten die verbonden zijn aan het overschrijven van de basisinstallatie. 
Onderhoud basis (€/jr)
NeeDe kosten voor het basisonderhoud op jaar basis.
Totaal onderhoud (€/jr)
NeeNiet overschrijfbaar. Totaaltelling van het overschrijven van de basisinstallatie plus het basisonderhoud.



Bij het blok Totale kosten worden de totale kosten berekend middels al bekende en nieuwe gegevens.

ParameterEffect waarderingUitleg

OZB tarief WOZ waarde (%)

NeeVrije invoer. Het tarief voor de OZB.
OZB belasting (€/jr)
Nee
Niet overschrijfbaar. Berekening van de WOZ waarde maal het OZB tarief.
Rioolbelasting (€/jr) Nee
Vrije invoer. Het bedrag voor rioolbelasting op jaar basis.

Afvalstoffenheffing (€/jr)

Nee
Vrije invoer. Het bedrag voor afvalstoffenheffing op jaar basis.

Watersysteemheffing bebouwd (€/jr)

Nee
Vrije invoer.

Watersysteemheffing ingezetenen (€/jr)

Nee
Vrije invoer. Waterschapsbelasting welke de bewoners betalen.
VVE bijdrage (€/mnd)
Nee
Vrije invoer. De VVE bijdrage per maand.
VVE bijdrage (€/jr)
Nee
Niet overschrijfbaar. Berekening van de VVE bijdrage per maand maal twaalf maanden.
Erfpacht canon (€/jr)
Nee
Niet overschrijfbaar. Het bedrag voor erfpacht canon per jaar. Wordt overgenomen van tabblad Percelen - Kadaster en erfpacht.
Verzekering (€/jr)
NeeNiet overschrijfbaar. Overgenomen van Verzekering (€/jr incl. belasting).
Onderhoud (€/jr)
NeeNiet overschrijfbaar. Overgenomen van het totaal onderhoud per jaar.


Gas, water en elektriciteit (€/jr)


NeeVrije invoer. Het bedrag voor gas, water en elektriciteit op jaarbasis.
Overige kosten (€/jr)
NeeVrije invoer voor overige kosten op jaarbasis.
Totale kosten (€/jr)
NeeNiet overschrijfbaar. Totaaltelling van alle bovengenoemde parameters exclusief het percentage voor het OZB tarief.


5.3.6 E. Object - (4) Score

Geef hier de score aan van het object en waarom u deze score geeft. Om de rapportage consistent te houden is er een aparte handleiding betreffende de definities van de drop-down menu’s, dit document heet: TMI Invulinstructie.


5.3.7 F. Locatie

In het tabblad locatie kunt u de beoordeling omtrent de locatie kwijt. Zo kunt u aangeven wat uw bevindingen zijn aangaande de ligging, bereikbaarheid, parkeren en een overall score voor de locatie. Om de rapportage consistent te houden is er een aparte handleiding betreffende de definities van de drop-down menu’s, dit document heet: TMI Invulinstructie.


5.3.8 G. Gebruik

Geef hier aan wat het huidige gebruik is van het object en wat het voorgenomen gebruik is.


5.3.9 H. Onderbouwing - Markt

In dit tabblad kunt u gegevens over de markt invoeren. Gevraagde gegevens betreffen hier: marktvisie,

courantheid van verkoop en de verkooptijd.


5.3.10 H. Onderbouwing - Marktwaarde

Dit is het gedeelte waar de marktwaarde tot stand komt.

ParameterEffect waarderingUitleg

Marktwaarde voor correcties (€)

JaNaar eigen schatting op te geven marktwaarde voor correcties.

Milieu investeringen (€)

JaDe verwachte investeringen omtrent milieu.
Incidentele lasten (€)
JaVrije invoer. Indien er incidentele lasten zijn, kunt u deze hier opgeven.
Incidentele baten (€)
JaVrije invoer. Indien er incidentele baten zijn, kunt u deze hier opgeven.
Erfpacht correcties (€)
JaNiet overschrijfbaar. Wordt overgenomen uit tabblad Percelen - Kadaster en erfpacht.

Marktwaarde incl. overige waarde (€)

JaNiet overschrijfbaar. Totaaltelling van bovengenoemde waardes.
AfrondenNeeOp hoeveel u de taxatie wilt afronden

Marktwaarde afgerond (€)

NeeWat de marktwaarde is als deze afgerond dient te worden.


5.3.11 I. Duurzaamheid

Voor deze paragraaf is een aparte handleiding, genaamd: Handleiding duurzaamheid.


5.3.12 J. Extra Hoofdstuk & Bijlagen

Dit laatste tabblad geeft u de mogelijk om een extra hoofdstuk toe te voegen aan het rapport.


6. RAPPORTAGES

Onder het tabblad Rapportages - Taxatie staan de verschillende rapportages die kunnen worden gedownload, waaronder het standaard Taxatierapport.


Was dit artikel nuttig?

Dat is fantastisch!

Hartelijk dank voor uw beoordeling

Sorry dat we u niet konden helpen

Hartelijk dank voor uw beoordeling

Laat ons weten hoe we dit artikel kunnen verbeteren!

Selecteer tenminste een van de redenen

Feedback verzonden

We waarderen uw moeite en we gaan proberen om het artikel te verbeteren