INHOUDSOPGAVE
- 1. INLEIDING
- 2. ALGEMEEN
- 3. PERCELEN
- 4. REFERENTIES
- 5. TEKST RAPPORT
- 5.1 Aan- of verkooprapport
- 5.2 Taxatierapport
- 5.3 Zowel Taxatierapport als Aan of verkooprapport
- 5.3.1 C. SWOT analyse
- 5.3.2 D. Juridisch
- 5.3.3 E. Object - (1) Algemeen
- 5.3.4 E. Object - (2) Meetstaat
- 5.3.5 E. Object - (3) Kosten
- 5.3.6 E. Object - (4) Score
- 5.3.7 F. Locatie
- 5.3.8 G. Gebruik
- 5.3.9 H. Onderbouwing - Markt
- 5.3.10 H. Onderbouwing - Marktwaarde
- 5.3.11 I. Duurzaamheid
- 5.3.12 J. Extra Hoofdstuk & Bijlagen
- 6. RAPPORTAGES
1. INLEIDING
Deze gebruikershandleiding geeft een toelichting op het leegwaarde rekenmodel en functionaliteiten in fluX VMS voor het Objecttype HOU - Leegwaarde Waardering Woning.
Dit rekenmodel is bedoeld voor het waarderen van alle soorten woningen, te denken valt aan: huizen, villa’s, en appartementen. Maar dit model is ook geschikt voor een bedrijfswoning, verhuurde woning, lege woning en agrarische woning.
De handleiding start met een beschrijving van de hiërarchie in het rekenmodel. Vervolgens worden de schermen, parameters en hun invloed op de waardering per blok beschreven.
1.1 Hiërarchie
De rekenmodule is gebaseerd op een hiërarchie. Hiermee kan de gebruiker eenvoudig instellingen opgeven die gelden voor alle onderliggende objecten (portfolio, complex, ruimte, contract). Per individueel ruimte- of contracttype kan natuurlijk worden afgeweken van de standaard. Dit principe noemen we overerving.
Het hoogste niveau binnen het fluX VMS is de organisatie, een organisatie kan bestaan uit meerdere taxateurs. Onder de individuele taxateur hangen de portfolio’s van de taxateur en onder de portfolio hangen de complexen, etc.
Voorbeeld:
Per complex kan het IPD-type worden opgegeven. Op deze manier is met één instelling het IPD-type ingevoerd voor alle onderliggende ruimtes. Per ruimtetype kan vervolgens worden afgeweken van dit IPD-type, indien gewenst.
2. ALGEMEEN
Dit hoofdstuk geeft een beschrijving van alle schermen inclusief parameters. We geven een korte beschrijving van de parameters en het effect van iedere parameter op het waarderingsmodel.
2.1 Complex
2.1.1 Complex adres
Rij | Effect waardering | Uitleg |
Postcode | Nee | Adresgegevens. Basis voor vlaggetje op kaart. |
Nummer | Nee | Adresgegevens. Basis voor vlaggetje op kaart. |
Straat | Nee | Adresgegevens. |
Toevoeging | Nee | Adresgegevens. |
Plaats | Nee | Adresgegevens. |
BAG | Nee | Basisregistratie Adressen en Gebouwen. |
Lat | Nee | Automatisch gegenereerd op basis van postcode en nummer. |
Long | Nee | Automatisch gegenereerd op basis van postcode en nummer. |
| ||
Op basis van postcode en huisnummer wordt het vlaggetje geplaatst. Het kan voorkomen dat het vlaggetje niet juist wordt geplaatst. Het is mogelijk om de plaats van het vlaggetje aan te passen, door de Latitude (Lat) en Longitude (Long) te overschrijven.
|
2.1.2 Huidige portfolio
Dit veld toont onder welke portfolio het huidige waarderingscomplex hangt. Het is mogelijk om het waarderingscomplex te “verplaatsen” door hier een ander portfolio te kiezen. Klik vervolgens links boven op BEWAAR.
Door het verhangen naar een andere portfolio pakt de waardering (d.m.v. overerving) de standaarden van de “nieuwe” portfolio waardoor de waardering zou kunnen wijzigen.
2.1.3 Algemene complex gegevens
Parameter | Effect waardering | Uitleg |
Soort rapport | Nee | Taxatierapport of Aankoop of Verkooprapport. Verplicht veld om te voldoen aan de NRVT-standaarden. |
Waardering met bijzondere uitgangspunten | Nee | Bij ‘Ja’, tekstueel uitleggen waarom er bijzondere uitgangspunten zijn, wat het verschil is met de marktwaarde zonder dit bijzondere uitgangspunt en de verklaring voor dit verschil. |
Waardepeildatum | Ja | Datum waarop de taxatie van toepassing is. Dit is de datum waarnaar de marktwaarde is bepaald. Indien niet ingevuld, gelijk aan de datum opname en inspectie. |
Datum opname en inspectie | Nee | Datum opname en inspectie. |
Bouwjaar | Nee | Het jaar waarin het object gebouwd is. |
Taal Rapportage | Nee | Keuze uit Nederlands of Engels. |
3. PERCELEN
In dit tabblad geeft men een beschrijving van de kadastrale percelen, de waarde van de grond, de hoogte van de erfpachtcorrectie en de waarde van het erfpachtrecht.
Er is een aparte handleiding voor het tabblad Percelen. Zie hiervoor de Handleiding Erfpacht.
4. REFERENTIES
Er is een aparte handleiding voor het tabblad Referenties. Zie hiervoor de Handleiding Referenties.
5. TEKST RAPPORT
Het tekst rapport is opgebouwd uit verschillende verticale tabbladen met daarin zowel tekstuele gegevens als rekenkundige gegevens. Er zijn een aantal velden die anders zijn voor Aan of verkooprapport en voor een taxatierapport.
5.1 Aan- of verkooprapport
Voor het aan of verkooprapport zijn er twee andere tabbladen: kantoor en Waardering welke in de volgende twee paragrafen worden toegelicht.
5.1.1 A. Kantoor
Indien u heeft aangegeven dat het om een Aan- of verkooprapport gaat kunt u in dit tabblad alle gegevens kwijt over uw kantoor.
5.1.2 B. Waardering
In dit tabblad kunt u alle gegevens omtrent de waardering kwijt. Te denken valt aan een objectomschrijving, de basis van de waardebepaling en algemene uitgangspunten.
5.2 Taxatierapport
Voor het taxatierapport zijn de tabbladen omtrent de opdracht en de waardering/taxatie iets uitgebreider. Deze worden hieronder verder toegelicht.
5.2.1 A. Opdracht - (1) Opdrachtgever
Indien u heeft aangegeven dat het om een taxatierapport gaat kunt u hier alle gegevens kwijt over de opdrachtgever en een eventuele tweede opdrachtgever.
5.2.2 A. Opdracht - (2) Taxateur
Indien u heeft aangegeven dat het om een taxatierapport is dit tabblad zichtbaar. Hier kunt alle gegevens kwijt over de eerst taxateur, de tweede taxateur en de assistent taxateur. Indien je op het tabblad Algemeen - Complex de eerste taxateur, tweede taxateur en coördinator heeft ingevoerd worden de gegevens automatisch ingevoerd. Heeft u dat nog niet gedaan dan kunt u middels de dropdown hier kiezen welk persoon welke functie betrekt. Staat uw beoogde taxateur of assistent er niet tussen, dan kunt u een samenwerking aanmaken. Hiervoor dient u te gaan naar het tabblad Profiel - Samenwerking.
5.2.3 A. Opdracht - (3) Beschrijving
Indien u heeft aangegeven dat het om een taxatierapport is dit tabblad zichtbaar. Bij dit tabblad kunt u de gegevens kwijt omtrent de opdracht. Alle velden behalve ‘Toelichting opdrachtverstrekking’ kunnen worden voorzien van standaard teksten. Dit om uw taxatieproces verder te optimaliseren. Zo kunt u voorkomen om repeterende teksten iedere keer opnieuw in te voeren. Dit kunt u doen door op de knop > Standaard teksten te klikken en hier standaard teksten in te voeren.
5.2.4 B. Taxatie - (1) Algemeen
Indien u heeft aangegeven dat het om een taxatierapport is dit tabblad zichtbaar. In dit tabblad kunt u algemene gegevens kwijt omtrent de taxatie. Denk hierbij aan objectomschrijving, rapport soort en doel van het rapport. Maar ook informatie over de inspectie en of de marktwaarde kosten koper is of vrij op naam.
5.2.5 B. Taxatie - (2) Backtesting
Hier kunt u indien van toepassing een andere waardering opnemen. Zoals een waarde voor verbouwing.
5.2.6 B. Taxatie - (3) Inzage
In dit tabblad kunt u overzichtelijke maken welke informatie u heeft ingezien met bijbehorende datum en eventueel een opmerking of bron.
5.2.7 B. Taxatie - (4) Plausibiliteit
Hier dient u de plausibiliteitsverklaring in te voeren en de datum van de plausibiliteitstoets.
5.3 Zowel Taxatierapport als Aan of verkooprapport
Naast dat er verschillende tabbladen zijn voor de varianten Taxatierapport en Aan- of verkooprapport zijn er ook tabbladen die voor beide rapporten gelden, deze worden hieronder verder toegelicht.
5.3.1 C. SWOT analyse
In dit tabblad kunt u de beoordeling en risico analyse invoeren, tevens is het mogelijk om hiervoor standaard teksten te maken.
5.3.2 D. Juridisch
In dit tabblad kunt u de juridische aspecten van de taxatie kwijt. Te denken aan erfpacht, rechtelijke bepalingen, VVE en het bestemmingsplan.
5.3.3 E. Object - (1) Algemeen
In dit tabblad kunt u alle algemene gegevens kwijt omtrent het object. Naast een omschrijving kunt u aangeven of het object beschikt over parkeergelegenheid en of er gerenoveerd is.
5.3.4 E. Object - (2) Meetstaat
De meetstaat is de plaats waar u beschrijft hoeveel bouwlagen een object heeft en welke vierkante meters bij de bouwlaag horen. Dit ziet er als volgt uit:
Zoals op bovenstaande afbeelding te zien is geeft Meetstaat Totaal de totalen weer van de bij de Meetstaat ingevoerde gegevens. Daaronder is plek voor een toelichting op de gehele meetstaat. Achter iedere bouwlaag is een plek voor een opmerking betreffende die specifieke bouwlaag mocht dat gewenst zijn.
Parameter | Effect waardering | Uitleg |
Bouwlaag | Nee | De bouwlaag waar vierkante meters aan gekoppeld kunnen worden. De bouwlaag is alleen in cijfers op te geven. De voor de begane grond geldt bijvoorbeeld bouwlaag 1 en voor eerste verdieping is bouwlaag 2. Dit is naar eigen wens in te voeren. |
Totaal opp. verdieping (m²) | Nee | De totale oppervlakte van de bouwlaag inclusief nissen, trapgaten, vides en andere inpandige vierkante meters. |
Nissen, trapgaten en vides (m²) | Nee | Het aantal vierkante meters nissen, trapgaten en vides. |
Overig inpandig (m²) | Nee | Het aantal vierkante meters overig inpandig. Met overig inpandig wordt bedoeld ruimtes met een maximale hoogte van twee meter of ruimtes die geen daglicht hebben. Bijvoorbeeld een vliering of een kelder. |
GO wonen (m²) | Nee | Niet vrij invoerbaar. Dit is een berekening die van het totale oppervlakte minus de nissen, trapgaten en vides minus de overig inpandige vierkante meters. |
Gebouwgebonden buitenruimte (m²) | Nee | Het aantal vierkante meters aan gebouwgebonden buitenruimten. Een buitenruimte die naast, op, tegen of aan het hoofdgebouw is gelegen. Bijvoorbeeld een balkon. |
Externe bergruimte (m²) | Nee | Het aantal vierkante meters externe bergruimte. Een bergruimte die geen gedeelde muur met het hoofdgebouw heeft en die alleen bereikbaar is door de woning te verlaten. Een externe bergruimte heeft geen woonfunctie. Bijvoorbeeld een schuur of garage. |
5.3.5 E. Object - (3) Kosten
Bij dit tabblad kunt u alle kosten opgeven omtrent het object.
Bij het blok Generieke aannames kunt u aangeven welke aannames er zijn aangaande het object. U dient zelf een WOZ waarde in te voeren.
Bij het blok Verzekering worden de gegevens omtrent de verzekering ingevoerd.
Parameter | Effect waardering | Uitleg |
Basis herbouwwaarde | Nee | Dit is de herbouwwaarde in euro’s per vierkante per jaar. |
Totaal oppervlak (m²) | Nee | Niet vrij invoerbaar. Het totaal oppervlak (m²) dat is opgegeven bij het tabblad E. Object - (2) Meetstaat. |
Herbouwwaarde (€/jr) | Nee | Niet vrij invoerbaar. Berekening van de basis herbouwwaarde maal het totaal oppervlakte vierkante meters. |
Verzekeringspremie | Nee | De verzekeringspremie in promille. |
Verzekering (€/jr incl. belasting) | Nee | Herbouwwaarde vermenigvuldigd met de verzekeringspremie incl. btw. |
Bij het blok Onderhoud kunnen de gegevens omtrent het onderhoud worden ingevoerd.
Parameter | Effect waardering | Uitleg |
Overschrijven basisinstallatie per woning | Nee | De kosten die verbonden zijn aan het overschrijven van de basisinstallatie. |
Onderhoud basis (€/jr) | Nee | De kosten voor het basisonderhoud op jaar basis. |
Totaal onderhoud (€/jr) | Nee | Niet overschrijfbaar. Totaaltelling van het overschrijven van de basisinstallatie plus het basisonderhoud. |
Bij het blok Totale kosten worden de totale kosten berekend middels al bekende en nieuwe gegevens.
Parameter | Effect waardering | Uitleg |
OZB tarief WOZ waarde (%) | Nee | Vrije invoer. Het tarief voor de OZB. |
OZB belasting (€/jr) | Nee | Niet overschrijfbaar. Berekening van de WOZ waarde maal het OZB tarief. |
Rioolbelasting (€/jr) | Nee | Vrije invoer. Het bedrag voor rioolbelasting op jaar basis. |
Afvalstoffenheffing (€/jr) | Nee | Vrije invoer. Het bedrag voor afvalstoffenheffing op jaar basis. |
Watersysteemheffing bebouwd (€/jr) | Nee | Vrije invoer. |
Watersysteemheffing ingezetenen (€/jr) | Nee | Vrije invoer. Waterschapsbelasting welke de bewoners betalen. |
VVE bijdrage (€/mnd) | Nee | Vrije invoer. De VVE bijdrage per maand. |
VVE bijdrage (€/jr) | Nee | Niet overschrijfbaar. Berekening van de VVE bijdrage per maand maal twaalf maanden. |
Erfpacht canon (€/jr) | Nee | Niet overschrijfbaar. Het bedrag voor erfpacht canon per jaar. Wordt overgenomen van tabblad Percelen - Kadaster en erfpacht. |
Verzekering (€/jr) | Nee | Niet overschrijfbaar. Overgenomen van Verzekering (€/jr incl. belasting). |
Onderhoud (€/jr) | Nee | Niet overschrijfbaar. Overgenomen van het totaal onderhoud per jaar. |
| Nee | Vrije invoer. Het bedrag voor gas, water en elektriciteit op jaarbasis. |
Overige kosten (€/jr) | Nee | Vrije invoer voor overige kosten op jaarbasis. |
Totale kosten (€/jr) | Nee | Niet overschrijfbaar. Totaaltelling van alle bovengenoemde parameters exclusief het percentage voor het OZB tarief. |
5.3.6 E. Object - (4) Score
Geef hier de score aan van het object en waarom u deze score geeft. Om de rapportage consistent te houden is er een aparte handleiding betreffende de definities van de drop-down menu’s, dit document heet: TMI Invulinstructie.
5.3.7 F. Locatie
In het tabblad locatie kunt u de beoordeling omtrent de locatie kwijt. Zo kunt u aangeven wat uw bevindingen zijn aangaande de ligging, bereikbaarheid, parkeren en een overall score voor de locatie. Om de rapportage consistent te houden is er een aparte handleiding betreffende de definities van de drop-down menu’s, dit document heet: TMI Invulinstructie.
5.3.8 G. Gebruik
Geef hier aan wat het huidige gebruik is van het object en wat het voorgenomen gebruik is.
5.3.9 H. Onderbouwing - Markt
In dit tabblad kunt u gegevens over de markt invoeren. Gevraagde gegevens betreffen hier: marktvisie,
courantheid van verkoop en de verkooptijd.
5.3.10 H. Onderbouwing - Marktwaarde
Dit is het gedeelte waar de marktwaarde tot stand komt.
Parameter | Effect waardering | Uitleg |
Marktwaarde voor correcties (€) | Ja | Naar eigen schatting op te geven marktwaarde voor correcties. |
Milieu investeringen (€) | Ja | De verwachte investeringen omtrent milieu. |
Incidentele lasten (€) | Ja | Vrije invoer. Indien er incidentele lasten zijn, kunt u deze hier opgeven. |
Incidentele baten (€) | Ja | Vrije invoer. Indien er incidentele baten zijn, kunt u deze hier opgeven. |
Erfpacht correcties (€) | Ja | Niet overschrijfbaar. Wordt overgenomen uit tabblad Percelen - Kadaster en erfpacht. |
Marktwaarde incl. overige waarde (€) | Ja | Niet overschrijfbaar. Totaaltelling van bovengenoemde waardes. |
Afronden | Nee | Op hoeveel u de taxatie wilt afronden |
Marktwaarde afgerond (€) | Nee | Wat de marktwaarde is als deze afgerond dient te worden. |
5.3.11 I. Duurzaamheid
Voor deze paragraaf is een aparte handleiding, genaamd: Handleiding duurzaamheid.
5.3.12 J. Extra Hoofdstuk & Bijlagen
Dit laatste tabblad geeft u de mogelijk om een extra hoofdstuk toe te voegen aan het rapport.
6. RAPPORTAGES
Onder het tabblad Rapportages - Taxatie staan de verschillende rapportages die kunnen worden gedownload, waaronder het standaard Taxatierapport.
Was dit artikel nuttig?
Dat is fantastisch!
Hartelijk dank voor uw beoordeling
Sorry dat we u niet konden helpen
Hartelijk dank voor uw beoordeling
Feedback verzonden
We stellen uw moeite op prijs en zullen proberen het artikel te verbeteren