Handleiding Wonen (WON)

Gewijzigd op Di, 13 Sep, 2022 om 4:48 PM

INHOUDSOPGAVE

1. Inleiding
- 1.1 Hiërarchie
2. Algemeen
- 2.1 Complex
3. Woningen
4. Percelen
5. Correcties
6. Waardering
- 6.1 Scenario’s
- 6.2 Waardering
7. Referenties
8. Tekst rapport
9. Rapportages

1. Inleiding

Deze gebruikershandleiding geeft uitleg over het residentiële rekenmodel en de functionaliteiten in fluX VMS voor het Objecttype WON op complex niveau.

De handleiding start met een beschrijving van de hiërarchie in het rekenmodel. Vervolgens worden de schermen, parameters en hun invloed op de waardering per blok beschreven.

1.1 Hiërarchie

Het rekenmodel is gebaseerd op een hiërarchie. Hierdoor kan de gebruiker eenvoudig instellingen opgeven die gelden voor alle onderliggende objecten (portfolio, complex, woningtype, woning). Per individueel object kan natuurlijk wel worden afgeweken van de standaard. Dit principe noemen we overerving.

Het hoogste niveau binnen het fluX VMS is de organisatie, een organisatie kan bestaan uit meerdere taxateurs. Onder de individuele taxateur hangen portfolio’s van de taxateur en onder de portfolio hangen de complexen, etc.

Voorbeeld:

Per complex kan het aantal WWS-punten worden opgegeven t.b.v. de Maximaal redelijke huur. Op deze manier is met één instelling de WWS-punten gezet voor alle onderliggende woningen. Deze punten kunnen per woningtype en individuele woning worden aangepast, waardoor differentiatie ontstaat.

2. Algemeen

Dit hoofdstuk geeft een beschrijving van alle schermen incl. parameters. We geven een korte beschrijving van de parameters en het effect van iedere parameter op het waarderingsmodel.

2.1 Complex

2.1.1 Complex adres

Rij	Effect waardering	Uitleg
Postcode	Nee	Adresgegevens. Basis voor vlaggetje op kaart.
Nummer	Nee	Adresgegevens. Basis voor vlaggetje op kaart.
Straat	Nee	Adresgegevens.
Toevoeging	Nee	Adresgegevens.
Plaats	Nee	Adresgegevens.
BAG	Nee	Basisregistratie Adressen en Gebouwen
Lat	Nee	Automatisch gegenereerd op basis van postcode en nummer.
Long	Nee	Automatisch gegenereerd op basis van postcode en nummer.
KAART COMPLEX
Op basis van postcode en huisnummer wordt het vlaggetje geplaatst. Het is mogelijk om de plaats van het vlaggetje aan te passen, door de Latitude (Lat) en Longitude (Long) te overschrijven. Hoe vind je de juiste coördinaten? De juiste locatiegegevens zijn te vinden in Google Maps. Ga met de cursor op de juiste plek staan en klik met de rechtermuisknop op “Wat is hier?”. De coördinaten worden onderaan in een pop-up getoond. Deze waardes kunnen enigszins afgerond worden overgenomen: Latitude: 52,22317 en Longitude: 4,512

2.1.2 Huidige portfolio

Dit veld toont onder welke portfolio het huidige waarderingscomplex hangt. Het is mogelijk om het waarderingscomplex te “verplaatsen” door hier een ander portfolio te kiezen. Klik vervolgens links boven op BEWAAR.

Door het verhangen naar een andere portfolio pakt de waardering (d.m.v. overerving) de standaarden van de “nieuwe” portfolio waardoor de waardering zou kunnen wijzigen.

2.1.3 Algemene complex gegevens

Parameter	Effect waardering	Uitleg
Aanleiding	Nee	Taxatie, Aankoop, Verkoop, etc. Verplicht veld om te voldoen aan de NRVT-standaarden.
Type Taxatie	Nee	Volledige taxatie, Markttechnische update of Hertaxatie. Wanneer is gekozen voor een Markttechnische update is er slechts een verkort taxatierapport beschikbaar onder de Rapportages.
Waardepeildatum	Ja	Geeft aan vanaf welke datum de prognose van de kasstromen start.
Datum opname en inspectie	Nee	Datum opname en inspectie.
Beschouwingsperiode	Ja	Keuze voor duur beschouwingsperiode. Wordt automatisch overgenomen van de opgegeven keuze in de linker navigatie onder het tabblad Instellingen.
Forecast index jaar	Ja	Kies hier voor het jaar van de inflatie en kostenindexering forecast.
Keuze Marktwaarde	Ja	Standaard is dit de DCF waarde (max). Expliciet kan er gekozen worden voor DCF doorexploitatie of DCF uitponden.
Bijzondere uitgangspunten	Nee	Mits ja, tekstueel uitleggen waarom er bijzondere uitgangspunten zijn.
Taal Rapportage	Ja	Keuze uit Nederlands of Engels.

2.1.4 Type woning model en algemene aannames

Parameter	Effect waardering	Uitleg
Onzelfstandige woning	Ja	Generieke aanname voor de woningen op complex niveau. Kan worden afgeweken op onderliggende niveaus.
Punten	Ja	Generieke aanname voor de woningen op complex niveau. Kan worden afgeweken op onderliggende niveaus.
Beschermd	Ja	Generieke aanname voor de woningen op complex niveau. Kan worden afgeweken op onderliggende niveaus.
Parkeren	Nee	Generieke aanname voor de woningen op complex niveau. Kan worden afgeweken op onderliggende niveaus.
Gesplitst	Ja	Generieke aanname voor de woningen op complex niveau. Kan worden afgeweken op onderliggende niveaus.
HIW	Ja	Huurinkomens wet. Generieke aanname voor de woningen op complex niveau. Kan worden afgeweken op onderliggende niveaus.
Extra stijging HIW (%)	Ja	Vul hier de extra stijging in die op de huurindex van de contracthuur wordt berekend voor de huurders die vallen in de HIW.

3. Woningen

3.1 Types en units

Onder Types en units maakt u binnen het complex eerst minimaal één woningtype en vervolgens de woningen aan. Het aanmaken van een nieuw Type of nieuwe Woning gaat d.m.v. het plusteken.

In onderstaand voorbeeld zijn twee woningtypes aangemaakt (tussenwoning en hoekwoning). Vervolgens zijn er 36 woningen aangemaakt waarvan er 12 gekoppeld zijn aan het woningtype Hoekwoning en 24 woningen gekoppeld zijn aan het woningtype Tussenwoning.

Door het gebruik van woningtypen kunt u eenvoudiger/sneller data opvoeren. Alle opgevoerde data bij een woningtype geldt automatisch als default voor alle woningen die gekoppeld zijn aan dat woningtype. Natuurlijk bestaat er per individuele woning wel de mogelijkheid om dit te overschrijven.

We geven een omschrijving van de belangrijkste velden onder het blok Woningen.

Kolom	Effect waardering	Uitleg
Woningtype	Nee	Aan welk woningtype is de woning gekoppeld. D.m.v. het dropdown kan VHE worden verhangen naar een ander Woningtype.
VHE-ID	Nee	Vrije invoer. Registratienummer van de woning.
Straat	Nee	Wordt automatisch van hoger niveau (zoals aangegeven onder tabblad Algemeen) overgenomen, maar is vrij overschrijfbaar.
Nummer	Nee	Wordt automatisch van hoger niveau (zoals aangegeven onder tabblad Algemeen) overgenomen, maar is vrij overschrijfbaar.
Toevoeging	Nee	Wordt automatisch van hoger niveau (zoals aangegeven onder tabblad Algemeen) overgenomen, maar is vrij overschrijfbaar.
Postcode	Nee	Wordt automatisch van hoger niveau (zoals aangegeven onder tabblad Algemeen) overgenomen, maar is vrij overschrijfbaar.
Plaats	Nee	Wordt automatisch van hoger niveau (zoals aangegeven onder tabblad Algemeen) overgenomen, maar is vrij overschrijfbaar.
BAG ID	Nee	Basisregistratie adressen en gebouwen ID.
Subtype	Nee	Wordt automatisch van een hoger niveau overgenomen. D.m.v. een dropdown kan men een ander subtype kiezen.
IPD type	Ja	Het IPD-type is een kenmerk in fluX dat aan de basis ligt van de waarderingen. Kies hier in geval van woningen voor 4-woning.
Onzelfstandige woning	Ja	Slechts op zelfstandige wooneenheden kan de verhuurderheffing en de boveninflatoire huurverhoging worden toegepast. Bovendien geldt dat voor niet-zelfstandige eenheden alleen het doorexploitatiescenario wordt berekend, omdat uitponden niet volgens de normale principes zal verlopen. Het is wel mogelijk om in de Full-versie het uitpondscenario toe te passen.
GBO	Ja	Gebruiksoppervlak in vierkante meters.
Startdatum huurder	Ja	De datum waarop het huurcontract van start gaat.
Leeg ja/nee	Ja	Staat de woning op peildatum leeg.
Beschermd	Ja	Keuze of woning in een Beschermd Stads- of Dorpsgezicht ligt en zodoende een monumentenstatus heeft. Dit is van invloed op de maximale huurprijs (plus van 15% als het beschermd is).
Markthuur	Ja	Markthuur per gekozen termijn. Het te kiezen termijn is achteraan te vinden. Keuze uit: jaar, kwartaal en maand.
Contracthuur	Ja	Contracthuur per gekozen termijn. Het te kiezen termijn is achteraan te vinden. Keuze uit: jaar, kwartaal en maand.
Punten	Ja	Aantal WWS-punten op basis waarvan de maximaal redelijke huur wordt bepaald.
Max. redelijke huur	Ja	De maximaal redelijke huur wordt vastgesteld op basis van het puntensysteem van het Woningwaarderingsstelsel (WWS).
Huur potentie jr	Ja	Verschil tussen de actuele contracthuur en de huur na mutatie berekend op jaarbasis. Bij mutatie wordt er van de max. redelijke huur uitgegaan indien lager contracthuur lager is dan max. redelijke huur.
Leegwaarde m²	Ja	Op te geven als prijs per vierkante meter.
Leegwaarde	Ja	Standaard op basis van de WOZ waarde.
WOZ waarde	Ja	WOZ-waarde welke effect heeft op de verkoopopbrengsten, verkoopkosten, belasting en verzekering en de berekende markthuur.
Aanvangsleegstand mnd	Ja	Hier kan men aangeven met hoeveel maanden leegstand er gerekend moet worden op t=0, met een minimum van 1 maand.
Volgorde	Nee	Op van hier opgevoerde getallen wordt de presentatie aangepast, van laag naar hoog.
Gesplitst ja/nee	Ja	In het uitpondscenario worden, indien nog niet gesplitst, kosten gerekend voor het splitsen van woningen.
Gerenoveerd ja/nee	Nee	Rapport parameter.
Parkeren	Nee	Rapport parameter.
HIW ja/nee	Ja	Huur Inkomenswet, huurverhoging om scheefwonen tegen te gaan. Indien de inkomensgrens hoger is dan de sociale huur.
Termijn markthuur	Ja	Keuze termijnbetaling markthuur. Het te kiezen termijn is achteraan te vinden. Keuze uit: jaar, kwartaal en maand.
Termijn contracthuur	Ja	Keuze termijnbetaling contracthuur. Het te kiezen termijn is achteraan te vinden. Keuze uit: jaar, kwartaal en maand.

3.2 Kosten complex

Onderstaand een beschrijving van de opbouw van de kosten die vallen voor het complex dat u nu aan het invullen/taxeren bent. Met de ingevulde gegevens links in het scherm,, wordt rechts mee gerekend.

3.2.1 Berekening kosten

Kolom	Effect waardering	Uitleg
WOZ waarde (€)	Ja	Wordt automatisch van hoger niveau (zoals aangegeven onder tabblad Woningen/Types en units) overgenomen, maar is vrij overschrijfbaar. Dit betreft de zelf ingevoerde WOZ op waardepeildatum.
OZB tarief (%)	Ja	Wordt automatisch gegenereerd op basis van gekozen normonderhoud plaats, maar is vrij overschrijfbaar. Dit is te kiezen bij het tabblad Algemeen-Complex.
Rioolbelasting eenheid	Ja	Wordt automatisch gegenereerd op basis van gekozen normonderhoud plaats. Dit is te kiezen bij het tabblad Algemeen-Complex.
Rioolbelasting (€/eenheid)	Ja	Wordt automatisch gegenereerd op basis van gekozen normonderhoud plaats, maar is vrij overschrijfbaar. Dit is te kiezen bij het tabblad Algemeen-Complex.
Herbouwwaarde (€/m²)	Ja	Vrije invoer. Mits niet ingevoerd pakt het model de herbouwwaarde vanuit de normonderhoud. Dit is te kiezen bij het tabblad Algemeen-Complex.
Verzekeringspremie ‰	Ja	Wordt automatisch gegenereerd op basis van gekozen normonderhoud plaats, maar is vrij overschrijfbaar.
Waterschapslasten ‰ WOZ waarde	Ja	Vrije invoer. Percentage van de WOZ-waarde.
Overige zakelijke lasten (€/jr)	Ja	Vrije invoer.
Oninbare %	Ja	Vrije invoer. Percentage van de theoretische jaarhuur.
Beheerkosten €/woning	Ja	Vrije invoer. Euro per woning per jaar.
Overige kosten €/jr	Ja	Vrije invoer. Euro per jaar voor alle eenheden.
Centrale verwarming	Ja	Soort centrale verwarming.Keuze uit: CV individueel, CV collectie en WW (warmtewisselaar).
Bouwkundig onderhoud €/woning	Ja	Vrije invoer. Mits niet ingevoerd pakt het model de basis installatie vanuit de normonderhoud. Voor meerjarenonderhoud zie 3.2.4 VEX of meerjarenonderhoud.
Installatieonderhoud €/woning	Ja	Vrije invoer. Mits niet ingevoerd pakt het model de basis onderhoud vanuit de normonderhoud.
Locatie toeslag %	Ja	Vrije invoer. De locatie toeslag wordt gebruikt voor de onderhouds- en herbouwkosten. (Bijv. voor populaire locaties)
Object toeslag %	Ja	Vrije invoer. De object toeslag wordt gebruikt voor de onderhouds- en herbouwkosten.
Voorspellingsjaar verhuurderheffing	Ja	Voorspelling-/forecastjaar van het % verhuurderheffing van de WOZ-waarde.
Verhuurdersheffing	Ja	Is de verhuurderheffing van toepassing ja/nee? Eventueel rekenen met een een beperking vanaf 10 of 50 VHE?

3.2.2 Lastenoverzicht

Overzicht van de opbouw van de lasten in € per jaar, als % van de theoretische huur en als € per woning.

3.2.3 Extra installaties

U kunt extra installaties opvoeren met bijbehorende onderhoudskosten die worden meegenomen in de DCF-waardering.

Kolom	Effect waardering	Uitleg
VEX-installatie	Ja	Vrije keuze, d.m.v. een dropdown-menu.
Naam installatie	Nee	Naamgeving, vrije invoer.
Aantal	Ja	Vrije invoer van het aantal van de gekozen installatie.
Onderhoud per stuk	Ja	Vrije invoer.
Herbouw per stuk	Ja	Vrije invoer.

3.2.4 VEX of meerjarenonderhoud

Kolom	Effect waardering	Uitleg
Meerjarenplanning onderhoud €/jr	Ja	Onderhoudskosten per periode vrij te overschrijven.
Norm onderhoud (niet geïndexeerd)	Ja	Berekening. Onderhoud conform het normonderhoudsboek (VEX).
Kasstroom onderhoud	Ja	Berekening. Onderhoud welke wordt gebruikt in de waardering. Default gelijk aan VEX tenzij Onderhoud conform meerjarenplanning is ingevoerd.

3.3 Kosten types en units

Overzicht van de kosten per woningtype en individuele woningen. De standaarden worden weergegeven op basis van het type vastgoed maar kan per individuele worden overschreven.

Kolom	Effect waardering	Uitleg
Type	Nee	Wordt automatisch overgenomen van de eerdere keuze van het tabblad Woningen/Types en units.
Straat	Nee	Wordt automatisch overgenomen van de eerdere keuze van het tabblad Woningen/Types en units.
Nummer	Nee	Wordt automatisch overgenomen van de eerdere keuze van het tabblad Woningen/Types en units.
Plaats	Nee	Wordt automatisch overgenomen van de eerdere keuze van het tabblad Woningen/Types en units.
Vastgoedtype	Ja	Wordt automatisch overgenomen van de eerdere keuze van het blok hierboven, maar kan overschreven worden.
Type CV	Ja	Wordt automatisch overgenomen van de eerdere keuze van het tabblad Woningen/Kosten complex.
Installatieonderhoud €/woning	Ja	Wordt automatisch gegenereerd op basis van type vastgoed normonderhoud, maar kan worden overschreven.
Bouwkundig onderhoud €/woning	Ja	Wordt automatisch gegenereerd op basis van type vastgoed normonderhoud, maar kan worden overschreven.
Herbouwwaarde (€/m²)	Ja	Wordt automatisch gegenereerd op basis van type vastgoed normonderhoud, maar kan worden overschreven.
OZB tarief %	Ja	Wordt automatisch gegenereerd op basis van plaats normonderhoud, maar kan worden overschreven.
Rioolbelasting (%)	Ja	Wordt automatisch gegenereerd op basis van plaats normonderhoud, maar kan worden overschreven.
Verzekeringspremie	Ja	Wordt automatisch gegenereerd op basis van plaats normonderhoud, maar kan worden overschreven.

4. Percelen

In dit tabblad geeft men een beschrijving van de kadastrale percelen, de waarde van de grond, de hoogte van de erfpachtcorrectie en de waarde van het erfpachtrecht.

Er is een aparte handleiding voor het tabblad Percelen. Zie hiervoor de Handleiding Erfpacht .

5. Correcties

Onder het tabblad Correcties kunnen correctieve kosten en opbrengsten per jaar worden opgegeven over de gehele beschouwingsperiode. Daarnaast is er de mogelijkheid om overige waarden dan wel eventuele sloop op te nemen voor de waardering.

5.1 Correcties

Men kan per veld aangeven of de opgegeven waardes al dan niet geïndexeerd moeten worden. Daarnaast zijn er drie blokken, waarbij in de eerste twee blokken respectievelijk de correctie opbrengsten en kosten kunnen worden opgevoerd. Het derde blok is de resultante van de in de eerste twee blokken opgegeven opbrengsten en kosten. Daarom alleen een overzicht van het derde blok, Correctie berekeningen, zie hieronder.

Rij	Effect waardering	Uitleg
Jaarlijkse baten	Ja	Vrije invoer. Door middel van extrapolatie worden opgevoerde waardes in de daaropvolgende periodes automatisch overgenomen. U kunt zelf links bovenaan aangeven of de jaarlijkse baten geïndexeerd dienen te worden.
Incidentele baten	Ja	Vrije invoer per periode, een periode is één jaar. Er treedt geen extrapolatie op. U kunt zelf links bovenaan aangeven of de incidentele baten geïndexeerd dienen te worden.
Subsidies	Ja	Vrije invoer per periode, een periode is één jaar. Er treedt geen extrapolatie op. U kunt zelf links bovenaan aangeven of de subsidies geïndexeerd dienen te worden.
Jaarlijkse lasten	Ja	Vrije invoer. Door middel van extrapolatie worden opgevoerde waardes in de daaropvolgende periodes automatisch overgenomen. U kunt zelf links bovenaan aangeven of de jaarlijkse lasten geïndexeerd dienen te worden.
Incidentele lasten	Ja	Vrije invoer per periode, een periode is één jaar. Er treedt geen extrapolatie op. U kunt zelf links bovenaan aangeven of de incidentie lasten geïndexeerd dienen te worden.
Achterstallig onderhoud	Ja	Vrije invoer per periode, een periode is één jaar. Er treedt geen extrapolatie op. U kunt zelf links bovenaan aangeven of het achterstallig onderhoud geïndexeerd dient te worden.
Renovatie	Ja	Vrije invoer per periode, een periode is één jaar. Er treedt geen extrapolatie op. U kunt zelf links bovenaan aangeven of de renovatie kosten geïndexeerd dienen te worden. LET OP! Het is niet mogelijk om na renovatie andere markthuren of mutatie huren vast te leggen. Wat u wel kunt doen is de markthuurindex aanpassen, tabblad Waardering - Waardering.

5.2 Overige waarden kosten koper

U kunt overige waarden opvoeren die als k.k. toegevoegd worden aan de marktwaarde k.k. van het complex. Te denken hierbij valt aan bijvoorbeeld een windmolen of zendmast.

Parameter	Effect waardering	Uitleg
Overige waarde m² / stuks	Ja	Aantal m² / stuks overige waarde.
Overige waarde €/m² of €/stuks	Ja	Prijs per m² / stuks overige waarde.
Overige waarde k.k.	Ja	De som van alle overige waarde k.k.

5.3 Sloop

Wanneer een complex in de toekomst gesloopt wordt kunt u dit opgeven onder Sloop. Vanaf het moment van sloop stoppen alle kasstromen.

Parameter	Effect waardering	Uitleg
Sloop ja/nee	Ja	Wordt het complex gesloopt.
Sloopdatum	Ja	Datum van sloop. Vanaf deze datum stoppen alle kasstromen.
Exit waarde opstallen / sloopkosten	Ja	De eindwaarde van de opstallen. LET OP! vul een negatief bedrag in wanneer de sloopkosten de waarde van opstallen overstijgen.

6. Waardering

Dit scherm bestaat uit twee onderdelen. Allereerst Scenario's waarbij de uitgangspunten voor uitponden dan wel doorexploiteren gezet kunnen worden. Daarnaast is er Waardering waar de gebruiker algemene aannames kan opgeven (indexatie markthuur, leegwaarde, etc) alsook de verwerking en resultaat voor de yields voor beide scenario’s.

6.1 Scenario’s

6.1.1 Uitponden

Parameter	Effect waardering	Uitleg
Uitponden ja/nee	Ja	Default worden beide scenario’s doorgerekend. Als men hier kiest voor Uitponden nee, dan wordt alleen het doorexploitatiescenario bepaald.
Startdatum uitponden	Ja	Vanaf de opgegeven datum zal er worden uitgepond. Default staat de datum op de dag na de prognose datum (datum van opname en inspectie).
Verkoop vd aanvangsleegstand (%)	Ja	Hier geeft men aan welk percentage van de bij aanvang leegstaande woningen mogen worden verkocht.
Deel verkoop bij uitponden (%)	Ja	Percentage van muterende woningen dat maximaal kan worden verkocht, de rest van de muterende woningen gaat in de wederverhuur. (Ook wel verkoopmutatiegraad).
Deel verkoop aan huurders (%)	Ja	Schatting van percentage van zittende huurders dat zal ingaan op aanbieding van aankoop woning. Het model verdeelt de verwachte verkopen lineair over de verkoopperiode aan huurders. Standaard staat deze parameter op 100%.
Periode verkoop aan huurders (jr)	Ja	Schatting van duur verkoop alle verwachte woningen aan zittende huurders, opgegeven in jaren.
Verkoopprijs huurders (%)	Ja	Percentage van de leegwaarde waartegen de woningen worden aangeboden aan de zittende bewoners. De huurders kunnen dus een korting krijgen.
Verkooptijd bij mutatie (mnd)	Ja	Verkooptijd in maanden bij verkoop van woning aan markt.
Winstdeling verkopen	Ja	Winstdeling verkopen op basis van circulaire verkoop corporatiewoningen MG 2013-02: Ook moet contractueel zijn overeengekomen dat bij verkoop van het complex woningen na de overeengekomen exploitatieperiode tot 30 jaar na de complexgewijze overdracht de eventuele winst evenredig wordt verdeeld tussen de corporatie en de derde. De winst wordt daarbij bepaald door de waarde vrij van verhuur en gebruik van de woning(en) op het moment van de complexgewijze verkoop af te zetten tegen de verkoopprijs bij uitponding.
Splitsingskosten	Ja	Default zijn de splitsingskosten € 500,- maar kan desgewenst overschreven worden. Alleen wanneer woning nog niet gesplitst is.
Uitpondkosten	Ja	Vrije invoer, extra kosten bij verkoop.
Promotiekosten %	Ja	Vrije invoer, % van de verkoopwaarde.
Verkoopcourtage %	Ja	Default is de verkoopcourtage 1,50 % van de verkoopwaarde, maar kan desgewenst overschreven worden.

6.1.2 Doorexploitatie

Parameter	Effect waardering	Uitleg
Mutatieleegstand (mnd)	Ja	Vrije invoer. Default wordt gerekend met een leegstand van 1 maand.
Mutatiekosten aanv. leegstand (per woning)	Ja	Vrije invoer. Invoer extra mutatiekosten in geval van aanvangsleegstand. Default is nul.
Mutatiekosten eerste contract (per woning)	Ja	Vrije invoer. Invoer mutatiekosten voor het eerste contract. Default is nul.
Mutatiekosten toek. contract (per woning)	Ja	Vrije invoer. Invoer mutatiekosten voor toekomstige contracten (oftewel alle contracten met uitzondering van het eerste contract). Default is nul.
Servicekosten (per woning / jaar)	Ja	Vrije invoer. Het gaat hier om servicekosten die voor rekening komen van de eigenaar gedurende een periode van (mutatie)leegstand.
Verhuurcourtage (per woning)	Ja	Vrije invoer. Kosten verbonden aan mutatie. Default is nul.
Promotiekosten (per woning)	Ja	Vrije invoer. Kosten verbonden aan mutatie. Default is nul.

6.1.3 BTIV

Modeluitbreiding conform het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (BTIV), ook wel bekend als de exploitatieverplichting. Wanneer de exploitatieverplichting van toepassing is mogen er in het uitpondscenario geen woningen verkocht worden. Voor zowel het exploitatie- als uitpondscenario dienen woningen die bij aanvang leeg staan en woningen die muteren op basis van de mutatiegraad verhuurd te worden rekening houdend met een huurplafond.

Parameter	Effect waardering	Uitleg
BTIV (Ja/Nee)	Ja	Wanneer het een waardering is voor een Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting dan dient deze parameter op Ja te staan. Staat deze parameter op Nee, dan geen BTIV. Overige parameters van de BTIV hebben in dat geval geen invloed op de waardering.
Exploitatieverplichting (Ja/Nee)	Ja	Model bepaalt de standaardinstelling op basis van aantal woningen met max. 142 WWS-punten. Complexen waarbij minder dan 10% van de woningen maximaal 142 WWS-punten hebben, dan staat de exploitatieverplichting op Ja. Staat deze parameter op Nee, dan geen BTIV. Overige parameters van de BTIV hebben in dat geval geen invloed op de waardering.
Looptijd exploitatieverplichting	Ja	Default 7 jaar. De BTIV is van toepassing gedurende deze periode.
Huurplafond	Ja	Default 850,- per maand per woning. De huur bij mutatie wordt afgetopt op het huurplafond gedurende de looptijd van de exploitatieverplichting. Het huurplafond is gelijk voor alle woningen binnen een complex en is gedurende de looptijd exploitatieverplichting van toepassing.
Huurplafond indexatie (Ja/Nee)	Ja	Default Nee. Staat deze parameter op Ja, dan wordt het huurplafond jaarlijks geïndexeerd met de prijsinflatie.

6.1.4 Overige variabelen

Parameter	Effect waardering	Uitleg
% Overdrachtsbelasting	Ja	Verschil Marktwaarde v.o.n. – Marktwaarde k.k.
% Transactiekosten	Ja	Verschil Marktwaarde v.o.n. – Marktwaarde k.k.
Afronden marktwaarde (rapporten)	Nee	Geen effect op de waardering, wel op de presentatie van de waarde in de rapportages.

6.1.5 Mutatiegraad

Parameter	Effect waardering	Uitleg
Mutatiegraad doorexploitatie %	Ja	Het percentage dat muteert bij doorexploitatie per jaar. De mutatiegraad kan afzonderlijk per periode worden aangepast. Door middel van extrapolatie worden de daaropvolgende periodes automatisch meegenomen.
Mutatiegraad uitpondscenario %	Ja	Het percentage dat muteert bij uitponden per jaar. Als default wordt de mutatiegraad van het exploitatiescenario overgenomen.

6.1.6 Verloopstaat uitponden

Parameter	Effect waardering	Uitleg
Aantal VHE begin periode	Nee	Overzicht van het aantal beschikbare VHE aan het begin van de periode.
Aantal VHE begin periode verhuurd	Ja	Overzicht van het aantal VHE dat aan het begin van de periode verhuurd is.
Aantal VHE verkocht	Nee	Overzicht van de verkoop van VHE in vrije verkoop.
Aantal VHE verkocht aan huurders	Nee	Overzicht van het aantal VHE aan huurders per periode.
Aantal VHE (weder)verhuurd	Nee	Overzicht van het aantal VHE dat wordt wederverhuurd op basis van het opgegeven percentage onder het tabblad Woningen/Scenarios.
Aantal VHE ultimo verhuurd	Nee	Overzicht van het aantal VHE dat aan het eind van de periode verhuurd is.
Verkoopprijs (€)	Nee	Overzicht van de verkoopopbrengsten op basis van de gemiddelde verkoopprijs en het aantal te verkopen VHE.
Gemiddelde verkoopprijs (€/woning)	Nee	Overzicht van de gemiddelde verkoopprijs per periode.

6.1.7 Verloopstaat doorexploitatie

Parameter	Effect waardering	Uitleg
Aantal VHE	Nee	Overzicht van het totaal aantal beschikbare VHE per periode.
Aantal VHE verhuurd begin periode	Nee	Overzicht van het aantal beschikbare VHE aan het begin van de periode.
Aantal VHE (weder)verhuurd	Nee	Overzicht van het aantal VHE dat na mutatie weder wordt verhuurd, uitgesplitst per periode.
Aantal VHE verhuurd einde periode	Nee	Overzicht van het aantal VHE die verhuurd zijn aan het eind van de periode.

6.2 Waardering

6.2.1 Indexering

Parameter	Effect waardering	Uitleg
Markthuurindex (%)	Ja	Vrije invoer, op basis van verwachting van de markthuurontwikkeling. D.m.v. extrapolatie wordt de ingevoerde waarde in de daaropvolgende periodes automatisch overgenomen.
Leegwaardeindex (%)	Ja	Vrije invoer, op basis van verwachting van de Leegwaardeontwikkeling t.b.v. verkoopopbrengsten in het uitpondscenario. D.m.v. extrapolatie wordt de ingevoerde waarde in de daaropvolgende periodes automatisch overgenomen.
Inflatie (%)	Ja	Inflatie conform NRVT consensus forecast, niet aan te passen.
Kostenindex (%)	Ja	Default langjarig gemiddelde, 125% op inflatie. Vrij te overschrijven.

6.2.2 Uitpondscenario eindwaarde

Parameter	Effect waardering	Uitleg
Theoretische huur t=exit	Nee	Berekening van de theoretische huur aan het einde van de beschouwingsperiode.
Kosten t=exit	Nee	Berekening van de kosten aan het einde van de beschouwingsperiode als percentage van de theoretische huur.
Netto markthuur t=exit	Nee	Berekening van de markthuur minus de (vaste) exploitatiekosten aan het einde van de beschouwingsperiode.
Netto Exit yield v.o.n. (%)	Ja	Vrije invoer. Vormt onderdeel van de eindwaarde berekening.
Bruto exit yield v.o.n. (%)	Nee	Berekening van Exit Yield (BAR) = Theoretische huur / eindwaarde VON.
Correctie onderhoud/renovatie	Ja	Correctie op de eindwaarde. De door u opgegeven correctie wordt geïndexeerd met de kostenindex en verdisconteerd in de eindwaarde.
Correctie overig	Ja	Correctie op de eindwaarde wordt geïndexeerd met de kostenindex en verdisconteerd in de eindwaarde.
Exit waarde v.o.n.	Nee	Berekening van de eindwaarde von niet verdisconteerd.
Disconteringsvoet (%)	Ja	Vrije invoer van de risico inschatting in het uitpondscenario.
NCW eindwaarde	Nee	Netto contante waarde van de eindwaarde.

6.2.3 Marktwaarde uitponden

Parameter	Effect waardering	Uitleg
NCW kasstromen	Nee	Netto contante waarde van de kasstromen.
NCW eindwaarde	Nee	Netto contante waarde van de eindwaarde.
Marktwaarde v.o.n.	Nee	DCF waarde uitponden vrij op naam.
Kosten koper	Nee	Kosten koper.
Marktwaarde k.k.	Nee	DCF waarde uitponden kosten koper.
Totaal overige waarden k.k.	Nee	Zie invoer zoals beschreven in paragraaf 3.5.2 Overige waarden kosten koper.
Marktwaarde k.k.	Nee	DCF waarde uitponden kosten koper, incl. overige waarden.
Marktwaarde k.k. afgerond	Nee	Afgeronde DCF waarde uitponden kosten koper, incl. overige waarden. Afronding conform beschrijving paragraaf 3.6.1.4. Overige variabelen.

6.2.4 Doorexploitatie scenario eindwaarde

Parameter	Effect waardering	Uitleg
Theoretische huur t=exit	Nee	Berekening van de theoretische huur aan het einde van de beschouwingsperiode.
Kosten t=exit	Nee	Berekening van de kosten aan het einde van de beschouwingsperiode als percentage van de theoretische huur.
Netto markthuur t=exit	Nee	Berekening van de markthuur minus de (vaste) exploitatiekosten aan het einde van de beschouwingsperiode.
Netto Exit Yield v.o.n. (%)	Ja	Vrije invoer. Vormt onderdeel van de eindwaarde berekening.
Bruto Exit Yield v.o.n. (%)	Nee	Berekening van Exit Yield (BAR) = Theoretische huur / eindwaarde v.o.n.
Correctie onderhoud/renovatie	Ja	Correctie op de eindwaarde wordt geïndexeerd met de kostenindex en verdisconteerd in de eindwaarde.
Correctie overig	Ja	Correctie op de eindwaarde wordt geïndexeerd met de kostenindex en verdisconteerd in de eindwaarde.
Exit waarde v.o.n.	Nee	Berekening in van de eindwaarde von niet verdisconteerd.
Disconteringsvoet (%)	Ja	Vrije invoer van de risico inschatting in het doorexploitatiescenario.
NCW eindwaarde	Nee	Netto contante waarde van de eindwaarde.

6.2.5 Marktwaarde doorexploitatie

Parameter	Effect waardering	Uitleg
NCW kasstromen	Nee	Netto contante waarde van de kasstromen.
NCW eindwaarde	Nee	Netto contante waarde van de eindwaarde.
Marktwaarde v.o.n.	Nee	DCF waarde doorexploitatie vrij op naam.
Kosten koper	Nee	Kosten koper.
Marktwaarde k.k.	Nee	DCF waarde doorexploitatie kosten koper.
Totaal overige waarden k.k.	Nee	Zie invoer zoals beschreven in paragraaf 3.5.2 Overige waarden kosten koper.
Marktwaarde k.k.	Nee	DCF waarde doorexploitatie kosten koper, incl. overige waarden.
Marktwaarde k.k. afgerond	Nee	Afgeronde DCF waarde doorexploitatie kosten koper, incl. overige waarden. Afronding conform beschrijving paragraaf 3.6.1.4. Overige variabelen.

7. Referenties

Er is een aparte handleiding voor het tabblad Referenties. Zie hiervoor de Handleiding Referenties .

8. Tekst rapport

Er is een aparte handleiding voor het tabblad Tekst Rapport. Zie hiervoor de Handleiding Taxatieproces.

9. Rapportages

Onder het tabblad Rapportages - Taxatie staan de verschillende rapportages die kunnen worden gedownload, waaronder het standaard Taxatierapport.

Voor een uitgebreide beschrijving verwijzen wij naar de Handleiding Algemeen (paragraaf 2.4.7. Rapportages).