Handleiding Wonen (WON)

Gewijzigd op Tue, 13 Sep 2022 om 04:48 PM

INHOUDSOPGAVE



1. Inleiding

Deze gebruikershandleiding geeft uitleg over het residentiële rekenmodel en de functionaliteiten in fluX VMS voor het Objecttype WON op complex niveau.


De handleiding start met een beschrijving van de hiërarchie in het rekenmodel. Vervolgens worden de schermen, parameters en hun invloed op de waardering per blok beschreven.


1.1 Hiërarchie

Het rekenmodel is gebaseerd op een hiërarchie. Hierdoor kan de gebruiker eenvoudig instellingen opgeven die gelden voor alle onderliggende objecten (portfolio, complex, woningtype, woning). Per individueel object kan natuurlijk wel worden afgeweken van de standaard. Dit principe noemen we overerving.


Het hoogste niveau binnen het fluX VMS is de organisatie, een organisatie kan bestaan uit meerdere taxateurs. Onder de individuele taxateur hangen portfolio’s van de taxateur en onder de portfolio hangen de complexen, etc.


Voorbeeld:

Per complex kan het aantal WWS-punten worden opgegeven t.b.v. de Maximaal redelijke huur. Op deze manier is met één instelling de WWS-punten gezet voor alle onderliggende woningen. Deze punten kunnen per woningtype en individuele woning worden aangepast, waardoor differentiatie ontstaat.



2. Algemeen

Dit hoofdstuk geeft een beschrijving van alle schermen incl. parameters. We geven een korte beschrijving van de parameters en het effect van iedere parameter op het waarderingsmodel.


2.1 Complex

2.1.1 Complex adres


RijEffect waarderingUitleg
PostcodeNeeAdresgegevens. Basis voor vlaggetje op kaart.
NummerNeeAdresgegevens. Basis voor vlaggetje op kaart.
StraatNeeAdresgegevens.
ToevoegingNeeAdresgegevens.
PlaatsNeeAdresgegevens.
BAGNeeBasisregistratie Adressen en Gebouwen
LatNeeAutomatisch gegenereerd op basis van postcode en nummer.
LongNeeAutomatisch gegenereerd op basis van postcode en nummer.
KAART COMPLEX

Op basis van postcode en huisnummer wordt het vlaggetje geplaatst. Het is mogelijk om de plaats van het vlaggetje aan te passen, door de Latitude (Lat) en Longitude (Long) te overschrijven.


Hoe vind je de juiste coördinaten?


De juiste locatiegegevens zijn te vinden in Google Maps. Ga met de cursor op de juiste plek staan en klik met de rechtermuisknop op “Wat is hier?”. De coördinaten worden onderaan in een pop-up getoond.


Deze waardes kunnen enigszins afgerond worden overgenomen: Latitude: 52,22317 en Longitude: 4,512


2.1.2 Huidige portfolio

Dit veld toont onder welke portfolio het huidige waarderingscomplex hangt. Het is mogelijk om het waarderingscomplex te “verplaatsen” door hier een ander portfolio te kiezen. Klik vervolgens links boven op BEWAAR.


Door het verhangen naar een andere portfolio pakt de waardering (d.m.v. overerving) de standaarden van de “nieuwe” portfolio waardoor de waardering zou kunnen wijzigen.


2.1.3 Algemene complex gegevens


ParameterEffect waarderingUitleg
AanleidingNeeTaxatie, Aankoop, Verkoop, etc. Verplicht veld om te voldoen aan de NRVT-standaarden.
Type TaxatieNeeVolledige taxatie, Markttechnische update of Hertaxatie. Wanneer is gekozen voor een Markttechnische update is er slechts een verkort taxatierapport beschikbaar onder de Rapportages.
WaardepeildatumJaGeeft aan vanaf welke datum de prognose van de kasstromen start.

Datum opname en inspectie

Nee

Datum opname en inspectie.

BeschouwingsperiodeJaKeuze voor duur beschouwingsperiode. Wordt automatisch overgenomen van de opgegeven keuze in de linker navigatie onder het tabblad Instellingen.
Forecast index jaarJaKies hier voor het jaar van de inflatie en kostenindexering forecast.
Keuze MarktwaardeJaStandaard is dit de DCF waarde (max). Expliciet kan er gekozen worden voor DCF doorexploitatie of DCF uitponden.

Bijzondere uitgangspunten

NeeMits ja, tekstueel uitleggen waarom er bijzondere uitgangspunten zijn.
Taal RapportageJaKeuze uit Nederlands of Engels.


2.1.4 Type woning model en algemene aannames


ParameterEffect waarderingUitleg

Onzelfstandige woning

JaGenerieke aanname voor de woningen op complex niveau. Kan worden afgeweken op onderliggende niveaus.
PuntenJaGenerieke aanname voor de woningen op complex niveau. Kan worden afgeweken op onderliggende niveaus.
BeschermdJaGenerieke aanname voor de woningen op complex niveau. Kan worden afgeweken op onderliggende niveaus.
ParkerenNeeGenerieke aanname voor de woningen op complex niveau. Kan worden afgeweken op onderliggende niveaus.
GesplitstJaGenerieke aanname voor de woningen op complex niveau. Kan worden afgeweken op onderliggende niveaus.
HIWJaHuurinkomens wet. Generieke aanname voor de woningen op complex niveau. Kan worden afgeweken op onderliggende niveaus.
Extra stijging HIW (%)JaVul hier de extra stijging in die op de huurindex van de contracthuur wordt berekend voor de huurders die vallen in de HIW.



3. Woningen

3.1 Types en units

Onder Types en units maakt u binnen het complex eerst minimaal één woningtype en vervolgens de woningen aan. Het aanmaken van een nieuw Type of nieuwe Woning gaat d.m.v. het plusteken.


In onderstaand voorbeeld zijn twee woningtypes aangemaakt (tussenwoning en hoekwoning). Vervolgens zijn er 36 woningen aangemaakt waarvan er 12 gekoppeld zijn aan het woningtype Hoekwoning en 24 woningen gekoppeld zijn aan het woningtype Tussenwoning.



Door het gebruik van woningtypen kunt u eenvoudiger/sneller data opvoeren. Alle opgevoerde data bij een woningtype geldt automatisch als default voor alle woningen die gekoppeld zijn aan dat woningtype. Natuurlijk bestaat er per individuele woning wel de mogelijkheid om dit te overschrijven.


We geven een omschrijving van de belangrijkste velden onder het blok Woningen.


KolomEffect waarderingUitleg
WoningtypeNeeAan welk woningtype is de woning gekoppeld. D.m.v. het dropdown kan VHE worden verhangen naar een ander Woningtype.
VHE-IDNeeVrije invoer. Registratienummer van de woning.
StraatNeeWordt automatisch van hoger niveau (zoals aangegeven onder tabblad Algemeen) overgenomen, maar is vrij overschrijfbaar.
NummerNeeWordt automatisch van hoger niveau (zoals aangegeven onder tabblad Algemeen) overgenomen, maar is vrij overschrijfbaar.
ToevoegingNeeWordt automatisch van hoger niveau (zoals aangegeven onder tabblad Algemeen) overgenomen, maar is vrij overschrijfbaar.
PostcodeNeeWordt automatisch van hoger niveau (zoals aangegeven onder tabblad Algemeen) overgenomen, maar is vrij overschrijfbaar.
PlaatsNeeWordt automatisch van hoger niveau (zoals aangegeven onder tabblad Algemeen) overgenomen, maar is vrij overschrijfbaar.
BAG IDNeeBasisregistratie adressen en gebouwen ID.
SubtypeNeeWordt automatisch van een hoger niveau overgenomen. D.m.v. een dropdown kan men een ander subtype kiezen.
IPD typeJaHet IPD-type is een kenmerk in fluX dat aan de basis ligt van de waarderingen. Kies hier in geval van woningen voor 4-woning.

Onzelfstandige woning

Ja

Slechts op zelfstandige wooneenheden kan de verhuurderheffing en de boveninflatoire huurverhoging worden toegepast.

Bovendien geldt dat voor niet-zelfstandige eenheden alleen het doorexploitatiescenario wordt berekend, omdat uitponden niet volgens de normale principes zal verlopen. Het is wel mogelijk om in de Full-versie het uitpondscenario toe te passen.

GBOJaGebruiksoppervlak in vierkante meters.
Startdatum huurderJaDe datum waarop het huurcontract van start gaat.
Leeg ja/neeJaStaat de woning op peildatum leeg.
BeschermdJaKeuze of woning in een Beschermd Stads- of Dorpsgezicht ligt en zodoende een monumentenstatus heeft. Dit is van invloed op de maximale huurprijs (plus van 15% als het beschermd is).
MarkthuurJaMarkthuur per gekozen termijn. Het te kiezen termijn is achteraan te vinden. Keuze uit: jaar, kwartaal en maand.
ContracthuurJaContracthuur per gekozen termijn. Het te kiezen termijn is achteraan te vinden. Keuze uit: jaar, kwartaal en maand.
PuntenJaAantal WWS-punten op basis waarvan de maximaal redelijke huur wordt bepaald.
Max. redelijke huurJaDe maximaal redelijke huur wordt vastgesteld op basis van het puntensysteem van het Woningwaarderingsstelsel (WWS). 
Huur potentie jrJaVerschil tussen de actuele contracthuur en de huur na mutatie berekend op jaarbasis. Bij mutatie wordt er van de max. redelijke huur uitgegaan indien lager contracthuur lager is dan max. redelijke huur.
Leegwaarde m²JaOp te geven als prijs per vierkante meter.
LeegwaardeJaStandaard op basis van de WOZ waarde.
WOZ waardeJaWOZ-waarde welke effect heeft op de verkoopopbrengsten, verkoopkosten, belasting en verzekering en de berekende markthuur.

Aanvangsleegstand mnd

JaHier kan men aangeven met hoeveel maanden leegstand er gerekend moet worden op t=0, met een minimum van 1 maand.
VolgordeNeeOp van hier opgevoerde getallen wordt de presentatie aangepast, van laag naar hoog.
Gesplitst ja/neeJaIn het uitpondscenario worden, indien nog niet gesplitst, kosten gerekend voor het splitsen van woningen.
Gerenoveerd ja/neeNeeRapport parameter.
ParkerenNeeRapport parameter.
HIW ja/neeJaHuur Inkomenswet, huurverhoging om scheefwonen tegen te gaan. Indien de inkomensgrens hoger is dan de sociale huur.
Termijn markthuurJaKeuze termijnbetaling markthuur. Het te kiezen termijn is achteraan te vinden. Keuze uit: jaar, kwartaal en maand.
Termijn contracthuurJaKeuze termijnbetaling contracthuur. Het te kiezen termijn is achteraan te vinden. Keuze uit: jaar, kwartaal en maand.


3.2 Kosten complex

Onderstaand een beschrijving van de opbouw van de kosten die vallen voor het complex dat u nu aan het invullen/taxeren bent. Met de ingevulde gegevens links in het scherm,, wordt rechts mee gerekend.

3.2.1 Berekening kosten

KolomEffect waarderingUitleg
WOZ waarde (€)JaWordt automatisch van hoger niveau (zoals aangegeven onder tabblad Woningen/Types en units) overgenomen, maar is vrij overschrijfbaar. Dit betreft de zelf ingevoerde WOZ op waardepeildatum.
OZB tarief (%)JaWordt automatisch gegenereerd op basis van gekozen normonderhoud plaats, maar is vrij overschrijfbaar. Dit is te kiezen bij het tabblad Algemeen-Complex.

Rioolbelasting eenheid

JaWordt automatisch gegenereerd op basis van gekozen normonderhoud plaats. Dit is te kiezen bij het tabblad Algemeen-Complex.

Rioolbelasting (€/eenheid)

JaWordt automatisch gegenereerd op basis van gekozen normonderhoud plaats, maar is vrij overschrijfbaar. Dit is te kiezen bij het tabblad Algemeen-Complex.

Herbouwwaarde (€/m²)

JaVrije invoer. Mits niet ingevoerd pakt het model de herbouwwaarde vanuit de normonderhoud. Dit is te kiezen bij het tabblad Algemeen-Complex. 

Verzekeringspremie ‰

JaWordt automatisch gegenereerd op basis van gekozen normonderhoud plaats, maar is vrij overschrijfbaar.

Waterschapslasten ‰ WOZ waarde

JaVrije invoer. Percentage van de WOZ-waarde. 

Overige zakelijke lasten (€/jr)

JaVrije invoer.
Oninbare %JaVrije invoer. Percentage van de theoretische jaarhuur.

Beheerkosten €/woning

JaVrije invoer. Euro per woning per jaar.
Overige kosten €/jrJaVrije invoer. Euro per jaar voor alle eenheden.
Centrale verwarmingJaSoort centrale verwarming.Keuze uit: CV individueel, CV collectie en WW (warmtewisselaar).

Bouwkundig onderhoud €/woning

JaVrije invoer. Mits niet ingevoerd pakt het model de basis installatie vanuit de normonderhoud. Voor meerjarenonderhoud zie 3.2.4 VEX of meerjarenonderhoud.

Installatieonderhoud €/woning

JaVrije invoer. Mits niet ingevoerd pakt het model de basis onderhoud vanuit de normonderhoud.
Locatie toeslag %JaVrije invoer. De locatie toeslag wordt gebruikt voor de onderhouds- en herbouwkosten. (Bijv. voor populaire locaties)
Object toeslag %JaVrije invoer. De object toeslag wordt gebruikt voor de onderhouds- en herbouwkosten.

Voorspellingsjaar verhuurderheffing

JaVoorspelling-/forecastjaar van het % verhuurderheffing van de WOZ-waarde.
VerhuurdersheffingJaIs de verhuurderheffing van toepassing ja/nee? Eventueel rekenen met een een beperking vanaf 10 of 50 VHE?


3.2.2 Lastenoverzicht

Overzicht van de opbouw van de lasten in € per jaar, als % van de theoretische huur en als € per woning.


3.2.3 Extra installaties

U kunt extra installaties opvoeren met bijbehorende onderhoudskosten die worden meegenomen in de DCF-waardering.



KolomEffect waarderingUitleg
VEX-installatieJaVrije keuze, d.m.v. een dropdown-menu.
Naam installatieNeeNaamgeving, vrije invoer.
AantalJaVrije invoer van het aantal van de gekozen installatie.
Onderhoud per stukJaVrije invoer.
Herbouw per stukJaVrije invoer.


3.2.4 VEX of meerjarenonderhoud


KolomEffect waarderingUitleg

Meerjarenplanning onderhoud €/jr

JaOnderhoudskosten per periode vrij te overschrijven.

Norm onderhoud (niet geïndexeerd)

JaBerekening. Onderhoud conform het normonderhoudsboek (VEX).

Kasstroom onderhoud

JaBerekening. Onderhoud welke wordt gebruikt in de waardering. Default gelijk aan VEX tenzij Onderhoud conform meerjarenplanning is ingevoerd.


3.3 Kosten types en units

Overzicht van de kosten per woningtype en individuele woningen. De standaarden worden weergegeven op basis van het type vastgoed maar kan per individuele worden overschreven.



KolomEffect waarderingUitleg
TypeNeeWordt automatisch overgenomen van de eerdere keuze van het tabblad Woningen/Types en units.
StraatNeeWordt automatisch overgenomen van de eerdere keuze van het tabblad Woningen/Types en units.
NummerNeeWordt automatisch overgenomen van de eerdere keuze van het tabblad Woningen/Types en units.
PlaatsNeeWordt automatisch overgenomen van de eerdere keuze van het tabblad Woningen/Types en units.
VastgoedtypeJaWordt automatisch overgenomen van de eerdere keuze van het blok hierboven, maar kan overschreven worden.
Type CVJaWordt automatisch overgenomen van de eerdere keuze van het tabblad Woningen/Kosten complex.

Installatieonderhoud €/woning

JaWordt automatisch gegenereerd op basis van type vastgoed normonderhoud, maar kan worden overschreven.

Bouwkundig onderhoud €/woning


JaWordt automatisch gegenereerd op basis van type vastgoed normonderhoud, maar kan worden overschreven.

Herbouwwaarde (€/m²)

JaWordt automatisch gegenereerd op basis van type vastgoed normonderhoud, maar kan worden overschreven.
OZB tarief %JaWordt automatisch gegenereerd op basis van plaats normonderhoud, maar kan worden overschreven.
Rioolbelasting (%) JaWordt automatisch gegenereerd op basis van plaats normonderhoud, maar kan worden overschreven.
VerzekeringspremieJaWordt automatisch gegenereerd op basis van plaats normonderhoud, maar kan worden overschreven.



4. Percelen

In dit tabblad geeft men een beschrijving van de kadastrale percelen, de waarde van de grond, de hoogte van de erfpachtcorrectie en de waarde van het erfpachtrecht.


Er is een aparte handleiding voor het tabblad Percelen. Zie hiervoor de Handleiding Erfpacht .



5. Correcties

Onder het tabblad Correcties kunnen correctieve kosten en opbrengsten per jaar worden opgegeven over de gehele beschouwingsperiode. Daarnaast is er de mogelijkheid om overige waarden dan wel eventuele sloop op te nemen voor de waardering.



5.1 Correcties

Men kan per veld aangeven of de opgegeven waardes al dan niet geïndexeerd moeten worden. Daarnaast zijn er drie blokken, waarbij in de eerste twee blokken respectievelijk de correctie opbrengsten en kosten kunnen worden opgevoerd. Het derde blok is de resultante van de in de eerste twee blokken opgegeven opbrengsten en kosten. Daarom alleen een overzicht van het derde blok, Correctie berekeningen, zie hieronder.


RijEffect waarderingUitleg
Jaarlijkse batenJaVrije invoer. Door middel van extrapolatie worden opgevoerde waardes in de daaropvolgende periodes automatisch overgenomen. U kunt zelf links bovenaan aangeven of de jaarlijkse baten geïndexeerd dienen te worden.
Incidentele batenJaVrije invoer per periode, een periode is één jaar. Er treedt geen extrapolatie op. U kunt zelf links bovenaan aangeven of de incidentele baten geïndexeerd dienen te worden.
SubsidiesJaVrije invoer per periode, een periode is één jaar. Er treedt geen extrapolatie op. U kunt zelf links bovenaan aangeven of de subsidies geïndexeerd dienen te worden.
Jaarlijkse lastenJaVrije invoer. Door middel van extrapolatie worden opgevoerde waardes in de daaropvolgende periodes automatisch overgenomen. U kunt zelf links bovenaan aangeven of de jaarlijkse lasten geïndexeerd dienen te worden.
Incidentele lastenJaVrije invoer per periode, een periode is één jaar. Er treedt geen extrapolatie op. U kunt zelf links bovenaan aangeven of de incidentie lasten geïndexeerd dienen te worden.

Achterstallig onderhoud

JaVrije invoer per periode, een periode is één jaar. Er treedt geen extrapolatie op. U kunt zelf links bovenaan aangeven of het achterstallig onderhoud geïndexeerd dient te worden.
RenovatieJaVrije invoer per periode, een periode is één jaar. Er treedt geen extrapolatie op. U kunt zelf links bovenaan aangeven of de renovatie kosten geïndexeerd dienen te worden. LET OP! Het is niet mogelijk om na renovatie andere markthuren of mutatie huren vast te leggen. Wat u wel kunt doen is de markthuurindex aanpassen, tabblad Waardering - Waardering.


5.2 Overige waarden kosten koper

U kunt overige waarden opvoeren die als k.k. toegevoegd worden aan de marktwaarde k.k. van het complex. Te denken hierbij valt aan bijvoorbeeld een windmolen of zendmast.



ParameterEffect waarderingUitleg

Overige waarde m² / stuks

JaAantal m² / stuks overige waarde.

Overige waarde €/m² of €/stuks

JaPrijs per m² / stuks overige waarde.
Overige waarde k.k.JaDe som van alle overige waarde k.k.


5.3 Sloop

Wanneer een complex in de toekomst gesloopt wordt kunt u dit opgeven onder Sloop. Vanaf het moment van sloop stoppen alle kasstromen.



ParameterEffect waarderingUitleg
Sloop ja/neeJaWordt het complex gesloopt.
SloopdatumJaDatum van sloop. Vanaf deze datum stoppen alle kasstromen.

Exit waarde opstallen / sloopkosten

JaDe eindwaarde van de opstallen. LET OP! vul een negatief bedrag in wanneer de sloopkosten de waarde van opstallen overstijgen.



6. Waardering

Dit scherm bestaat uit twee onderdelen. Allereerst Scenario's waarbij de uitgangspunten voor uitponden dan wel doorexploiteren gezet kunnen worden. Daarnaast is er Waardering waar de gebruiker algemene aannames kan opgeven (indexatie markthuur, leegwaarde, etc) alsook de verwerking en resultaat voor de yields voor beide scenario’s.



6.1 Scenario’s

6.1.1 Uitponden


ParameterEffect waarderingUitleg
Uitponden ja/neeJaDefault worden beide scenario’s doorgerekend. Als men hier kiest voor Uitponden nee, dan wordt alleen het doorexploitatiescenario bepaald.
Startdatum uitpondenJaVanaf de opgegeven datum zal er worden uitgepond. Default staat de datum op de dag na de prognose datum (datum van opname en inspectie).

Verkoop vd aanvangsleegstand (%)

JaHier geeft men aan welk percentage van de bij aanvang leegstaande woningen mogen worden verkocht.

Deel verkoop bij uitponden (%)

JaPercentage van muterende woningen dat maximaal kan worden verkocht, de rest van de muterende woningen gaat in de wederverhuur. (Ook wel verkoopmutatiegraad).

Deel verkoop aan huurders (%)

JaSchatting van percentage van zittende huurders dat zal ingaan op aanbieding van aankoop woning. Het model verdeelt de verwachte verkopen lineair over de verkoopperiode aan huurders. Standaard staat deze parameter op 100%.

Periode verkoop aan huurders (jr)

JaSchatting van duur verkoop alle verwachte woningen aan zittende huurders, opgegeven in jaren.

Verkoopprijs huurders (%)

JaPercentage van de leegwaarde waartegen de woningen worden aangeboden aan de zittende bewoners. De huurders kunnen dus een korting krijgen.

Verkooptijd bij mutatie (mnd)

JaVerkooptijd in maanden bij verkoop van woning aan markt.
Winstdeling verkopenJaWinstdeling verkopen op basis van circulaire verkoop corporatiewoningen MG 2013-02: Ook moet contractueel zijn overeengekomen dat bij verkoop van het complex woningen na de overeengekomen exploitatieperiode tot 30 jaar na de complexgewijze overdracht de eventuele winst evenredig wordt verdeeld tussen de corporatie en de derde. De winst wordt daarbij bepaald door de waarde vrij van verhuur en gebruik van de woning(en) op het moment van de complexgewijze verkoop af te zetten tegen de verkoopprijs bij uitponding.
SplitsingskostenJaDefault zijn de splitsingskosten € 500,- maar kan desgewenst overschreven worden. Alleen wanneer woning nog niet gesplitst is.
UitpondkostenJaVrije invoer, extra kosten bij verkoop.
Promotiekosten %JaVrije invoer, % van de verkoopwaarde.
Verkoopcourtage %JaDefault is de verkoopcourtage 1,50 % van de verkoopwaarde, maar kan desgewenst overschreven worden.


6.1.2 Doorexploitatie


ParameterEffect waarderingUitleg

Mutatieleegstand (mnd)

JaVrije invoer. Default wordt gerekend met een leegstand van 1 maand.

Mutatiekosten aanv. leegstand (per woning)

JaVrije invoer. Invoer extra mutatiekosten in geval van aanvangsleegstand. Default is nul.

Mutatiekosten eerste contract (per woning)

JaVrije invoer. Invoer mutatiekosten voor het eerste contract. Default is nul.

Mutatiekosten toek. contract (per woning)

JaVrije invoer. Invoer mutatiekosten voor toekomstige contracten (oftewel alle contracten met uitzondering van het eerste contract). Default is nul.

Servicekosten (per woning / jaar)

JaVrije invoer. Het gaat hier om servicekosten die voor rekening komen van de eigenaar gedurende een periode van (mutatie)leegstand.

Verhuurcourtage (per woning)

JaVrije invoer. Kosten verbonden aan mutatie. Default is nul.
Promotiekosten (per woning)JaVrije invoer. Kosten verbonden aan mutatie. Default is nul.


6.1.3 BTIV

Modeluitbreiding conform het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (BTIV), ook wel bekend als de exploitatieverplichting. Wanneer de exploitatieverplichting van toepassing is mogen er in het uitpondscenario geen woningen verkocht worden. Voor zowel het exploitatie- als uitpondscenario dienen woningen die bij aanvang leeg staan en woningen die muteren op basis van de mutatiegraad verhuurd te worden rekening houdend met een huurplafond.


ParameterEffect waarderingUitleg
BTIV (Ja/Nee)JaWanneer het een waardering is voor een Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting dan dient deze parameter op Ja te staan. Staat deze parameter op Nee, dan geen BTIV. Overige parameters van de BTIV hebben in dat geval geen invloed op de waardering.

Exploitatieverplichting (Ja/Nee)

Ja

Model bepaalt de standaardinstelling op basis van aantal woningen met max. 142 WWS-punten. Complexen waarbij

minder dan 10% van de woningen maximaal 142 WWS-punten hebben, dan staat de exploitatieverplichting op Ja. Staat deze parameter op Nee, dan geen BTIV. Overige parameters van de BTIV hebben in dat geval geen invloed op de waardering.

Looptijd exploitatieverplichting

JaDefault 7 jaar. De BTIV is van toepassing gedurende deze periode.
HuurplafondJaDefault 850,- per maand per woning. De huur bij mutatie wordt afgetopt op het huurplafond gedurende de looptijd van de exploitatieverplichting. Het huurplafond is gelijk voor alle woningen binnen een complex en is gedurende de looptijd exploitatieverplichting van toepassing.

Huurplafond indexatie (Ja/Nee)

JaDefault Nee. Staat deze parameter op Ja, dan wordt het huurplafond jaarlijks geïndexeerd met de prijsinflatie. 


6.1.4 Overige variabelen


ParameterEffect waarderingUitleg

% Overdrachtsbelasting

JaVerschil Marktwaarde v.o.n. – Marktwaarde k.k.
% TransactiekostenJaVerschil Marktwaarde v.o.n. – Marktwaarde k.k.

Afronden marktwaarde (rapporten)

NeeGeen effect op de waardering, wel op de presentatie van de waarde in de rapportages.


6.1.5 Mutatiegraad


ParameterEffect waarderingUitleg

Mutatiegraad doorexploitatie %

JaHet percentage dat muteert bij doorexploitatie per jaar. De mutatiegraad kan afzonderlijk per periode worden aangepast. Door middel van extrapolatie worden de daaropvolgende periodes automatisch meegenomen.

Mutatiegraad uitpondscenario %

JaHet percentage dat muteert bij uitponden per jaar. Als default wordt de mutatiegraad van het exploitatiescenario overgenomen. 


6.1.6 Verloopstaat uitponden


ParameterEffect waarderingUitleg

Aantal VHE begin periode

NeeOverzicht van het aantal beschikbare VHE aan het begin van de periode.

Aantal VHE begin periode verhuurd

JaOverzicht van het aantal VHE dat aan het begin van de periode verhuurd is.
Aantal VHE verkochtNeeOverzicht van de verkoop van VHE in vrije verkoop.

Aantal VHE verkocht aan huurders

NeeOverzicht van het aantal VHE aan huurders per periode.

Aantal VHE (weder)verhuurd

NeeOverzicht van het aantal VHE dat wordt wederverhuurd op basis van het opgegeven percentage onder het tabblad Woningen/Scenarios.

Aantal VHE ultimo verhuurd

NeeOverzicht van het aantal VHE dat aan het eind van de periode verhuurd is.
Verkoopprijs (€)NeeOverzicht van de verkoopopbrengsten op basis van de gemiddelde verkoopprijs en het aantal te verkopen VHE.

Gemiddelde verkoopprijs (€/woning)

NeeOverzicht van de gemiddelde verkoopprijs per periode.


6.1.7 Verloopstaat doorexploitatie


ParameterEffect waarderingUitleg
Aantal VHENeeOverzicht van het totaal aantal beschikbare VHE per periode.
Aantal VHE verhuurd begin periodeNeeOverzicht van het aantal beschikbare VHE aan het begin van de periode.

Aantal VHE (weder)verhuurd

NeeOverzicht van het aantal VHE dat na mutatie weder wordt verhuurd, uitgesplitst per periode.

Aantal VHE verhuurd einde periode

NeeOverzicht van het aantal VHE die verhuurd zijn aan het eind van de periode.


6.2 Waardering


6.2.1 Indexering


ParameterEffect waarderingUitleg
Markthuurindex (%)JaVrije invoer, op basis van verwachting van de markthuurontwikkeling. D.m.v. extrapolatie wordt de ingevoerde waarde in de daaropvolgende periodes automatisch overgenomen.
Leegwaardeindex (%)JaVrije invoer, op basis van verwachting van de Leegwaardeontwikkeling t.b.v. verkoopopbrengsten in het uitpondscenario. D.m.v. extrapolatie wordt de ingevoerde waarde in de daaropvolgende periodes automatisch overgenomen.
Inflatie (%)JaInflatie conform NRVT consensus forecast, niet aan te passen.
Kostenindex (%)JaDefault langjarig gemiddelde, 125% op inflatie. Vrij te overschrijven.


6.2.2 Uitpondscenario eindwaarde


ParameterEffect waarderingUitleg
Theoretische huur t=exit
NeeBerekening van de theoretische huur aan het einde van de beschouwingsperiode.
Kosten t=exit
NeeBerekening van de kosten aan het einde van de beschouwingsperiode als percentage van de theoretische huur.
Netto markthuur t=exit
NeeBerekening van de markthuur minus de (vaste) exploitatiekosten aan het einde van de beschouwingsperiode.
Netto Exit yield v.o.n. (%)
JaVrije invoer. Vormt onderdeel van de eindwaarde berekening.
Bruto exit yield v.o.n. (%)
NeeBerekening van Exit Yield (BAR) = Theoretische huur / eindwaarde VON.

Correctie onderhoud/renovatie

JaCorrectie op de eindwaarde. De door u opgegeven correctie wordt geïndexeerd met de kostenindex en verdisconteerd in de eindwaarde.
Correctie overig
JaCorrectie op de eindwaarde wordt geïndexeerd met de kostenindex en verdisconteerd in de eindwaarde.

Exit waarde v.o.n.

NeeBerekening van de eindwaarde von niet verdisconteerd. 
Disconteringsvoet (%)
JaVrije invoer van de risico inschatting in het uitpondscenario.
NCW eindwaarde
NeeNetto contante waarde van de eindwaarde.


6.2.3 Marktwaarde uitponden


ParameterEffect waarderingUitleg
NCW kasstromen
NeeNetto contante waarde van de kasstromen. 
NCW eindwaarde 
NeeNetto contante waarde van de eindwaarde.
Marktwaarde v.o.n. Nee
DCF waarde uitponden vrij op naam.
Kosten koper
Nee
Kosten koper.
Marktwaarde k.k.
Nee
DCF waarde uitponden kosten koper.

Totaal overige waarden k.k.

Nee
Zie invoer zoals beschreven in paragraaf 3.5.2 Overige waarden kosten koper.
Marktwaarde k.k.
NeeDCF waarde uitponden kosten koper, incl. overige waarden.
Marktwaarde k.k. afgerondNee

Afgeronde DCF waarde uitponden kosten koper, incl. overige waarden. Afronding conform beschrijving paragraaf 3.6.1.4.

Overige variabelen.


6.2.4 Doorexploitatie scenario eindwaarde


ParameterEffect waarderingUitleg
Theoretische huur t=exit
Nee

Berekening van de theoretische huur aan het einde van de beschouwingsperiode.

Kosten t=exit
NeeBerekening van de kosten aan het einde van de beschouwingsperiode als percentage van de theoretische huur.
Netto markthuur t=exit
NeeBerekening van de markthuur minus de (vaste) exploitatiekosten aan het einde van de beschouwingsperiode.
Netto Exit Yield v.o.n. (%)
JaVrije invoer. Vormt onderdeel van de eindwaarde berekening.
Bruto Exit Yield v.o.n. (%)
NeeBerekening van Exit Yield (BAR) = Theoretische huur / eindwaarde v.o.n.

Correctie onderhoud/renovatie

JaCorrectie op de eindwaarde wordt geïndexeerd met de kostenindex en verdisconteerd in de eindwaarde.
Correctie overigJaCorrectie op de eindwaarde wordt geïndexeerd met de kostenindex en verdisconteerd in de eindwaarde.
Exit waarde v.o.n.
NeeBerekening in van de eindwaarde von niet verdisconteerd.
Disconteringsvoet (%)
JaVrije invoer van de risico inschatting in het doorexploitatiescenario.
NCW eindwaarde
NeeNetto contante waarde van de eindwaarde.


6.2.5 Marktwaarde doorexploitatie


ParameterEffect waarderingUitleg
NCW kasstromen
NeeNetto contante waarde van de kasstromen.
NCW eindwaarde
Nee
Netto contante waarde van de eindwaarde. 
Marktwaarde v.o.n.
Nee
DCF waarde doorexploitatie vrij op naam.
Kosten koper
Nee
Kosten koper.
Marktwaarde k.k.
Nee
DCF waarde doorexploitatie kosten koper.

Totaal overige waarden k.k.

Nee
Zie invoer zoals beschreven in paragraaf 3.5.2 Overige waarden kosten koper.
Marktwaarde k.k.
Nee
DCF waarde doorexploitatie kosten koper, incl. overige waarden.

Marktwaarde k.k. afgerond

Nee
Afgeronde DCF waarde doorexploitatie kosten koper, incl. overige waarden. Afronding conform beschrijving paragraaf 3.6.1.4. Overige variabelen.



7. Referenties

Er is een aparte handleiding voor het tabblad Referenties. Zie hiervoor de Handleiding Referenties .



8. Tekst rapport

Er is een aparte handleiding voor het tabblad Tekst Rapport. Zie hiervoor de Handleiding Taxatieproces.



9. Rapportages

Onder het tabblad Rapportages - Taxatie staan de verschillende rapportages die kunnen worden gedownload, waaronder het standaard Taxatierapport.


Voor een uitgebreide beschrijving verwijzen wij naar de Handleiding Algemeen (paragraaf 2.4.7. Rapportages).

Was dit artikel nuttig?

Dat is fantastisch!

Hartelijk dank voor uw beoordeling

Sorry dat we u niet konden helpen

Hartelijk dank voor uw beoordeling

Laat ons weten hoe we dit artikel kunnen verbeteren!

Selecteer tenminste een van de redenen

Feedback verzonden

We waarderen uw moeite en we gaan proberen om het artikel te verbeteren