Handleiding Commercieel (BEL/EGB)

Gewijzigd op Wed, 14 Sep 2022 om 01:49 PM

INHOUDSOPGAVE

1. Inleiding
- 1.1 Hiërarchie
2. Algemeen
- 2.1 Complex
3. Ruimtes
- 3.1 Markthuur
  - 3.1.1 Ruimtetypes
  - 3.1.2 Indices
- 3.2 Onderhoud
  - 3.2.1 Onderhoud en herbouwwaarde invoer
4. Contract
- 4.1 Contract
- 4.2 Leegstand
5. Percelen
6. Onderhoud
7. Kosten
8. Correcties
9. Waardering
10. Vervangingswaarde
11. Referenties
12. Tekst rapport
13. Rapportages

1. Inleiding

Deze gebruikershandleiding geeft een toelichting op het commerciële rekenmodel en functionaliteiten in fluX VMS voor de objecttypes EGB en BEL.

De handleiding start met een beschrijving van de hiërarchie in het rekenmodel. Vervolgens worden de schermen, parameters en hun invloed op de waardering per blok beschreven.

1.1 Hiërarchie

De rekenmodule is gebaseerd op een hiërarchie. Hiermee kan de gebruiker eenvoudig instellingen opgeven die gelden voor alle onderliggende objecten (portfolio, complex, ruimte, contract). Per individueel ruimte- of contracttype kan natuurlijk worden afgeweken van de standaard. Dit principe noemen we overerving.

Het hoogste niveau binnen het fluX VMS is de organisatie, een organisatie kan bestaan uit meerdere taxateurs. Onder de individuele taxateur hangen de portfolio’s van de taxateur en onder de portfolio hangen de complexen, etc.

Voorbeeld:

Per complex kan het IPD-type worden opgegeven. Op deze manier is met één instelling het IPD-type ingevoerd voor alle onderliggende ruimtes. Per ruimtetype kan vervolgens worden afgeweken van dit IPD-type, indien gewenst.

2. Algemeen

Dit hoofdstuk geeft een beschrijving van alle schermen incl. parameters. We geven een korte beschrijving van de parameters en het effect van iedere parameter op het waarderingsmodel.

2.1 Complex

2.1.1 Complex adres

Rij	Effect waardering	Uitleg
Postcode	Nee	Adresgegevens. Basis voor vlaggetje op kaart.
Nummer	Nee	Adresgegevens. Basis voor vlaggetje op kaart.
Straat	Nee	Adresgegevens.
Toevoeging	Nee	Adresgegevens.
Plaats	Nee	Adresgegevens.
BAG	Nee	Basisregistratie Adressen en Gebouwen
Lat	Nee	Automatisch gegenereerd op basis van postcode en nummer.
Long	Nee	Automatisch gegenereerd op basis van postcode en nummer.
KAART COMPLEX
Op basis van postcode en huisnummer wordt het vlaggetje geplaatst. Het kan voorkomen dat het vlaggetje niet juist wordt geplaatst. Het is mogelijk om de plaats van het vlaggetje aan te passen, door de Latitude (Lat) en Longitude (Long) te overschrijven. Hoe vind je de juiste coördinaten? De juiste locatiegegevens zijn te vinden in Google Maps. Ga met de cursor op de juiste plek staan en klik via de rechtermuisknop op “Wat is hier?”. De coördinaten worden onderaan in een pop-up getoond. Deze waardes kunnen enigszins afgerond worden overgenomen: Latitude: 52,22317 en Longitude: 4,512

2.1.2 Huidige portfolio

Dit veld toont onder welke portfolio het huidige waarderingscomplex hangt. Het is mogelijk om het waarderingscomplex te “verplaatsen” door hier een ander portfolio te kiezen. Klik vervolgens links boven op BEWAAR.

Door het verhangen naar een andere portfolio pakt de waardering (d.m.v. overerving) de standaarden van de “nieuwe” portfolio waardoor de waardering zou kunnen wijzigen.

2.1.3 Algemene complexgegevens

Parameter	Effect waardering	Uitleg
Aanleiding	Nee	Taxatie, Aankoop, Verkoop, etc. Verplicht veld om te voldoen aan de NRVT-standaarden.
Type Taxatie	Nee	Volledige taxatie, Hertaxatie of Markttechnische update. Wanneer is gekozen voor een Markttechnische update is er een verkort taxatierapport beschikbaar onder de Rapportages.
Waardepeildatum	Ja	Datum waarop de taxatie van toepassing is. Dit is de datum waarnaar de marktwaarde is bepaald. Indien niet ingevuld, gelijk aan de datum opname en inspectie.
Datum opname en inspectie	Nee	Datum opname en inspectie.
Beschouwingsperiode	Ja	Keuze voor duur beschouwingsperiode. Wordt automatisch overgenomen van de opgegeven keuze in de linker navigatie onder het tabblad Instellingen.
Forecast index jaar	Ja	Keuze jaar van prognose inflatie en kostenindexering.
Keuze marktwaarde	Ja	Hier kan worden gekozen welke rekenmethode leidend is en wordt gerapporteerd. De keuzes zijn NAR, DCF, Gecorrigeerde vervangingswaarde en markthuur (geen marktwaarde).
Bijzondere uitgangspunten	Nee	Bij ‘Ja’, tekstueel uitleggen waarom er bijzondere uitgangspunten zijn, wat het verschil is met de marktwaarde zonder dit bijzondere uitgangspunt en de verklaring voor dit verschil.
Taal Rapportage	Nee	Keuze uit Nederlands of Engels.
Gecorrigeerde vervangingswaarde tonen	Nee	Indien ‘Ja’ wordt de rekenbijlage van de gecorrigeerde vervangingswaarde getoond.
Herbouwwaarde tonen	Nee	Indien ‘Ja’ wordt de herbouwwaarde gerapporteerd in de samenvatting van het taxatierapport.
Bron exploitatie data	Ja	Hier kan worden gekozen welke uitgave (jaar) van het VEX boekje als bron worden gebruikt voor de exploitatieparameters.

2.1.4 Typering voor exploitatie data

Parameter	Effect waardering	Uitleg
Gemeente	Ja	Gemeente wordt gebruikt voor het bepalen van de lokale belastingen voor het complex.
Vastgoed type	Ja	Vastgoedtype wordt gebruikt voor het bepalen van het normonderhoud voor het complex. Verder in de rekenmodule kan dit per ruimte worden aangepast.
IPD type	Nee	IPD type wordt gebruikt voor rapportagedoeleinden (Samenvatting). Verder in de rekenmodule kan dit per ruimte worden aangepast.
IPD subtype	Ja	Komt niet terug in het taxatierapport.

3. Ruimtes

Dit tabblad geeft de mogelijkheid om de basis van de taxatie op te zetten door ruimtes waaruit de huurstromen worden gerealiseerd toe te voegen.

3.1 Markthuur

Onder Ruimtes - Markthuur wordt minimaal één ruimte type aangemaakt met het VVO en de markthuur, die als basis geldt voor de taxatie. U kunt in theorie een ongelimiteerd aantal ruimtes toevoegen.

In onderstaand voorbeeld zijn vier ruimtetypes aangemaakt. Elk ruimtetype heeft een eigen VVO en markthuur. Linksboven in het scherm wordt een overzicht getoond van de totalen voor het VVO, de markthuur en de markthuur/m 2 . Rechtsboven worden controlemeldingen gegeven voor bijzondere invoer die eventueel extra toelichting vereisen.

3.1.1 Ruimtetypes

Het toevoegen van een nieuwe ruimte gaat d.m.v. het plusteken. We geven een omschrijving van de belangrijkste velden onder het blok Ruimte types.

Kolom	Effect waardering	Uitleg
Ruimte type	Nee	Ruimtetype is vrij in te vullen. Door elk ruimtetype een unieke naam te geven, is deze makkelijker te koppelen aan een huurcontract. De ruimtetypes komen terug in het taxatierapport en de rekenbijlage.
Straat	Nee	Wordt automatisch van hoger niveau (tabblad Algemeen - Complex ) overgenomen, maar is vrij overschrijfbaar. Het adres wordt getoond in de rekenbijlage ‘Leegstand overzicht’.
Nummer	Nee	Wordt automatisch van hoger niveau (tabblad Algemeen - Complex ) overgenomen, maar is vrij overschrijfbaar. Het adres wordt getoond in de rekenbijlage ‘Leegstand overzicht’.
Postcode	Nee	Wordt automatisch van hoger niveau (tabblad Algemeen - Complex ) overgenomen, maar is vrij overschrijfbaar.
IPD type	Nee	Wordt automatisch van hoger niveau (tabblad Algemeen - Complex ) overgenomen, maar is vrij aan te passen. Het IPD type wordt getoond in het taxatierapport en de rekenbijlage.
Gebruik	Ja	Keuze uit BEL (Belegging) of EGB (Eigen gebruik). Bij BEL is de ruimte te koppelen aan een huurcontract en worden leegstandparameters verrekend. Bij EGB worden geen leegstandparameters verrekend.
VVO of stuks	Ja	Per ruimte kan hier het VVO (of stuks) worden ingevoerd. Het VVO (of stuks) vormt de basis voor de berekening van de markthuur per jaar voor het betreffende ruimtetype. LET OP! Woningen en parkeerplaatsen kunnen alleen per stuk (dus niet GBO) worden opgevoerd.
Markthuur (/m 2 of /stuks)	Ja	Per ruimte kan hier de markthuur per m 2 VVO (of stuk) worden ingevoerd. De markthuur per m 2 VVO (of stuk) vormt de basis voor de berekening van de markthuur per jaar voor het betreffende ruimtetype.
Markthuur (/jr)	Nee	Niet overschrijfbaar. Een berekening van de markthuur per jaar o.b.v. het VVO (of stuk) en de markthuur per m 2 VVO (of stuk).
Opmerkingen	Nee	Extra toelichting op het ruimtetype. Veld wordt niet gebruikt in het taxatierapport.
Sortering	Nee	Op van hier opgevoerde getallen wordt de presentatie in het taxatierapport aangepast, van laag naar hoog.

3.1.2 Indices

Indices worden gebruikt voor de prognose van de kasstromen voor markthuur, exploitatielasten, etc. We geven een omschrijving van de belangrijkste velden onder het blok indices.

Kolom	Effect waardering	Uitleg
Markthuurindex	Ja	Vrije invoer, op basis van verwachting van de markthuurontwikkeling. D.m.v. extrapolatie wordt de ingevoerde waarde in de daaropvolgende periodes automatisch overgenomen.
Markthuurindex (cum)	Ja	Cumulatieve presentatie van de ingevoerde markthuurindex.
Inflatie	Ja	Inflatie conform NRVT, niet aan te passen. Deze wordt jaarlijks geüpdatet.
Kostenindex	Ja	Index conform NRVT, 125% van de inflatie. Wordt gebruikt voor de indexering van exploitatielasten (onderhoud, overige lasten, etc.) en correcties (achterstallig onderhoud, renovatie, baten, lasten, etc.). Vrij overschrijfbaar.

3.2 Onderhoud

Onderhoud is doorgaans de grootste exploitatielast voor de eigenaar van een complex. Onder Ruimtes - Onderhoud kan per aangemaakte ruimte (zie 3.1.1. Ruimte types) het onderhoud en de herbouwwaarde worden ingevoerd.

In onderstaand voorbeeld zijn vier ruimtetypes zichtbaar. Linksboven in het scherm wordt een overzicht getoond van de totalen voor het Onderhoud, Herbouwwaarde en onderhoud/herbouwwaarde per m2. Rechtsboven worden controlemeldingen getoond voor bijzondere invoer die eventueel extra toelichting vereisen.

3.2.1 Onderhoud en herbouwwaarde invoer

We geven een omschrijving van de belangrijkste velden onder het blok Onderhoud en herbouwwaarde invoer.

Kolom	Effect waardering	Uitleg
Ruimte type	Nee	Wordt automatisch van tabblad Ruimtes - Markthuur overgenomen. Niet overschrijfbaar.
IPD type	Nee	Wordt automatisch van tabblad Ruimtes - Markthuur overgenomen. Is overschrijfbaar. Invoer op tabblad Ruimtes – Markthuur wordt overschreven.
Bouwjaar	Nee	Wordt automatisch van hoger niveau (tabblad Algemeen - Complex ) overgenomen, maar is vrij overschrijfbaar per ruimtetype.
Vastgoed type	Ja	Wordt automatisch van hoger niveau (tabblad Algemeen - Complex ) overgenomen, maar is vrij overschrijfbaar per ruimtetype. Type wordt gebruikt om de norm uit het VEX boekje voor onderhoud en herbouwwaarde te bepalen.
BVO/VVO	Vormfactor om BVO te bepalen o.b.v. VVO. Bij stuks kan deze leeg gelaten worden en worden de stuks van tabblad Ruimtes – Markthuur overgenomen.
BVO (m 2 ) of stuks	Ja	Wordt berekend door VVO * vormfactor. Is overschrijfbaar. BVO wordt gebruikt voor het berekenen van het onderhoud en de herbouwwaarde. LET OP! Als deze is overschreven, wordt niet meer gerekend met de vormfactor. Om toch met de vormfactor te rekenen, moet dit veld leeg gemaakt worden.
Onderhoud (/m 2 of /stuk)	Ja	Wordt opgegeven o.b.v. het vastgoedtype. Is overschrijfbaar. Het onderhoud is onderdeel van de exploitatielasten. LET OP! Onderhoud woningen en parkeerplaatsen gaan per stuk.
Herbouwwaarde (/m 2 of /stuk)	Ja	Wordt opgegeven o.b.v. het vastgoedtype. Is overschrijfbaar. Herbouwwaarde wordt gebruikt voor het berekenen van de verzekeringslasten. LET OP! Herbouwwaarde woningen en parkeerplaatsen gaan per stuk.
Opmerkingen	Nee	Hier kan een extra toelichting worden gegeven op het ruimtetype. Veld wordt niet gebruikt in het taxatierapport.

4. Contract

Dit tabblad wordt alleen getoond wanneer bij object type voor BEL is gekozen. Bij EGB wordt dit tabblad niet getoond. Onder dit tabblad is het mogelijk om de huurcontracten toe te voegen en deze te koppelen aan de onder tabblad Ruimtes – Markthuur aangemaakte ruimtes. Leegstandparameters worden hier ingevoerd en huurcontracten kunnen als bijlage aan het rapport worden toegevoegd.

4.1 Contract

Onder dit tabblad worden de huurcontracten aangemaakt, gekoppeld aan de betreffende ruimtes en kunnen extra huurelementen (huurvrij, btw-compensatie) worden ingevoerd. Het toevoegen van een nieuw huurcontract gaat d.m.v. het plusteken. In theorie kan een ongelimiteerd aantal huurcontracten toegevoegd worden.

In onderstaand voorbeeld zijn vier huurcontracten aangemaakt. Aan het geselecteerde huurcontract zijn 3 ruimtetypes gekoppeld. Bovenin het scherm wordt een overzicht getoond van de ruimtetypes, VVO en markthuur per ruimte type, de leegstand (niet gekoppelde) VVO en bijbehorende markthuur en het teveel gekoppelde VVO en bijbehorende markthuur (indien een ruimte meerdere keren is gekoppeld). Onderin worden controlemeldingen gegeven voor bijzondere invoer die eventueel extra toelichting vereisen.

4.1.1 Contracten

We geven een omschrijving van de belangrijkste velden onder het blok Contract. Onder dit blok is het mogelijk huurcontracten toe te voegen aan de taxatie. Het toevoegen van een nieuw huurcontract gaat d.m.v. het plusteken. Indien er meerdere huurcontracten zijn aangemaakt, kan je terugzien welke ruimte(s) gekoppeld is (zijn) aan het huurcontract door het huurcontract hier te selecteren.

Om in één complex, waar meerdere ruimtetypes leegstaan en de leegstandparameters verschillen, kan een leegstandscontract worden gebruikt. Maak per ruimte type een huurcontract aan, zet deze op Leeg en vul Aanvangsleegstand in. Onder tabblad Contract – Leegstand kunnen de unieke leegstandparameters worden ingevuld.

Voor het invoeren van structurele leegstand kan voor het leegstandscontract een aanvangsleegstand ingevoerd worden die langer is dan de beschouwingsperiode.

Kolom	Effect waardering	Uitleg
Huurder	Nee	Huurder is vrij in te vullen. Huurder(s) komen terug in het taxatierapport en de rekenbijlage.
Straat	Nee	Wordt automatisch van hoger niveau (tabblad Algemeen - Complex ) overgenomen, maar is vrij overschrijfbaar.
Nummer	Nee	Wordt automatisch van hoger niveau (tabblad Algemeen - Complex ) overgenomen, maar is vrij overschrijfbaar.
Plaats	Nee	Wordt automatisch van hoger niveau (tabblad Algemeen - Complex ) overgenomen, maar is vrij overschrijfbaar.
VVO	Nee	Opsomming van de gekoppelde ruimtes (blok Contract – Ruimtes ), exclusief woningen en parkeren.
Sortering	Nee	Op van hier opgevoerde getallen wordt de presentatie in het taxatierapport aangepast, van laag naar hoog.
KvK nr.	Nee	Vrij in te voeren. Wordt gebruikt voor rapportage in de rekenbijlage (Huurderoverzicht).
Leeg	Ja	‘Ja’ indien het een leegstandscontract betreft (zie hierboven).
Aanvangsleegstand	Ja	Indien Leeg ‘Ja’ is, wordt voor de gekoppelde ruimtes met deze aanvangsleegstand gerekend.
Startdatum	Ja	Startdatum van het huurcontract. Vrij invoerbaar, maar wel verplicht, vanwege eventuele toekomstige huurcontracten.
Expiratiedatum	Ja	Expiratiedatum van het huurcontract. Na deze datum wordt rekening gehouden met mutaties o.b.v. de leegstandparameters (zie hoofdstuk 4.2. Contract – Leegstand).
Looptijd	Nee	Berekening van de de waardepeildatum tot de expiratiedatum van het huurcontract in jaren. Niet overschrijfbaar.
Contracthuur	Ja	Contracthuur per jaar op waardepeildatum. Contracthuur wordt gebruikt voor correctie meer-minderhuur (NAR) en (theoretische) huurstroom (DCF).
Markthuur/Herz.huur	Nee	Opsomming van de markthu(u)r(en) van de gekoppelde ruimtes (blok Contract koppeling met ruimtes ). Niet overschrijfbaar.
Indexdatum	Ja	Indexdatum van de contracthuur uit het huurcontract. Dit heeft invloed op de meer-minderhuur (NAR) en de (theoretische) huurstroom (DCF). LET OP! De indexdatum van het huurcontract loopt nagenoeg altijd niet gelijk met de index van de markthuur, waardoor bij gelijke contract- en markthuur, toch meer-minderhuur ontstaat.
Herzieningsdatum	Ja/Nee	Eerstvolgende herzieningsdatum uit het huurcontract of op basis van de wet (indien van toepassing). Na deze datum wordt gerekend met de herzieningshuur.
BTW	Ja	Standaard ‘Ja’. Indien ‘Nee’ wordt er btw schade berekend over onderhoud, beheer en overige kosten voor het gelijke deel van de markthuur van het huurcontract tot de totale markthuur. Voor BTW compensatie, ga naar hoofdstuk 4.1.3. Overige elementen.
Afwijkende index	Ja	Afwijkende index uit het huurcontract. Indien leeg, wordt de inflatie aangehouden.
Opzegtermijn	Opzegtermijn van het vigerende huurcontract. Standaard staat deze op 12 maanden.
Opgezegd	Ja	Standaard op ‘Nee”. Indien ‘Ja’, wordt na het vigerende contract de volledige mutatieleegstand en -kosten verrekend, tenzij er een opvolgend contract is.
Opzegdatum	Nee	Uiterlijke datum dat vigerende huurder kan opzeggen. Niet overschrijfbaar.
Aanvangshuur	Nee	Aanvangshuur van het huurcontract voor het geval dat de taxatie als referentie wordt gebruikt.
Opvolgend contract	Ja	Hier kan een tweede huurcontract gekoppeld worden aan een vigerend huurcontract. Koppeling omzeilt mutatieleegstand en –kosten na vigerende contract. Alleen mogelijk aan dezelfde ruimte(s).

4.1.2 Contract koppeling met ruimtes

We geven een omschrijving van de belangrijkste velden onder het blok Contractkoppeling met ruimtes. Onder dit blok is het mogelijk de huurcontracten uit het blok Contract en de ruimte(s) uit tabblad Ruimtes – Markthuur aan elkaar te koppelen. Selecteer eerst het huurcontract waaraan de ruimte gekoppeld moet worden. Het toevoegen van een koppeling gaat d.m.v. het plusteken. Meerdere ruimtes per huurcontract zijn uiteraard mogelijk.

Kolom	Effect waardering	Uitleg
Ruimtetype	Ja	Ruimtetype uit tabblad Ruimtes – Markthuur . Na selectie van de cel, ontstaat een dropdown om andere ruimte te selecteren. Een volgende ruimte koppelen kan d.m.v. het plusteken.
IPD type	Nee	Wordt automatisch van tabblad Ruimtes - Markthuur overgenomen. Is niet overschrijfbaar.
VVO (m 2 ) of stuks	Ja	Wordt automatisch van tabblad Ruimtes - Markthuur overgenomen, maar is vrij overschrijfbaar.
Markthuur (/m 2 of /stuks)	Ja	Wordt automatisch van tabblad Ruimtes - Markthuur overgenomen, maar is vrij overschrijfbaar. Indien overschreven, wordt er voor het verhuurde deel niet langer met de markthuur gerekend van tabblad Ruimtes – Markthuur (meer-minderhuur).
Herz.huur (/m2 of /stuks)	Ja	Indien van toepassing, vrij overschrijfbaar. Indien overschreven wordt voor deze verhuurd ruimte gerekend met herzieningshuur en niet met markthuur.
Markthuur (/jr)	Nee	Markthuur per jaar voor het verhuurde deel van dit ruimte type. Niet overschrijfbaar.
Herz. Huur (/jr)	Nee	Herzieningshuur per jaar voor het verhuurde deel van dit ruimte type. Niet overschrijfbaar.

4.1.3 Overige elementen

We geven een omschrijving van de belangrijkste velden onder het blok Overige elementen. Onder dit blok is het mogelijk de extra elementen (Huurvrij of BTW compensatie) aan een huurcontract toe te voegen. Selecteer eerst het huurcontract waaraan het element gekoppeld moet worden. Het toevoegen van een element gaat d.m.v. het plusteken.

Meerdere elementen per huurcontract zijn mogelijk. Indien er meerdere huurcontracten zijn aangemaakt, kan je terugzien welke elementen aan het huurcontract zijn toegevoegd door het huurcontract te selecteren.

Kolom	Effect waardering	Uitleg
Element type	Ja	Keuze Huurvrij, BTW compensatie exploitatiekosten en BTW compensatie investeringen.
Startdatum	Ja	Startdatum Huurvrij, BTW compensatie exploitatiekosten en BTW compensatie investeringen.
Einddatum	Ja	Einddatum Huurvrij, BTW compensatie exploitatiekosten en BTW compensatie investeringen.
Korting (/jr)	Ja	Huurkorting per jaar. LET OP! Als de huurkorting korter loopt dan 1 jaar, dient het jaarbedrag berekend en ingevoerd worden.
Korting (%)	Ja	Huurkorting als percentage van de huurinkomsten. De korting wordt berekend over de ingevoerde periode.
Index	Ja	Standaard op ‘Ja’. Geldt alleen voor Huurvrij.

4.2 Leegstand

Onder dit tabblad kunnen de leegstandparameters worden ingevoerd op complexniveau en per huurcontract. In het voorbeeld hieronder zijn bovenin de leegstandparameters voor het hele complex te zien. Onderin zijn de leegstandparameters te zien per huurcontract. In het voorbeeld hieronder zijn 4 huurcontracten te zien. De invloed van de leegstandparameters op de taxatie zijn te vinden in de correcties (NAR) en de variabele lasten (DCF).

4.2.1 Standaarden leegstandparameters

De invoer op het complexniveau wordt automatisch overgenomen naar het niveau van de huurcontracten. Op dat niveau zijn per huurcontract de leegstandparameters aan te passen. We geven een omschrijving van de belangrijkste velden onder het blok Standaarden leegstandparameters.

Kolom	Effect waardering	Uitleg
Complex	Nee	Naam complex
Looptijd	Ja	Looptijd van een standaard huurcontract voor dit complex. Standaard 60 maanden, maar vrij overschrijfbaar.
Mutatieleegstand	Ja	Maanden leegstand na expiratie huurcontract. Standaard 6 maanden, maar overschrijfbaar.
Vertrekkans huidige huurder	Ja	Kan op vertrek huidige huurder. Standaard 50%, maar vrij overschrijfbaar.
Vertrekkans opvolgende huurders	Ja	Kan op vertrek huidige huurder. Standaard 50%, maar overschrijfbaar. LET OP! Kans mag niet leeg of 0% zijn. In theorie is er altijd kans op opzegging.
Mutatiekosten na huidige huurder	Ja	Kosten per m 2 BVO voor (weder)verhuurklaar maken van de ruimte, na vertrek huidige huurder. Vrij in te vullen. Mutatiekosten worden vermenigvuldigd met de vertrekkans.
Mutatiekosten na opvolgende huurders	Ja	Kosten per m 2 BVO voor (weder)verhuurklaar maken van de ruimte, na vertrek fictieve, opvolgende huurder. Vrij in te vullen. Mutatiekosten worden vermenigvuldigd met de vertrekkans.
Servicekosten eigenaar	Ja	Servicekosten eigenaar per m 2 BVO voor tijdens de aanvangs- en mutatieleegstand. Vrij in te vullen. Servicekosten worden vermenigvuldigd met de vertrekkans.
Promotiekosten	Ja	Kosten promotie aanvangs- en mutatieleegstand als percentage van de markthuur. Standaard 1,00%, maar vrij overschrijfbaar. Promotiekosten worden worden vermenigvuldigd met de vertrekkans.
Verhuurcourtage	Ja	Courtage van de makelaar voor de verhuur van aanvangs- en mutatieleegstand als percentage van de markthuur. Standaard 14,00%, maar vrij overschrijfbaar. Promotiekosten worden worden vermenigvuldigd met de vertrekkans.
Huurdersrisico	Ja	Risico dat huidige huurder de meer minderhuur niet kan voldoen. Het percentage wordt vermenigvuldigd met de meer minderhuur. LET OP! BIj minderhuur wordt de negatieve correctie kleiner.
Afwijkende index	Ja	Afwijkende index uit het huurcontract. Indien leeg, wordt de inflatie aangehouden.
Aanvangsleegstand	Ja	Maanden leegstand van de leegstaande ruimtes (ook leegstandscontracten (zie 4.1.1.). Standaard 6 maanden, maar overschrijfbaar.
Kosten aanvangsleegstand	Ja	Kosten per m 2 BVO voor verhuurklaar maken van de leegstaande ruimtes (ook leegstandscontracten (zie 4.1.1.). Vrij in te vullen.
Huurherzieningsperiode	Ja	Wettelijke huurherzieningsfrequentie of contractueel afgesproken periode voor huurherziening. Standaard 60 maanden, maar vrij overschrijfbaar.
Leegstand na beschouwingsperiode	Ja	Keuze Ja of Nee. Indien ‘Ja’ wordt rekening gehouden met mutatieleegstand en -kosten tot 60 jaar na beschouwingsperiode bij de berekening van de eindwaarde.
Oud % leegstand na beschouwingsperiode	Nee	Voor invoer ‘Ja’ of ‘Nee’ (zie rij hierboven) kon een percentage worden gegeven aan de correctie. Voor oude taxaties is > 0% op ‘Ja gezet en anders ‘Nee’.

4.2.2 Leegstand parameters contractniveau

De invoer op het niveau van huurcontracten wordt automatisch overgenomen van het niveau van de huurcontracten. Onder het blok Leegstand parameters contractniveau zijn per huurcontract de leegstandparameters aan te passen. Voor een omschrijving van de belangrijkste velden wordt verwezen naar 4.2.1. Standaarden leegstand parameters.

4.2.3 Bijlagen contract

Onder dit tabblad kunnen huurcontracten worden toegevoegd als bijlage. Met de knop ‘Upload’ kunnen PDF-bestanden worden toegevoegd. Met de knop ‘Download’ kunnen de bestanden weer opgehaald worden. We geven een omschrijving van de belangrijkste velden onder het blok Bijlage huurovereenkomsten. Let op! Om over deze functionaliteit te kunnen gebruiken dient u te beschikken over de PDF Archief module. Meer informatie vindt u hier.

Kolom	Effect waardering	Uitleg
Bestandsnaam	Nee	Naam van het geuploade bestand.
Gebruiker	Nee	Gebruiker die het bestand heeft geüpload.
Opmerkingen	Nee	Opmerking over het bestand voor intern gebruik.
Volgorde	Nee	Op van hier opgevoerde getallen worden de bestanden samengevoegd, van laag naar hoog.
PDF	Nee	Aanvinken om bestand toe te voegen voor het samenvoegen in één pdf-bestand.
ZIP	Nee	Aanvinken om bestand toe te voegen voor het samenvoegen in één zip-bestand.
Creatiedatum	Nee	Datum dat bestand is toegevoegd.
Contract (alleen BEL)	Nee	Koppeling bestand met huurder. Intern gebruik.

5. Percelen

In dit tabblad geeft men een beschrijving van de kadastrale percelen, de waarde van de grond, de hoogte van

de erfpachtcorrectie en de waarde van het erfpachtrecht.

Er is een aparte handleiding voor het tabblad Percelen. Zie hiervoor de Handleiding Erfpacht.

6. Onderhoud

In dit tabblad kan het onderhoud aan het complex bewerkt worden. Het onderhoud wordt ingevuld op t=waardepeildatum. Het onderhoud is opgebouwd uit installatieonderhoud, bouwkundig onderhoud en installatieonderhoud overig. Het onderhoud wordt meegenomen in de exploitatielasten.

6.1 Onderhoud

Links in het blok Onderhoud zijn de labels en de invoer voor het onderhoud getoond. Rechtst wordt een overzicht getoond met het onderhoud per jaar, per m 2 BVO en als percentage van de markthuur. We geven een omschrijving van de belangrijkste velden onder het blok Onderhoud.

Kolom	Effect waardering	Uitleg
Basis installatieonderhoud	Ja	Eerste veld toont BVO (tabblad R uimtes- Onderhoud ). Tweede veld toont norm onderhoud o.b.v. VEX type complex (tabblad Algemeen - Taxatie ). Vrij overschrijfbaar. LET OP! Bij meerdere VEX-types. Alleen het VEX-type van tabblad Algemeen - Taxatie wordt getoond. Geen gemiddelde.
Airconditioning	Ja	Eerste veld is percentage BVO met airconditioning. Tweede veld toont norm onderhoud airconditioning uit VEX boekje. Beide vrij overschrijfbaar.
Mechanische ventilatie	Ja	Eerste veld is percentage BVO met mechanische ventilatie. Tweede veld toont norm onderhoud airconditioning uit VEX boekje. Beide vrij overschrijfbaar.
Sprinklerinstallatie	Ja	Eerste veld is percentage BVO met sprinklers. Tweede veld toont norm onderhoud airconditioning uit VEX boekje. Beide vrij overschrijfbaar.
Zonwering	Ja	Eerste veld is percentage BVO met zonwering. Tweede veld toont norm onderhoud airconditioning uit VEX boekje. Beide vrij overschrijfbaar.
Topkoeling	Ja	Eerste veld is percentage BVO met topkoeling. Tweede veld toont norm onderhoud airconditioning uit VEX boekje. Beide vrij overschrijfbaar.
Installatieonderhoud	Nee	Opsomming van invoer hierboven. Niet overschrijfbaar.
Installatieonderhoud overig	Nee	Totaal onderhoud van extra toegevoegde installaties. Zie 7.0.3.). Niet overschrijfbaar.
Bouwkundig onderhoud	Nee	Opsomming van bouwkundig onderhoud uit tabblad Ruimtes - Onderhoud . Niet overschrijfbaar.
Subtotaal onderhoud	Nee	Opsomming van Installatieonderhoud, installatieonderhoud overig en bouwkundig onderhoud. Niet overschrijfbaar.
Locatie toeslag	Ja	Toeslag op onderhoud vanwege de locatie van het complex. LET OP! Toeslag wordt ook toegepast op de herbouwwaarde.
Object toeslag	Ja	Toeslag op onderhoud vanwege het object. LET OP! Toeslag wordt ook toegepast op de herbouwwaarde.
Totaal onderhoud	Nee	Totaal onderhoud. Subtotaal onderhoud + toeslagen. Niet overschrijfbaar.

6.2 Meerjarenonderhoud

Onder het blok Meerjarenonderhoud kan het meerjarenonderhoudsplan worden opgevoerd. Indien het meerjarenonderhoudsplan is ingevuld, zal dit de berekening uit het blok Onderhoud overschrijven. Om alsnog gebruik te maken van de berekening, verwijder in de invoer in dit blok. We geven een omschrijving van de belangrijkste velden onder het blok Meerjarenonderhoud.

Kolom	Effect waardering	Uitleg
Meerjarenonderhoud	Ja	Invulveld voor het meerjarenonderhoudsplan (totaal onderhoud). Waarden worden geëxtrapoleerd. Jaar 1 wordt overgenomen voor BAR/NAR traject. LET OP! Vul alleen onderhoud exclusief index in. Deze wordt door het model berekend.
Kasstroom (geen index)	Nee	Kasstroom zonder berekening index. Niet overschrijfbaar.
Kasstroom (index)	Nee	Kasstroom met berekening index. Niet overschrijfbaar. Deze kasstroom wordt gebruikt in de DCF-berekening.

6.3 Extra installaties

U kunt extra installaties opvoeren, met bijbehorende onderhoudskosten en herbouwwaarden, die worden meegenomen in de taxatie.

Kolom	Effect waardering	Uitleg
VEX installatie	Ja	Vrije keuze, d.m.v. dropdown-menu.
Naam installatie	Nee	Naamgeving, vrije invoer.
Aantal	Ja	Vrije invoer van het aantal van de gekozen installatie.
Onderhoud per stuk	Ja	Vrije invoer.
Herbouwwaarde per stuk	Ja	Vrije invoer.

7. Kosten

In dit tabblad kunnen de exploitatielasten voor het complex bewerkt worden. De exploitatielasten worden ingevuld op t=waardepeildatum. De exploitatielasten zijn opgebouwd uit zakelijke lasten en overige lasten. Onderhoud wordt overgenomen uit tabblad Ruimtes - Onderhoud.

In onderstaand voorbeeld worden de invoervelden links getoond. Rechts wordt een overzicht getoond met de exploitatielasten per jaar, per m2 BVO en als percentage van de bruto markthuur.

7.1 OZB

Kolom	Effect waardering	Uitleg
Markthuur	Nee	Bruto markthuur overgenomen uit tabblad Ruimtes - Markthuur (hoofdstuk 3.1.). Niet overschrijfbaar.
Kapitalisatiefactor	Ja	Kapitalisatiefactor op markthuur t.b.v. WOZ-waarde. Standaard op 11, maar vrij overschrijfbaar. LET OP! Als de WOZ waarde is overschreven, werkt kapitalisatiefactor niet. Haal WOZ waarde leeg om alsnog de kapitalisatiefactor te gebruiken.
WOZ waarde (€)	Ja	Standaard resultaat van de markthuur * kapitalisatiefactor, maar vrij overschrijfbaar. LET OP! Als de WOZ waarde is overschreven, werkt kapitalisatiefactor niet. Haal WOZ waarde leeg om alsnog de kapitalisatiefactor te gebruiken.
OZB tarief (%)	Ja	Wordt automatisch gegenereerd op basis van de gekozen gemeente (tabblad Algemeen - Complex ), maar is vrij overschrijfbaar.

7.2 Waterschapslasten / Rioolbelasting

Kolom	Effect waardering	Uitleg
Rioolbelasting eenheid	Ja	Basis voor berekening rioolbelasting (eenheid of percentage WOZ-waarde. Gegenereerd op basis van gekozen gemeente (tabblad Algemeen - Complex).
Eenheid rioolbelasting	Ja	Eenheden waarover rioolbelasting wordt geheven. Vrij in te vullen.
Rioolbelasting (€/eenheid)	Ja	Wordt automatisch gegenereerd op basis van gekozen gemeente (tabblad Algemeen - Complex ), maar is vrij overschrijfbaar.
Waterschapslasten	Ja	Percentage van de WOZ-waarde. Vrije invoer.

7.3 Overige kosten

Kolom	Effect waardering	Uitleg
Herbouwwaarde	Ja	Bruto markthuur overgenomen uit tabblad Ruimtes - Onderhoud (hoofdstuk 3.1.) + locatie- en objecttoeslag. Vrij overschrijfbaar.
Verzekering	Ja	Verzekeringspremie. Automatisch gegenereerd o.b.v. IPD type de data komt uit het VEX boekje. Het promillage is overschrijfbaar.
Beheerkosten	Ja	Percentage van de markthuur. Vrij invoerveld.
Overige zakelijke lasten	Ja	Vast bedrag per jaar. Vrij invoerveld.
Oninbaar	Ja	Percentage van de markthuur. Vrij invoerveld.
Overige kosten	Ja	Vast bedrag per jaar. Vrij invoerveld.

8. Correcties

Onder het tabblad Correcties kunnen correctieve kosten en opbrengsten per jaar worden opgegeven over de beschouwingsperiode. Daarnaast is er de mogelijkheid om overige waarden dan wel eventuele sloop op te nemen voor de waardering.

8.1 Correcties

Men kan per veld aangeven of de opgegeven waardes al dan niet geïndexeerd moeten worden. Daarnaast zijn er drie blokken, waarbij in de eerste twee blokken respectievelijk de correctie opbrengsten en kosten kunnen worden opgevoerd. Het derde blok is de resultante van de in de eerste twee blokken opgegeven opbrengsten en kosten. Daarom alleen een overzicht van het derde blok, Correctie berekeningen, zie hieronder.

Rij	Effect waardering	Uitleg
Jaarlijkse baten	Ja	Vrije invoer. Door middel van extrapolatie worden opgevoerde waardes in de daaropvolgende periodes automatisch overgenomen.
Incidentele baten	Ja	Vrije invoer per periode. Er treedt geen extrapolatie op.
Subsidies	Ja	Vrije invoer per periode. Er treedt geen extrapolatie op.
Jaarlijkse lasten	Ja	Vrije invoer. Door middel van extrapolatie worden opgevoerde waardes in de daaropvolgende periodes automatisch overgenomen.
Incidentele lasten	Ja	Vrije invoer per periode. Er treedt geen extrapolatie op.
Achterstallig onderhoud	Ja	Vrije invoer per periode. Er treedt geen extrapolatie op.
Renovatie	Ja	Vrije invoer per periode. Er treedt geen extrapolatie op.

8.2 Overige waarden kosten koper

U kunt overige waarden opvoeren die als k.k. toegevoegd worden aan de marktwaarde k.k. van het complex. Hiervoor zijn 3 categorieën mogelijk; ongebonden grond, commercieel en overige waarde.

Parameter	Effect waardering	Uitleg
Ongebonden grondprijs per m² k.k.	Ja	Prijs per m² ongebonden grond.
Ongebonden grond m²	Ja	Aantal m² ongebonden grond.
Commercieel og m²	Ja	Aantal m² commercieel onroerend goed.
Commercieel og marktwaarde k.k. per m²	Ja	Prijs per m² commercieel onroerend goed.
Overige waarde m² / stuks	Ja	Aantal m² / stuks overige waarde
Overige waarde €/m² of €/stuks	Ja	Prijs per m² / stuks overige waarde.
Overige waarde k.k.	Ja	De som van alle overige waarde kk

8.3 Sloop

Wanneer een complex in de toekomst gesloopt wordt kunt u dit opgeven onder Sloop . Vanaf het moment van sloop stoppen alle kasstromen.

Parameter	Effect waardering	Uitleg
Sloop ja/nee	Ja	Wordt het complex gesloopt.
Sloop datum	Ja	Datum van sloop. Vanaf deze datum stoppen alle kasstromen.
Exit waarde opstallen/sloopkosten	Ja	De eindwaarde van de opstallen. LET OP! vul een negatief bedrag in wanneer de sloopkosten de waarde van opstallen overstijgen.

9. Waardering

Onder dit tabblad kan de taxatie worden afgerond met het invoeren van de (aanvangs)rendementen. Bovenin worden de (aanvangs)rendementen, de belangrijkste (markt)waardes en overige variabelen getoond. Hieronder worden vier sub-tabbladen getoond.

9.1 Yields

Parameter	Effect waardering	Uitleg
NAR v.o.n.	Ja	Netto Aanvangsrendement t.b.v. het bepalen van de marktwaarde von, voor correcties. Vrij in te vullen.
Disconteringsvoet	Ja	Disconteringsvoet t.b.v. het contant maken van de correcties (NAR) en de kasstromen en eindwaarde (DCF). Vrij in te vullen.
Netto exit yield v.o.n.	Ja	Netto aanvangsrendement t.b.v. het bepalen van de eindwaarde von, voor correcties. Vrij in te vullen.

9.2 Marktwaarde

Parameter	Effect waardering	Uitleg
NAR waarde k.k.	Nee	Marktwaarde kk o.b.v. NAR berekening.
DCF waarde k.k.	Nee	Marktwaarde kk o.b.v. DCF berekening.
Eindwaarde k.k.	Nee	Eindwaarde kk

9.3 Overige variabelen

Parameter	Effect waardering	Uitleg
Overdrachtsbelasting	Ja	Standaard 6,00% voor commercieel vastgoed en 2,00% voor woningen. Vrij overschrijfbaar.
Transactiekosten	Ja	Staffel op basis van de marktwaarde. Vrij overschrijfbaar.
Afronden marktwaarde	Ja	Effect op de afronding van de marktwaarde k.k.

9.4 NAR

Onder dit tabblad wordt een overzicht gegeven van de totstandkoming van de marktwaarde kk, afgerond, o.b.v. de NAR berekening. Bijna alle getoonde velden zijn reeds toegelicht in deze handleiding en zijn niet meer overschrijfbaar. Ga daarvoor naar de betreffende tabbladen.

Het NAR is hier nog wel aan te passen. Indien hier overschreven, wordt het NAR bovenin de pagina automatisch ook overschreven.

Onderin de pagina worden blokkerende en controle meldingen getoond.

9.5 DCF

Onder dit tabblad wordt een overzicht gegeven van de totstandkoming van de marktwaarde k.k., afgerond, o.b.v. de DCF-berekening. Bijna alle getoonde velden zijn reeds toegelicht in deze handleiding en zijn niet meer overschrijfbaar. Ga daarvoor naar de betreffende tabbladen.

Bovenin worden de belangrijkste kasstromen van de DCF getoond. Hieronder wordt respectievelijk van links naar rechts de totstandkoming van de eindwaarde voor correcties, de eindwaarde k.k. en de DCF waarde k.k. getoond. De exit yield is hier nog wel aan te passen. Indien hier overschreven, wordt de exit yield bovenin de pagina automatisch ook overschreven. Ook kunnen extra correcties voor onderhoud/renovatie en overig worden toegevoegd aan de berekening van de eindwaarde.

De overige correcties bestaan uit de leegstandscorrecties op de eindwaarde, berekend o.b.v. de invoer onder tabblad Contract - Leegstand. Het model gaat ervan uit dat ook na beschouwingsperiode altijd kans is op leegstand en dat dit moet worden verwerkt in de berekening. Onder tabblad Contract - Leegstand , blok Standaarden leegstand parameters (zie hoofdstuk 4.2.1), kan dit worden uitgezet door veld ‘Leegstand na beschouwingsperiode’ op ‘Nee’ te zetten.

Onderin de pagina worden blokkerende en controle meldingen getoond.

9.6 Bijlage NAR waardering

Onder dit tabblad wordt de presentatie van de NAR berekening, onderdeel van de rekenbijlage, getoond. Het is vanaf dit tabblad niet mogelijk de NAR berekening te exporteren naar PDF-formaat. Ga hiervoor naar tabblad Rapportages.

9.7 Bijlage DCF waardering

Onder dit tabblad wordt de presentatie van de DCF-berekening, onderdeel van de rekenbijlage, getoond. Het is vanaf dit tabblad niet mogelijk de DCF-rekenbijlage te exporteren naar PDF-formaat. Ga hiervoor naar tabblad Rapportages.

10. Vervangingswaarde

Er is een aparte handleiding voor het tabblad 'Verv. waarde'. Zie hiervoor de Handleiding gecorrigeerde vervangingswaarde.

11. Referenties

Er is een aparte handleiding voor het tabblad 'Referenties'. Zie hiervoor de Handleiding Referenties.

12. Tekst rapport

Er is een aparte handleiding voor het tabblad 'Tekst Rapport'. Zie hiervoor de Handleiding Taxatieproces.

13. Rapportages

Onder het tabblad Rapportages - Taxatie staan de verschillende rapportages die kunnen worden gedownload, waaronder het standaard Taxatierapport.

Voor een uitgebreide beschrijving verwijzen wij naar de Handleiding Algemeen (paragraaf 2.4.7. Rapportages).