Handleiding Commercieel (BEL/EGB)

Gewijzigd op Wed, 14 Sep 2022 om 01:49 PM

INHOUDSOPGAVE


1. Inleiding

Deze gebruikershandleiding geeft een toelichting op het commerciële rekenmodel en functionaliteiten in fluX VMS voor de objecttypes EGB en BEL.


De handleiding start met een beschrijving van de hiërarchie in het rekenmodel. Vervolgens worden de schermen, parameters en hun invloed op de waardering per blok beschreven.


1.1 Hiërarchie

De rekenmodule is gebaseerd op een hiërarchie. Hiermee kan de gebruiker eenvoudig instellingen opgeven die gelden voor alle onderliggende objecten (portfolio, complex, ruimte, contract). Per individueel ruimte- of contracttype kan natuurlijk worden afgeweken van de standaard. Dit principe noemen we overerving.


Het hoogste niveau binnen het fluX VMS is de organisatie, een organisatie kan bestaan uit meerdere taxateurs. Onder de individuele taxateur hangen de portfolio’s van de taxateur en onder de portfolio hangen de complexen, etc.



Voorbeeld:

Per complex kan het IPD-type worden opgegeven. Op deze manier is met één instelling het IPD-type ingevoerd voor alle onderliggende ruimtes. Per ruimtetype kan vervolgens worden afgeweken van dit IPD-type, indien gewenst.



2. Algemeen

Dit hoofdstuk geeft een beschrijving van alle schermen incl. parameters. We geven een korte beschrijving van de parameters en het effect van iedere parameter op het waarderingsmodel.

2.1 Complex

2.1.1 Complex adres



RijEffect waarderingUitleg
PostcodeNeeAdresgegevens. Basis voor vlaggetje op kaart.
NummerNeeAdresgegevens. Basis voor vlaggetje op kaart.
StraatNeeAdresgegevens.
ToevoegingNeeAdresgegevens.
PlaatsNeeAdresgegevens.
BAGNeeBasisregistratie Adressen en Gebouwen
LatNeeAutomatisch gegenereerd op basis van postcode en nummer.
LongNeeAutomatisch gegenereerd op basis van postcode en nummer.
KAART COMPLEX

Op basis van postcode en huisnummer wordt het vlaggetje geplaatst. Het kan voorkomen dat het vlaggetje niet juist wordt geplaatst. Het is mogelijk om de plaats van het vlaggetje aan te passen, door de Latitude (Lat) en Longitude (Long) te overschrijven.

Hoe vind je de juiste coördinaten?


De juiste locatiegegevens zijn te vinden in Google Maps. Ga met de cursor op de juiste plek staan en klik via de rechtermuisknop op “Wat is hier?”. De coördinaten worden onderaan in een pop-up getoond.


Deze waardes kunnen enigszins afgerond worden overgenomen: Latitude: 52,22317 en Longitude: 4,512


2.1.2 Huidige portfolio

Dit veld toont onder welke portfolio het huidige waarderingscomplex hangt. Het is mogelijk om het waarderingscomplex te “verplaatsen” door hier een ander portfolio te kiezen. Klik vervolgens links boven op BEWAAR.


Door het verhangen naar een andere portfolio pakt de waardering (d.m.v. overerving) de standaarden van de “nieuwe” portfolio waardoor de waardering zou kunnen wijzigen.


2.1.3 Algemene complexgegevens



ParameterEffect waarderingUitleg
AanleidingNeeTaxatie, Aankoop, Verkoop, etc. Verplicht veld om te voldoen aan de NRVT-standaarden.
Type TaxatieNeeVolledige taxatie, Hertaxatie of Markttechnische update. Wanneer is gekozen voor een Markttechnische update is er een verkort taxatierapport beschikbaar onder de Rapportages.
WaardepeildatumJaDatum waarop de taxatie van toepassing is. Dit is de datum waarnaar de marktwaarde is bepaald. Indien niet ingevuld, gelijk aan de datum opname en inspectie.

Datum opname en inspectie

Nee

Datum opname en inspectie.

BeschouwingsperiodeJaKeuze voor duur beschouwingsperiode. Wordt automatisch overgenomen van de opgegeven keuze in de linker navigatie onder het tabblad Instellingen.
Forecast index jaarJaKeuze jaar van prognose inflatie en kostenindexering.
Keuze marktwaardeJaHier kan worden gekozen welke rekenmethode leidend is en wordt gerapporteerd. De keuzes zijn NAR, DCF, Gecorrigeerde vervangingswaarde en markthuur (geen marktwaarde).

Bijzondere uitgangspunten

NeeBij ‘Ja’, tekstueel uitleggen waarom er bijzondere uitgangspunten zijn, wat het verschil is met de marktwaarde zonder dit bijzondere uitgangspunt en de verklaring voor dit verschil.
Taal RapportageNeeKeuze uit Nederlands of Engels.

Gecorrigeerde vervangingswaarde tonen

NeeIndien ‘Ja’ wordt de rekenbijlage van de gecorrigeerde vervangingswaarde getoond.
Herbouwwaarde tonenNeeIndien ‘Ja’ wordt de herbouwwaarde gerapporteerd in de samenvatting van het taxatierapport.
Bron exploitatie dataJaHier kan worden gekozen welke uitgave (jaar) van het VEX boekje als bron worden gebruikt voor de exploitatieparameters.


2.1.4 Typering voor exploitatie data

ParameterEffect waarderingUitleg
GemeenteJaGemeente wordt gebruikt voor het bepalen van de lokale belastingen voor het complex.
Vastgoed typeJaVastgoedtype wordt gebruikt voor het bepalen van het normonderhoud voor het complex. Verder in de rekenmodule kan dit per ruimte worden aangepast.
IPD typeNeeIPD type wordt gebruikt voor rapportagedoeleinden (Samenvatting). Verder in de rekenmodule kan dit per ruimte worden aangepast.
IPD subtypeJaKomt niet terug in het taxatierapport.



3. Ruimtes

Dit tabblad geeft de mogelijkheid om de basis van de taxatie op te zetten door ruimtes waaruit de huurstromen worden gerealiseerd toe te voegen.

3.1 Markthuur

Onder Ruimtes - Markthuur wordt minimaal één ruimte type aangemaakt met het VVO en de markthuur, die als basis geldt voor de taxatie. U kunt in theorie een ongelimiteerd aantal ruimtes toevoegen.


In onderstaand voorbeeld zijn vier ruimtetypes aangemaakt. Elk ruimtetype heeft een eigen VVO en markthuur. Linksboven in het scherm wordt een overzicht getoond van de totalen voor het VVO, de markthuur en de markthuur/m 2 . Rechtsboven worden controlemeldingen gegeven voor bijzondere invoer die eventueel extra toelichting vereisen.



3.1.1 Ruimtetypes

Het toevoegen van een nieuwe ruimte gaat d.m.v. het plusteken. We geven een omschrijving van de belangrijkste velden onder het blok Ruimte types.


KolomEffect waarderingUitleg
Ruimte typeNeeRuimtetype is vrij in te vullen. Door elk ruimtetype een unieke naam te geven, is deze makkelijker te koppelen aan een huurcontract. De ruimtetypes komen terug in het taxatierapport en de rekenbijlage.
StraatNeeWordt automatisch van hoger niveau (tabblad Algemeen - Complex ) overgenomen, maar is vrij overschrijfbaar. Het adres wordt getoond in de rekenbijlage ‘Leegstand overzicht’.
NummerNeeWordt automatisch van hoger niveau (tabblad Algemeen - Complex ) overgenomen, maar is vrij overschrijfbaar. Het adres wordt getoond in de rekenbijlage ‘Leegstand overzicht’.
PostcodeNeeWordt automatisch van hoger niveau (tabblad Algemeen - Complex ) overgenomen, maar is vrij overschrijfbaar.
IPD typeNeeWordt automatisch van hoger niveau (tabblad Algemeen - Complex ) overgenomen, maar is vrij aan te passen. Het IPD type wordt getoond in het taxatierapport en de rekenbijlage.
GebruikJaKeuze uit BEL (Belegging) of EGB (Eigen gebruik). Bij BEL is de ruimte te koppelen aan een huurcontract en worden leegstandparameters verrekend. Bij EGB worden geen leegstandparameters verrekend.
VVO of stuksJaPer ruimte kan hier het VVO (of stuks) worden ingevoerd. Het VVO (of stuks) vormt de basis voor de berekening van de markthuur per jaar voor het betreffende ruimtetype. LET OP! Woningen en parkeerplaatsen kunnen alleen per stuk (dus niet GBO) worden opgevoerd.

Markthuur (/m 2 of /stuks)

JaPer ruimte kan hier de markthuur per m 2 VVO (of stuk) worden ingevoerd. De markthuur per m 2 VVO (of stuk) vormt de basis voor de berekening van de markthuur per jaar voor het betreffende ruimtetype.
Markthuur (/jr)NeeNiet overschrijfbaar. Een berekening van de markthuur per jaar o.b.v. het VVO (of stuk) en de markthuur per m 2 VVO (of stuk).
OpmerkingenNeeExtra toelichting op het ruimtetype. Veld wordt niet gebruikt in het taxatierapport.
SorteringNeeOp van hier opgevoerde getallen wordt de presentatie in het taxatierapport aangepast, van laag naar hoog.


3.1.2 Indices

Indices worden gebruikt voor de prognose van de kasstromen voor markthuur, exploitatielasten, etc. We geven een omschrijving van de belangrijkste velden onder het blok indices.


KolomEffect waarderingUitleg
MarkthuurindexJaVrije invoer, op basis van verwachting van de markthuurontwikkeling. D.m.v. extrapolatie wordt de ingevoerde waarde in de daaropvolgende periodes automatisch overgenomen.

Markthuurindex (cum)

JaCumulatieve presentatie van de ingevoerde markthuurindex.
InflatieJaInflatie conform NRVT, niet aan te passen. Deze wordt jaarlijks geüpdatet.
KostenindexJaIndex conform NRVT, 125% van de inflatie. Wordt gebruikt voor de indexering van exploitatielasten (onderhoud, overige lasten, etc.) en correcties (achterstallig onderhoud, renovatie, baten, lasten, etc.). Vrij overschrijfbaar.


3.2 Onderhoud

Onderhoud is doorgaans de grootste exploitatielast voor de eigenaar van een complex. Onder Ruimtes - Onderhoud kan per aangemaakte ruimte (zie 3.1.1. Ruimte types) het onderhoud en de herbouwwaarde worden ingevoerd.


In onderstaand voorbeeld zijn vier ruimtetypes zichtbaar. Linksboven in het scherm wordt een overzicht getoond van de totalen voor het Onderhoud, Herbouwwaarde en onderhoud/herbouwwaarde per m2. Rechtsboven worden controlemeldingen getoond voor bijzondere invoer die eventueel extra toelichting vereisen.



3.2.1 Onderhoud en herbouwwaarde invoer

We geven een omschrijving van de belangrijkste velden onder het blok Onderhoud en herbouwwaarde invoer.


KolomEffect waarderingUitleg
Ruimte typeNeeWordt automatisch van tabblad Ruimtes - Markthuur overgenomen. Niet overschrijfbaar.
IPD typeNeeWordt automatisch van tabblad Ruimtes - Markthuur overgenomen. Is overschrijfbaar. Invoer op tabblad Ruimtes – Markthuur wordt overschreven.
BouwjaarNeeWordt automatisch van hoger niveau (tabblad Algemeen - Complex ) overgenomen, maar is vrij overschrijfbaar per ruimtetype.
Vastgoed typeJaWordt automatisch van hoger niveau (tabblad Algemeen - Complex ) overgenomen, maar is vrij overschrijfbaar per ruimtetype. Type wordt gebruikt om de norm uit het VEX boekje voor onderhoud en herbouwwaarde te bepalen.
BVO/VVOVormfactor om BVO te bepalen o.b.v. VVO. Bij stuks kan deze leeg gelaten worden en worden de stuks van tabblad Ruimtes – Markthuur overgenomen.
BVO (m 2 ) of stuksJaWordt berekend door VVO * vormfactor. Is overschrijfbaar. BVO wordt gebruikt voor het berekenen van het onderhoud en de herbouwwaarde. 

LET OP! Als deze is overschreven, wordt niet meer gerekend met de vormfactor. Om toch met de vormfactor te rekenen, moet dit veld leeg gemaakt worden.

Onderhoud (/m 2 of /stuk)

JaWordt opgegeven o.b.v. het vastgoedtype. Is overschrijfbaar. Het onderhoud is onderdeel van de exploitatielasten. LET OP! Onderhoud woningen en parkeerplaatsen gaan per stuk.

Herbouwwaarde (/m 2 of /stuk)

JaWordt opgegeven o.b.v. het vastgoedtype. Is overschrijfbaar. Herbouwwaarde wordt gebruikt voor het berekenen van de verzekeringslasten. LET OP! Herbouwwaarde woningen en parkeerplaatsen gaan per stuk.
OpmerkingenNeeHier kan een extra toelichting worden gegeven op het ruimtetype. Veld wordt niet gebruikt in het taxatierapport.


4. Contract

Dit tabblad wordt alleen getoond wanneer bij object type voor BEL is gekozen. Bij EGB wordt dit tabblad niet getoond. Onder dit tabblad is het mogelijk om de huurcontracten toe te voegen en deze te koppelen aan de onder tabblad Ruimtes – Markthuur aangemaakte ruimtes. Leegstandparameters worden hier ingevoerd en huurcontracten kunnen als bijlage aan het rapport worden toegevoegd.


4.1 Contract

Onder dit tabblad worden de huurcontracten aangemaakt, gekoppeld aan de betreffende ruimtes en kunnen extra huurelementen (huurvrij, btw-compensatie) worden ingevoerd. Het toevoegen van een nieuw huurcontract gaat d.m.v. het plusteken. In theorie kan een ongelimiteerd aantal huurcontracten toegevoegd worden.


In onderstaand voorbeeld zijn vier huurcontracten aangemaakt. Aan het geselecteerde huurcontract zijn 3 ruimtetypes gekoppeld. Bovenin het scherm wordt een overzicht getoond van de ruimtetypes, VVO en markthuur per ruimte type, de leegstand (niet gekoppelde) VVO en bijbehorende markthuur en het teveel gekoppelde VVO en bijbehorende markthuur (indien een ruimte meerdere keren is gekoppeld). Onderin worden controlemeldingen gegeven voor bijzondere invoer die eventueel extra toelichting vereisen.



4.1.1 Contracten

We geven een omschrijving van de belangrijkste velden onder het blok Contract. Onder dit blok is het mogelijk huurcontracten toe te voegen aan de taxatie. Het toevoegen van een nieuw huurcontract gaat d.m.v. het plusteken. Indien er meerdere huurcontracten zijn aangemaakt, kan je terugzien welke ruimte(s) gekoppeld is (zijn) aan het huurcontract door het huurcontract hier te selecteren.


Om in één complex, waar meerdere ruimtetypes leegstaan en de leegstandparameters verschillen, kan een leegstandscontract worden gebruikt. Maak per ruimte type een huurcontract aan, zet deze op Leeg en vul Aanvangsleegstand in. Onder tabblad Contract – Leegstand kunnen de unieke leegstandparameters worden ingevuld.


Voor het invoeren van structurele leegstand kan voor het leegstandscontract een aanvangsleegstand ingevoerd worden die langer is dan de beschouwingsperiode.


KolomEffect waarderingUitleg
HuurderNeeHuurder is vrij in te vullen. Huurder(s) komen terug in het taxatierapport en de rekenbijlage.
StraatNeeWordt automatisch van hoger niveau (tabblad Algemeen - Complex ) overgenomen, maar is vrij overschrijfbaar.
NummerNeeWordt automatisch van hoger niveau (tabblad Algemeen - Complex ) overgenomen, maar is vrij overschrijfbaar.
PlaatsNeeWordt automatisch van hoger niveau (tabblad Algemeen - Complex ) overgenomen, maar is vrij overschrijfbaar.
VVONeeOpsomming van de gekoppelde ruimtes (blok Contract – Ruimtes ), exclusief woningen en parkeren.
SorteringNeeOp van hier opgevoerde getallen wordt de presentatie in het taxatierapport aangepast, van laag naar hoog.
KvK nr.NeeVrij in te voeren. Wordt gebruikt voor rapportage in de rekenbijlage (Huurderoverzicht).
LeegJa‘Ja’ indien het een leegstandscontract betreft (zie hierboven).
AanvangsleegstandJaIndien Leeg ‘Ja’ is, wordt voor de gekoppelde ruimtes met deze aanvangsleegstand gerekend.
StartdatumJaStartdatum van het huurcontract. Vrij invoerbaar, maar wel verplicht, vanwege eventuele toekomstige huurcontracten.
ExpiratiedatumJaExpiratiedatum van het huurcontract. Na deze datum wordt rekening gehouden met mutaties o.b.v. de leegstandparameters (zie hoofdstuk 4.2. Contract – Leegstand).
LooptijdNeeBerekening van de de waardepeildatum tot de expiratiedatum van het huurcontract in jaren. Niet overschrijfbaar.
ContracthuurJaContracthuur per jaar op waardepeildatum. Contracthuur wordt gebruikt voor correctie meer-minderhuur (NAR) en (theoretische) huurstroom (DCF).

Markthuur/Herz.huur

NeeOpsomming van de markthu(u)r(en) van de gekoppelde ruimtes (blok Contract koppeling met ruimtes ). Niet overschrijfbaar.
IndexdatumJaIndexdatum van de contracthuur uit het huurcontract. Dit heeft invloed op de meer-minderhuur (NAR) en de (theoretische) huurstroom (DCF). LET OP! De indexdatum van het huurcontract loopt nagenoeg altijd niet gelijk met de index van de markthuur, waardoor bij gelijke contract- en markthuur, toch meer-minderhuur ontstaat.
HerzieningsdatumJa/NeeEerstvolgende herzieningsdatum uit het huurcontract of op basis van de wet (indien van toepassing). Na deze datum wordt gerekend met de herzieningshuur.
BTWJaStandaard ‘Ja’. Indien ‘Nee’ wordt er btw schade berekend over onderhoud, beheer en overige kosten voor het gelijke deel van de markthuur van het huurcontract tot de totale markthuur. Voor BTW compensatie, ga naar hoofdstuk 4.1.3. Overige elementen.
Afwijkende indexJaAfwijkende index uit het huurcontract. Indien leeg, wordt de inflatie aangehouden.
OpzegtermijnOpzegtermijn van het vigerende huurcontract. Standaard staat deze op 12 maanden.
OpgezegdJaStandaard op ‘Nee”. Indien ‘Ja’, wordt na het vigerende contract de volledige mutatieleegstand en -kosten verrekend, tenzij er een opvolgend contract is.
OpzegdatumNeeUiterlijke datum dat vigerende huurder kan opzeggen. Niet overschrijfbaar.
AanvangshuurNeeAanvangshuur van het huurcontract voor het geval dat de taxatie als referentie wordt gebruikt.
Opvolgend contractJaHier kan een tweede huurcontract gekoppeld worden aan een vigerend huurcontract. Koppeling omzeilt mutatieleegstand en –kosten na vigerende contract. Alleen mogelijk aan dezelfde ruimte(s).


4.1.2 Contract koppeling met ruimtes

We geven een omschrijving van de belangrijkste velden onder het blok Contractkoppeling met ruimtes. Onder dit blok is het mogelijk de huurcontracten uit het blok Contract en de ruimte(s) uit tabblad Ruimtes – Markthuur aan elkaar te koppelen. Selecteer eerst het huurcontract waaraan de ruimte gekoppeld moet worden. Het toevoegen van een koppeling gaat d.m.v. het plusteken. Meerdere ruimtes per huurcontract zijn uiteraard mogelijk.


KolomEffect waarderingUitleg
RuimtetypeJaRuimtetype uit tabblad Ruimtes – Markthuur . Na selectie van de cel, ontstaat een dropdown om andere ruimte te selecteren. Een volgende ruimte koppelen kan d.m.v. het plusteken.
IPD typeNeeWordt automatisch van tabblad Ruimtes - Markthuur overgenomen. Is niet overschrijfbaar.
VVO (m 2 ) of stuksJaWordt automatisch van tabblad Ruimtes - Markthuur overgenomen, maar is vrij overschrijfbaar.

Markthuur (/m 2 of /stuks)

JaWordt automatisch van tabblad Ruimtes - Markthuur overgenomen, maar is vrij overschrijfbaar. Indien overschreven, wordt er voor het verhuurde deel niet langer met de markthuur gerekend van tabblad Ruimtes – Markthuur (meer-minderhuur).

Herz.huur (/m2 of /stuks)

JaIndien van toepassing, vrij overschrijfbaar. Indien overschreven wordt voor deze verhuurd ruimte gerekend met herzieningshuur en niet met markthuur.
Markthuur (/jr)NeeMarkthuur per jaar voor het verhuurde deel van dit ruimte type. Niet overschrijfbaar.
Herz. Huur (/jr)NeeHerzieningshuur per jaar voor het verhuurde deel van dit ruimte type. Niet overschrijfbaar.


4.1.3 Overige elementen

We geven een omschrijving van de belangrijkste velden onder het blok Overige elementen. Onder dit blok is het mogelijk de extra elementen (Huurvrij of BTW compensatie) aan een huurcontract toe te voegen. Selecteer eerst het huurcontract waaraan het element gekoppeld moet worden. Het toevoegen van een element gaat d.m.v. het plusteken.


Meerdere elementen per huurcontract zijn mogelijk. Indien er meerdere huurcontracten zijn aangemaakt, kan je terugzien welke elementen aan het huurcontract zijn toegevoegd door het huurcontract te selecteren.


KolomEffect waarderingUitleg
Element typeJaKeuze Huurvrij, BTW compensatie exploitatiekosten en BTW compensatie investeringen.
StartdatumJaStartdatum Huurvrij, BTW compensatie exploitatiekosten en BTW compensatie investeringen.
EinddatumJaEinddatum Huurvrij, BTW compensatie exploitatiekosten en BTW compensatie investeringen.
Korting (/jr)JaHuurkorting per jaar. LET OP! Als de huurkorting korter loopt dan 1 jaar, dient het jaarbedrag berekend en ingevoerd worden.
Korting (%)JaHuurkorting als percentage van de huurinkomsten. De korting wordt berekend over de ingevoerde periode. 
IndexJaStandaard op ‘Ja’. Geldt alleen voor Huurvrij.


4.2 Leegstand

Onder dit tabblad kunnen de leegstandparameters worden ingevoerd op complexniveau en per huurcontract. In het voorbeeld hieronder zijn bovenin de leegstandparameters voor het hele complex te zien. Onderin zijn de leegstandparameters te zien per huurcontract. In het voorbeeld hieronder zijn 4 huurcontracten te zien. De invloed van de leegstandparameters op de taxatie zijn te vinden in de correcties (NAR) en de variabele lasten (DCF).



4.2.1 Standaarden leegstandparameters

De invoer op het complexniveau wordt automatisch overgenomen naar het niveau van de huurcontracten. Op dat niveau zijn per huurcontract de leegstandparameters aan te passen. We geven een omschrijving van de belangrijkste velden onder het blok Standaarden leegstandparameters.


KolomEffect waarderingUitleg
ComplexNeeNaam complex
LooptijdJa

Looptijd van een standaard huurcontract voor dit complex. Standaard 60 maanden, maar vrij overschrijfbaar.

MutatieleegstandJaMaanden leegstand na expiratie huurcontract. Standaard 6 maanden, maar overschrijfbaar.

Vertrekkans huidige huurder

JaKan op vertrek huidige huurder. Standaard 50%, maar vrij overschrijfbaar.

Vertrekkans opvolgende huurders

JaKan op vertrek huidige huurder. Standaard 50%, maar overschrijfbaar. LET OP! Kans mag niet leeg of 0% zijn. In theorie is er altijd kans op opzegging.

Mutatiekosten na huidige huurder

JaKosten per m 2 BVO voor (weder)verhuurklaar maken van de ruimte, na vertrek huidige huurder. Vrij in te vullen. Mutatiekosten worden vermenigvuldigd met de vertrekkans.

Mutatiekosten na opvolgende huurders

JaKosten per m 2 BVO voor (weder)verhuurklaar maken van de ruimte, na vertrek fictieve, opvolgende huurder. Vrij in te vullen. Mutatiekosten worden vermenigvuldigd met de vertrekkans.

Servicekosten eigenaar

JaServicekosten eigenaar per m 2 BVO voor tijdens de aanvangs- en mutatieleegstand. Vrij in te vullen. Servicekosten worden vermenigvuldigd met de vertrekkans.
PromotiekostenJaKosten promotie aanvangs- en mutatieleegstand als percentage van de markthuur. Standaard 1,00%, maar vrij overschrijfbaar. Promotiekosten worden worden vermenigvuldigd met de vertrekkans.
VerhuurcourtageJaCourtage van de makelaar voor de verhuur van aanvangs- en mutatieleegstand als percentage van de markthuur. Standaard 14,00%, maar vrij overschrijfbaar. Promotiekosten worden worden vermenigvuldigd met de vertrekkans.
HuurdersrisicoJaRisico dat huidige huurder de meer minderhuur niet kan voldoen. Het percentage wordt vermenigvuldigd met de meer minderhuur. LET OP! BIj minderhuur wordt de negatieve correctie kleiner.
Afwijkende indexJaAfwijkende index uit het huurcontract. Indien leeg, wordt de inflatie aangehouden.
AanvangsleegstandJaMaanden leegstand van de leegstaande ruimtes (ook leegstandscontracten (zie 4.1.1.). Standaard 6 maanden, maar overschrijfbaar.

Kosten aanvangsleegstand

JaKosten per m 2 BVO voor verhuurklaar maken van de leegstaande ruimtes (ook leegstandscontracten (zie 4.1.1.). Vrij in te vullen.

Huurherzieningsperiode

JaWettelijke huurherzieningsfrequentie of contractueel afgesproken periode voor huurherziening. Standaard 60 maanden, maar vrij overschrijfbaar.

Leegstand na beschouwingsperiode

JaKeuze Ja of Nee. Indien ‘Ja’ wordt rekening gehouden met mutatieleegstand en -kosten tot 60 jaar na beschouwingsperiode bij de berekening van de eindwaarde.

Oud % leegstand na beschouwingsperiode

NeeVoor invoer ‘Ja’ of ‘Nee’ (zie rij hierboven) kon een percentage worden gegeven aan de correctie. Voor oude taxaties is > 0% op ‘Ja gezet en anders ‘Nee’.


4.2.2 Leegstand parameters contractniveau

De invoer op het niveau van huurcontracten wordt automatisch overgenomen van het niveau van de huurcontracten. Onder het blok Leegstand parameters contractniveau zijn per huurcontract de leegstandparameters aan te passen. Voor een omschrijving van de belangrijkste velden wordt verwezen naar 4.2.1. Standaarden leegstand parameters.


4.2.3 Bijlagen contract

Onder dit tabblad kunnen huurcontracten worden toegevoegd als bijlage. Met de knop ‘Upload’ kunnen PDF-bestanden worden toegevoegd. Met de knop ‘Download’ kunnen de bestanden weer opgehaald worden. We geven een omschrijving van de belangrijkste velden onder het blok Bijlage huurovereenkomsten. Let op! Om over deze functionaliteit te kunnen gebruiken dient u te beschikken over de PDF Archief module. Meer informatie vindt u hier.


KolomEffect waarderingUitleg
BestandsnaamNeeNaam van het geuploade bestand.
GebruikerNeeGebruiker die het bestand heeft geüpload.
OpmerkingenNeeOpmerking over het bestand voor intern gebruik.
VolgordeNeeOp van hier opgevoerde getallen worden de bestanden samengevoegd, van laag naar hoog.
PDFNeeAanvinken om bestand toe te voegen voor het samenvoegen in één pdf-bestand.
ZIPNeeAanvinken om bestand toe te voegen voor het samenvoegen in één zip-bestand.
CreatiedatumNeeDatum dat bestand is toegevoegd.
Contract (alleen BEL)NeeKoppeling bestand met huurder. Intern gebruik.



5. Percelen

In dit tabblad geeft men een beschrijving van de kadastrale percelen, de waarde van de grond, de hoogte van

de erfpachtcorrectie en de waarde van het erfpachtrecht.


Er is een aparte handleiding voor het tabblad Percelen. Zie hiervoor de Handleiding Erfpacht.



6. Onderhoud

In dit tabblad kan het onderhoud aan het complex bewerkt worden. Het onderhoud wordt ingevuld op t=waardepeildatum. Het onderhoud is opgebouwd uit installatieonderhoud, bouwkundig onderhoud en installatieonderhoud overig. Het onderhoud wordt meegenomen in de exploitatielasten.



6.1 Onderhoud

Links in het blok Onderhoud zijn de labels en de invoer voor het onderhoud getoond. Rechtst wordt een overzicht getoond met het onderhoud per jaar, per m 2 BVO en als percentage van de markthuur. We geven een omschrijving van de belangrijkste velden onder het blok Onderhoud.


KolomEffect waarderingUitleg

Basis installatieonderhoud

JaEerste veld toont BVO (tabblad R uimtes- Onderhoud ). Tweede veld toont norm onderhoud o.b.v. VEX type complex (tabblad Algemeen - Taxatie ). Vrij overschrijfbaar. LET OP! Bij meerdere VEX-types. Alleen het VEX-type van tabblad Algemeen - Taxatie wordt getoond. Geen gemiddelde.
AirconditioningJaEerste veld is percentage BVO met airconditioning. Tweede veld toont norm onderhoud airconditioning uit VEX boekje. Beide vrij overschrijfbaar.

Mechanische ventilatie

JaEerste veld is percentage BVO met mechanische ventilatie. Tweede veld toont norm onderhoud airconditioning uit VEX boekje. Beide vrij overschrijfbaar.
SprinklerinstallatieJaEerste veld is percentage BVO met sprinklers. Tweede veld toont norm onderhoud airconditioning uit VEX boekje. Beide vrij overschrijfbaar.
ZonweringJaEerste veld is percentage BVO met zonwering. Tweede veld toont norm onderhoud airconditioning uit VEX boekje. Beide vrij overschrijfbaar.
TopkoelingJaEerste veld is percentage BVO met topkoeling. Tweede veld toont norm onderhoud airconditioning uit VEX boekje. Beide vrij overschrijfbaar.
InstallatieonderhoudNeeOpsomming van invoer hierboven. Niet overschrijfbaar.

Installatieonderhoud overig

NeeTotaal onderhoud van extra toegevoegde installaties. Zie 7.0.3.). Niet overschrijfbaar.

Bouwkundig onderhoud

NeeOpsomming van bouwkundig onderhoud uit tabblad Ruimtes - Onderhoud . Niet overschrijfbaar.
Subtotaal onderhoudNeeOpsomming van Installatieonderhoud, installatieonderhoud overig en bouwkundig onderhoud. Niet overschrijfbaar.
Locatie toeslagJaToeslag op onderhoud vanwege de locatie van het complex. LET OP! Toeslag wordt ook toegepast op de herbouwwaarde.
Object toeslagJaToeslag op onderhoud vanwege het object. LET OP! Toeslag wordt ook toegepast op de herbouwwaarde.
Totaal onderhoudNeeTotaal onderhoud. Subtotaal onderhoud + toeslagen. Niet overschrijfbaar.


6.2 Meerjarenonderhoud

Onder het blok Meerjarenonderhoud kan het meerjarenonderhoudsplan worden opgevoerd. Indien het meerjarenonderhoudsplan is ingevuld, zal dit de berekening uit het blok Onderhoud overschrijven. Om alsnog gebruik te maken van de berekening, verwijder in de invoer in dit blok. We geven een omschrijving van de belangrijkste velden onder het blok Meerjarenonderhoud.


KolomEffect waarderingUitleg
MeerjarenonderhoudJaInvulveld voor het meerjarenonderhoudsplan (totaal onderhoud). Waarden worden geëxtrapoleerd. Jaar 1 wordt overgenomen voor BAR/NAR traject. LET OP! Vul alleen onderhoud exclusief index in. Deze wordt door het model berekend.

Kasstroom (geen index)

NeeKasstroom zonder berekening index. Niet overschrijfbaar.
Kasstroom (index)NeeKasstroom met berekening index. Niet overschrijfbaar. Deze kasstroom wordt gebruikt in de DCF-berekening.


6.3 Extra installaties

U kunt extra installaties opvoeren, met bijbehorende onderhoudskosten en herbouwwaarden, die worden meegenomen in de taxatie.


KolomEffect waarderingUitleg
VEX installatieJaVrije keuze, d.m.v. dropdown-menu.
Naam installatieNeeNaamgeving, vrije invoer.
AantalJaVrije invoer van het aantal van de gekozen installatie.
Onderhoud per stukJaVrije invoer.

Herbouwwaarde per stuk

JaVrije invoer.



7. Kosten

In dit tabblad kunnen de exploitatielasten voor het complex bewerkt worden. De exploitatielasten worden ingevuld op t=waardepeildatum. De exploitatielasten zijn opgebouwd uit zakelijke lasten en overige lasten. Onderhoud wordt overgenomen uit tabblad Ruimtes - Onderhoud.


In onderstaand voorbeeld worden de invoervelden links getoond. Rechts wordt een overzicht getoond met de exploitatielasten per jaar, per m2 BVO en als percentage van de bruto markthuur.



7.1 OZB


KolomEffect waarderingUitleg
MarkthuurNeeBruto markthuur overgenomen uit tabblad Ruimtes - Markthuur (hoofdstuk 3.1.). Niet overschrijfbaar.
KapitalisatiefactorJaKapitalisatiefactor op markthuur t.b.v. WOZ-waarde. Standaard op 11, maar vrij overschrijfbaar. LET OP! Als de WOZ waarde is overschreven, werkt kapitalisatiefactor niet. Haal WOZ waarde leeg om alsnog de kapitalisatiefactor te gebruiken.
WOZ waarde (€)Ja

Standaard resultaat van de markthuur * kapitalisatiefactor, maar

vrij overschrijfbaar. LET OP! Als de WOZ waarde is overschreven, werkt kapitalisatiefactor niet. Haal WOZ waarde leeg om alsnog de kapitalisatiefactor te gebruiken.

OZB tarief (%) JaWordt automatisch gegenereerd op basis van de gekozen gemeente (tabblad Algemeen - Complex ), maar is vrij overschrijfbaar.


7.2 Waterschapslasten / Rioolbelasting


KolomEffect waarderingUitleg

Rioolbelasting eenheid

Ja

Basis voor berekening rioolbelasting (eenheid of percentage WOZ-waarde. Gegenereerd op basis van gekozen gemeente

(tabblad Algemeen - Complex).

Eenheid rioolbelasting

JaEenheden waarover rioolbelasting wordt geheven. Vrij in te vullen.

Rioolbelasting (€/eenheid)

JaWordt automatisch gegenereerd op basis van gekozen gemeente (tabblad Algemeen - Complex ), maar is vrij overschrijfbaar.
WaterschapslastenJaPercentage van de WOZ-waarde. Vrije invoer.


7.3 Overige kosten

KolomEffect waarderingUitleg
HerbouwwaardeJaBruto markthuur overgenomen uit tabblad Ruimtes - Onderhoud (hoofdstuk 3.1.) + locatie- en objecttoeslag. Vrij overschrijfbaar.
VerzekeringJaVerzekeringspremie. Automatisch gegenereerd o.b.v. IPD type de data komt uit het VEX boekje. Het promillage is overschrijfbaar.
Beheerkosten JaPercentage van de markthuur. Vrij invoerveld.

Overige zakelijke lasten

JaVast bedrag per jaar. Vrij invoerveld.
OninbaarJaPercentage van de markthuur. Vrij invoerveld.
Overige kostenJaVast bedrag per jaar. Vrij invoerveld.



8. Correcties

Onder het tabblad Correcties kunnen correctieve kosten en opbrengsten per jaar worden opgegeven over de beschouwingsperiode. Daarnaast is er de mogelijkheid om overige waarden dan wel eventuele sloop op te nemen voor de waardering.



8.1 Correcties

Men kan per veld aangeven of de opgegeven waardes al dan niet geïndexeerd moeten worden. Daarnaast zijn er drie blokken, waarbij in de eerste twee blokken respectievelijk de correctie opbrengsten en kosten kunnen worden opgevoerd. Het derde blok is de resultante van de in de eerste twee blokken opgegeven opbrengsten en kosten. Daarom alleen een overzicht van het derde blok, Correctie berekeningen, zie hieronder.


RijEffect waarderingUitleg
Jaarlijkse batenJaVrije invoer. Door middel van extrapolatie worden opgevoerde waardes in de daaropvolgende periodes automatisch overgenomen.
Incidentele batenJaVrije invoer per periode. Er treedt geen extrapolatie op.
SubsidiesJaVrije invoer per periode. Er treedt geen extrapolatie op.
Jaarlijkse lastenJaVrije invoer. Door middel van extrapolatie worden opgevoerde waardes in de daaropvolgende periodes automatisch overgenomen.
Incidentele lastenJaVrije invoer per periode. Er treedt geen extrapolatie op.
Achterstallig onderhoudJaVrije invoer per periode. Er treedt geen extrapolatie op.
RenovatieJaVrije invoer per periode. Er treedt geen extrapolatie op.


8.2 Overige waarden kosten koper

U kunt overige waarden opvoeren die als k.k. toegevoegd worden aan de marktwaarde k.k. van het complex. Hiervoor zijn 3 categorieën mogelijk; ongebonden grond, commercieel en overige waarde.



ParameterEffect waarderingUitleg

Ongebonden grondprijs per m² k.k.

JaPrijs per m² ongebonden grond.
Ongebonden grond m²JaAantal m² ongebonden grond. 
Commercieel og m²JaAantal m² commercieel onroerend goed.

Commercieel og marktwaarde k.k. per

JaPrijs per m² commercieel onroerend goed.

Overige waarde m² / stuks

JaAantal m² / stuks overige waarde

Overige waarde €/m² of €/stuks

JaPrijs per m² / stuks overige waarde.
Overige waarde k.k.JaDe som van alle overige waarde kk


8.3 Sloop

Wanneer een complex in de toekomst gesloopt wordt kunt u dit opgeven onder Sloop . Vanaf het moment van sloop stoppen alle kasstromen.



ParameterEffect waarderingUitleg
Sloop ja/neeJaWordt het complex gesloopt.
Sloop datumJaDatum van sloop. Vanaf deze datum stoppen alle kasstromen.

Exit waarde opstallen/sloopkosten

JaDe eindwaarde van de opstallen. LET OP! vul een negatief bedrag in wanneer de sloopkosten de waarde van opstallen overstijgen.



9. Waardering

Onder dit tabblad kan de taxatie worden afgerond met het invoeren van de (aanvangs)rendementen. Bovenin worden de (aanvangs)rendementen, de belangrijkste (markt)waardes en overige variabelen getoond. Hieronder worden vier sub-tabbladen getoond.



9.1 Yields

ParameterEffect waarderingUitleg
NAR v.o.n.JaNetto Aanvangsrendement t.b.v. het bepalen van de marktwaarde von, voor correcties. Vrij in te vullen.
DisconteringsvoetJaDisconteringsvoet t.b.v. het contant maken van de correcties (NAR) en de kasstromen en eindwaarde (DCF). Vrij in te vullen.
Netto exit yield v.o.n.JaNetto aanvangsrendement t.b.v. het bepalen van de eindwaarde von, voor correcties. Vrij in te vullen.


9.2 Marktwaarde

ParameterEffect waarderingUitleg
NAR waarde k.k.NeeMarktwaarde kk o.b.v. NAR berekening.
DCF waarde k.k.NeeMarktwaarde kk o.b.v. DCF berekening.
Eindwaarde k.k.NeeEindwaarde kk


9.3 Overige variabelen


ParameterEffect waarderingUitleg
OverdrachtsbelastingJaStandaard 6,00% voor commercieel vastgoed en 2,00% voor woningen. Vrij overschrijfbaar.
TransactiekostenJaStaffel op basis van de marktwaarde. Vrij overschrijfbaar.

Afronden marktwaarde

JaEffect op de afronding van de marktwaarde k.k.


9.4 NAR

Onder dit tabblad wordt een overzicht gegeven van de totstandkoming van de marktwaarde kk, afgerond, o.b.v. de NAR berekening. Bijna alle getoonde velden zijn reeds toegelicht in deze handleiding en zijn niet meer overschrijfbaar. Ga daarvoor naar de betreffende tabbladen.


Het NAR is hier nog wel aan te passen. Indien hier overschreven, wordt het NAR bovenin de pagina automatisch ook overschreven.

Onderin de pagina worden blokkerende en controle meldingen getoond.



9.5 DCF

Onder dit tabblad wordt een overzicht gegeven van de totstandkoming van de marktwaarde k.k., afgerond, o.b.v. de DCF-berekening. Bijna alle getoonde velden zijn reeds toegelicht in deze handleiding en zijn niet meer overschrijfbaar. Ga daarvoor naar de betreffende tabbladen.


Bovenin worden de belangrijkste kasstromen van de DCF getoond. Hieronder wordt respectievelijk van links naar rechts de totstandkoming van de eindwaarde voor correcties, de eindwaarde k.k. en de DCF waarde k.k. getoond. De exit yield is hier nog wel aan te passen. Indien hier overschreven, wordt de exit yield bovenin de pagina automatisch ook overschreven. Ook kunnen extra correcties voor onderhoud/renovatie en overig worden toegevoegd aan de berekening van de eindwaarde.


De overige correcties bestaan uit de leegstandscorrecties op de eindwaarde, berekend o.b.v. de invoer onder tabblad Contract - Leegstand. Het model gaat ervan uit dat ook na beschouwingsperiode altijd kans is op leegstand en dat dit moet worden verwerkt in de berekening. Onder tabblad Contract - Leegstand , blok Standaarden leegstand parameters (zie hoofdstuk 4.2.1), kan dit worden uitgezet door veld ‘Leegstand na beschouwingsperiode’ op ‘Nee’ te zetten.


Onderin de pagina worden blokkerende en controle meldingen getoond.



9.6 Bijlage NAR waardering

Onder dit tabblad wordt de presentatie van de NAR berekening, onderdeel van de rekenbijlage, getoond. Het is vanaf dit tabblad niet mogelijk de NAR berekening te exporteren naar PDF-formaat. Ga hiervoor naar tabblad Rapportages.



9.7 Bijlage DCF waardering

Onder dit tabblad wordt de presentatie van de DCF-berekening, onderdeel van de rekenbijlage, getoond. Het is vanaf dit tabblad niet mogelijk de DCF-rekenbijlage te exporteren naar PDF-formaat. Ga hiervoor naar tabblad Rapportages.




10. Vervangingswaarde

Er is een aparte handleiding voor het tabblad 'Verv. waarde'. Zie hiervoor de Handleiding gecorrigeerde vervangingswaarde.



11. Referenties

Er is een aparte handleiding voor het tabblad 'Referenties'. Zie hiervoor de Handleiding Referenties.



12. Tekst rapport

Er is een aparte handleiding voor het tabblad 'Tekst Rapport'. Zie hiervoor de Handleiding Taxatieproces.


13. Rapportages

Onder het tabblad Rapportages - Taxatie staan de verschillende rapportages die kunnen worden gedownload, waaronder het standaard Taxatierapport.


Voor een uitgebreide beschrijving verwijzen wij naar de Handleiding Algemeen (paragraaf 2.4.7. Rapportages).

Was dit artikel nuttig?

Dat is fantastisch!

Hartelijk dank voor uw beoordeling

Sorry dat we u niet konden helpen

Hartelijk dank voor uw beoordeling

Laat ons weten hoe we dit artikel kunnen verbeteren!

Selecteer tenminste een van de redenen

Feedback verzonden

We waarderen uw moeite en we gaan proberen om het artikel te verbeteren