Handleiding Agrarisch & Landelijk Vastgoed (ALV)

Gewijzigd op Wed, 07 Sep 2022 om 04:52 PM

INHOUDSOPGAVE


1. INLEIDING

Deze gebruikershandleiding geeft een toelichting op het commerciële rekenmodel en functionaliteiten in fluX VMS voor het objecttype ALV. De handleiding start met een beschrijving van de hiërarchie in het rekenmodel. Vervolgens worden de schermen, parameters en hun invloed op de waardering per blok beschreven.


1.1 Hiërarchie

De rekenmodule is gebaseerd op een hiërarchie. Hiermee kan de gebruiker eenvoudig instellingen opgeven die gelden voor alle onderliggende objecten (portfolio, complex, ruimte/agrarische activiteit, contract).


Het hoogste niveau binnen het fluX VMS is de organisatie, een organisatie kan bestaan uit meerdere taxateurs. Onder de individuele taxateur hangen de portfolio’s van de taxateur en onder de portfolio hangen de complexen, etc.


Voorbeeld:

Per complex kan het IPD-type worden opgegeven. Op deze manier is met één instelling het IPD-type ingevoerd voor alle onderliggende ruimtes. Per ruimtetype kan vervolgens worden afgeweken van dit IPD-type, indien gewenst.



2. ALGEMEEN

Dit hoofdstuk geeft een beschrijving van alle schermen inclusief parameters. We geven een korte beschrijving van de parameters en het effect van iedere parameter op het waarderingsmodel.


2.1 Complex

2.1.1 Complex adres


RijEffect waarderingUitleg
PostcodeNeeAdresgegevens. Basis voor vlaggetje op kaart.
NummerNeeAdresgegevens. Basis voor vlaggetje op kaart.
StraatNeeAdresgegevens.
ToevoegingNeeAdresgegevens.
PlaatsNeeAdresgegevens.
LatNeeAutomatisch gegenereerd op basis van postcode en nummer.
LongNeeAutomatisch gegenereerd op basis van postcode en nummer.

KAART COMPLEX


Op basis van postcode en huisnummer wordt het vlaggetje geplaatst. Het kan voorkomen dat het vlaggetje niet juist wordt geplaatst. Het is mogelijk om de plaats van het vlaggetje aan te passen, door de Latitude (Lat) en Longitude (Long) te overschrijven.


Hoe vind je de juiste coördinaten?


De juiste locatiegegevens zijn te vinden in Google Maps. Ga met de cursor op de juiste plek staan en klik via de rechtermuisknop op “Wat is hier?”. De coördinaten worden onderaan in een pop-up getoond. Deze waardes kunnen enigszins afgerond worden overgenomen: Latitude: 52,22317 en Longitude: 4,512


2.1.2 Huidige portfolio

Dit veld toont onder welke portfolio het huidige waarderingscomplex hangt. Het is mogelijk om het waarderingscomplex te “verplaatsen” door hier een ander portfolio te kiezen. Klik vervolgens links boven op BEWAAR. Door het verhangen naar een andere portfolio pakt de waardering (d.m.v. overerving) de standaarden van de “nieuwe” portfolio waardoor de waardering zou kunnen wijzigen.


2.1.3 Algemene complexgegevens

ParameterEffect waarderingUitleg
Aanleiding waarderingNee

Taxatie, Aankoop, Verkoop, etc. Verplicht veld om te voldoen aan

de NRVT-standaarden.

Type taxatieNee

Volledige taxatie, Hertaxatie of Markttechnische update. Wanneer is gekozen voor een Markttechnische update is er een verkort taxatierapport beschikbaar onder de Rapportages.

WaardepeildatumJa

Datum waarop de taxatie van toepassing is. Dit is de datum

waarnaar de marktwaarde is bepaald. Indien niet ingevuld, gelijk

aan de datum opname en inspectie.

Datum opname en inspectieNeeDatum opname en inspectie.
BeschouwingsperiodeJa

Keuze voor duur beschouwingsperiode. Wordt automatisch

overgenomen van de opgegeven keuze in de linker navigatie

onder het tabblad Instellingen.

Forecast index jaarJaKeuze jaar van prognose inflatie en kostenindexering.
InkomstenbenaderingJa

Geef aan welke rekenmethodiek gebruikt dient te worden. Er kan

gekozen worden tussen: exploitatie gebonden, markthuur of beide. Zodra een bepaalde methodiek niet gebruikt wordt, wordt

deze verborgen.

Keuze marktwaardeJa

Hier kan worden gekozen welke rekenmethode leidend is en

wordt gerapporteerd. De keuzes zijn NAR, DCF, Exploitatie

gebonden waarde, gecorrigeerde vervangingswaarde of de

vergelijkingsmethodiek.

Bijzondere uitgangspuntenNee

Bij ‘Ja’, tekstueel uitleggen waarom er bijzondere uitgangspunten

zijn, wat het verschil is met de marktwaarde zonder dit bijzondere uitgangspunt en de verklaring voor dit verschil.

Park/gebouwnaamNeeDe naam van het park/gebouw/landgoed. 
BouwjaarNeeJaar waarin het object gebouwd is. 
Taal rapportageNeeKeuze uit Nederlands of Engels.
Gecorr. vervangingswaarde tonenNee

Hier wordt aangegeven of de gecorrigeerde vervangingswaarde

getoond dient te worden in het rapport. Als is gekozen voor gecorrigeerde vervangingswaarde voor de taxatiewaarde wordt

deze uiteraard altijd als eerste rekenbijlage getoond.

Herbouwwaarde tonenNee

Hier wordt aangegeven of de herbouwwaarde getoond dient te

worden in het rapport.


2.1.4 Typering voor exploitatie data - Agrarisch Bedrijf


ParameterEffect waarderingUitleg
IPD-typeNeeIPD type wordt gebruikt voor rapportagedoeleinden (Samenvatting). Verder in de rekenmodule kan dit per ruimte worden aangepast.
Type agrarisch bedrijfNeeDit betreft het specifieke agrarisch bedrijf.
EenheidNeeRekeneenheid, dit is voor rapportage doeleinden. Verder in de rekenmodule kan dit per agrarische activiteit worden gespecificeerd.

Grondgebonden exploitatie

Ja

Hiermee wordt de grondhuur/grondverhuur berekend op basis van de grootte van het perceel en het aantal dieren. Dit is alleen van belang als de grond onderdeel is van de exploitatie, als dat niet het geval is kan de grond als ongebonden grond kosten koper opgevoerd worden en wordt deze als overige waarde meegenomen in de waardering.


Databron:

U dient eerst het boekje te selecteren die u gebruikt en vervolgens de typering voor het object. Dit kan rechts onder de tabbladen Exploitatie data bron en Aanwezige exploitatie data bronnen. Heeft u geen keuzes voor verschillende jaren van het Koeter boekje? Dan kunt onder het tabblad "Aanwezige exploitatie data bronnen" andere jaren selecteren.


2.1.5 Typering voor exploitatie data - (alleen in geval van Markthuur scenario)


ParameterEffect waarderingUitleg
GemeenteJaGemeente waar het object binnenvalt. Op basis hiervan wordt rioolbelasting en OZB bepaald.
Normonderhoud typeJaDit betreft het specifieke agrarisch bedrijf.



3. RECHTEN

Het tabblad rechten geeft de mogelijkheid productierechten, betalingsrechten en overige rechten in te voeren. Deze rechten worden gebruikt bij alle waarderingsscenario’s maar zijn bij exploitatie en het markthuur scenario onderdeel van de waardering, waarna de rechten worden afgetrokken om te komen tot de waardering van de bedrijfsopstallen. De bovenste twee tabellen geven een overzicht van de productierechten en een totaaloverzicht van alle rechten met de totale dagwaarde.


3.1 Productierechten


Parameter

Effect waardering

Uitleg

Productierecht

Nee

Hier kan je een naam geven aan het productierecht.

Aantal

Ja

Het aantal productierechten die zich in de exploitatie bevinden.

Reeds benut %

Ja

Het percentage reeds benutte productierechten dit jaar van het totale aantal. Speelt een rol in de dagwaarde van de rechten binnen de waardering.

Dagwaarde benut (€)

Ja

Dagwaarde per benut productierecht.

Dagwaarde onbenut (€)

Ja

Dagwaarde per onbenut productierecht.

Afroompercentage bij overdracht productierechten

Ja

Wettelijk afroompercentage dat wordt afgetrokken van de dagwaarde benut en onbenut. bij overdracht van de rechten aan een derde.

Dagwaarde rechten

Ja

Optelsom van de dagwaarde van de onbenutte en benutte productierechten maal (1-afroompercentage).

Benodigde rechten

Ja

Aantal rechten die daadwerkelijk benodigd zijn voor het uitoefenen van de agrarische activiteiten.

Tekort of overschot

Ja

Aantal rechten dat tekort of in overschot is. Negatief indien het een tekort betreft.

Huur €/jrJa

Huur dat voor een productierechten betaald wordt op jaarbasis.

Huur productierechten

Ja

Huur/verhuur van productierechten. Negatief indien er een tekort is aan productierechten. Huur van productierechten spelen uitsluitend een rol in het markthuur en exploitatiescenario van de waardering


3.2 Betalingsrechten en overige rechten


Parameter

Effect waardering

Uitleg

Betalingsrecht/overige recht

Nee

Hier kan je een naam geven aan het productierecht.

Aantal

Ja

Het aantal rechten die zich in de exploitatie bevinden.

Dagwaarde

Ja

Dagwaarde per productierecht.

€ betalingsrechten/€ overige rechten

Ja

Totale dagwaarde rechten. De rechten zijn een onderdeel van de overige waarden die aan het einde van de waardering bij de waarde van de grond en bedrijfsopstallen wordt opgeteld



4. PERCELEN

In dit tabblad geeft men een beschrijving van de kadastrale percelen, de waarde van de grond, de hoogte van de erfpachtcorrectie en de waarde van het erfpachtrecht. Voor deze agrarische module wordt onder percelen een splitsing gemaakt in de verschillende soorten grond, dit ten behoeve van de berekening van de overige waarden en de transactiekosten bij de verkoop van het vastgoed.


Onder het blok kadastrale percelen is een extra kolom toegevoegd, genaamd ‘’type grond’’. Hier kan aangeven worden om welk type het gaat. Dit type wordt dan in het ‘’overzicht grond’’ verdeeld. 


Verder komt deze module overeen met de andere modellen. Zodoende kan verder informatie gevonden worden in de aparte handleiding voor het tabblad Percelen. Zie hiervoor de Handleiding Erfpacht.



5. BEDRIJFSOPSTALLEN

In het tabblad bedrijfsopstallen kan per ruimte aangeven worden wat voor type ruimte het is, de oppervlakte, het bouwjaar en nog opmerkingen. Deze vierkante meters zullen gebruikt worden bij de berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde en indien GVW niet is ingevuld bij de onderverdeling van de marktwaarde per bedrijfsgebouw. Bij gebruik van het markthuur scenario worden deze ruimten ook automatisch toegevoegd onder het tabblad ‘’markthuur ruimtes’’.


Parameter

Effect waardering

Uitleg

RuimteNeeHier kan je een naam geven aan de ruimte.
SorteringNeeDe wijze waarop de regels gesorteerd gaan worden.
IPD typeNeeHet type ruimte.
Type agrarisch bedrijfNeeHet type bedrijf dat geëxploiteerd wordt.
VVOJaAantal VVO van de ruimte.
BVOJaAantal BVO van de ruimte.
BouwjaarNeeBouwjaar van de ruimte.
OpmerkingNeeOpmerking over de ruimte.



6. EXPLOITATIE

Het exploitatie tabblad is bedoeld om alle gegevens omtrent de exploitatie van het object kwijt te kunnen. Te denken hierbij valt aan het kasstroom overzicht van de afgelopen drie jaar, de activiteiten van de exploitatie, de prognose, genormaliseerde kasstromen, inventaris en correcties. Al deze onderdelen worden nader toegelicht.


6.1 Kasstroomoverzicht

Hier kunt u het kasstroomoverzicht opgeven over de afgelopen jaren. Dit kunt u doen door een schatting te geven op basis van het verleden van de exploitatie gebonden ondernemer gevestigd in het pand. Deze tab is niet verplicht, maar het weergeeft goed vergelijkingsmateriaal bij het opstellen van een genormaliseerde W&V rekening. Het bovenstaande jaar, in dit geval 2020, is het meest actuele jaar waarvan de informatie bekend is. In het exploitatie scenario wordt een berekening gemaakt van de waarde voor financiering en belasting (EBITDA).



De weging geeft aan hoe het gemiddelde over de jaren wordt berekend. In bovenstaand voorbeeld wordt 2020 3x meegewogen, 2019 2x en 2018 1x.


6.2 Saldo

Dit tabblad geeft een overzicht per activiteit van de verwachte genormaliseerde omzet, inkoopkosten, de bruto marge, de yields, de disconteringsvoet en in welke eenheden er gerapporteerd wordt. Daarnaast wordt de behoefte aan extra grond getoond indien het een grond gebonden exploitatie betreft.


In onderstaande afbeelding zie je de schermen om de instellingen op complex niveau in te voeren, of de output die eruit komt op complex niveau. De disconteringsvoet, eenheid, dierplaatsen per hectare en Grondgebonden exploitatie worden hier ingevuld. Deze worden dan automatisch overgenomen in elke activiteit die aangemaakt wordt, die de taxateur eventueel per activiteit kan verbijzonderen. In de middelste kolom wordt het saldo en het aantal getoond van alle activiteiten bij elkaar opgeteld.



De derde kolom bestaat uit de volgende parameters:


ParameterEffect waarderingUitleg

Benodigde ha

Ja

Aantal hectare dat nodig is om de dieren op kwijt te kunnen. Dit is gebaseerd op het ingevoerde aantal dieren en de dierplaatsen per hectare.

Cultuurgrond

Ja

Hoeveelheid hectare aan cultuurgrond beschikbaar ingevoerd onder percelen.

Grondtekort of overschot

Ja

Verschil tussen de benodigde ha en de beschikbare ha cultuurgrond. Bij een tekort zal dit aangehuurd moeten worden, bij een overschot kan dit verhuurd worden.

Grondhuur per ha

Ja

Grondhuur voor een hectare in euro’s.

Grondopbrengsten of kosten

Ja

De opbrengsten of kosten ten behoeve van de grond. Deze komt terug in het kasstroomoverzicht genormaliseerd.


Middels het plusteken kan een activiteit toegevoegd worden:


ParameterEffect waarderingUitleg

Activiteit

Nee

Geef zelf een naam aan de activiteit.

Sortering

Nee

Geef een eventuele sortering aan voor in het rapport.

Type agrarisch bedrijf

Nee

Wordt overgenomen van een hoger niveau, maar is overschrijfbaar.

Aantal

Nee

Vrije invoer, Het aantal eenheden.

Rondes

Ja

Het aantal rondes waarmee omzet gegenereerd wordt met het aantal eenheden dat er is.

Eenheid

Ja

Vrij overschrijfbaar. Het type eenheid, wordt overgenomen van hoger niveau.

Omzet (€/eenheid)

Ja

De omzet per eenheid uitgedrukt in euro’s.

Omzet (€)

Ja

Wordt berekend op basis van de ingevoerde aantal, rondes en omzet per eenheid.

Toegerekende kosten (€/eenheid)

Ja

De direct aan de eenheden toerekenbare kosten per eenheid.

Toegerekende kosten (€)

JaTotale toegerekende kosten van de betreffende activiteit.

Saldo

Ja

Berekening van de omzet minus de toegerekende kosten.


Exit Yield

Ja

Wordt overgenomen van een hoger niveau, maar is overschrijfbaar.

Disconteringsvoet

Ja

Wordt overgenomen van een hoger niveau, maar is overschrijfbaar.

Dierplaatsen per hectare

Ja

Het aantal dierplaatsen dat per hectare gestald kan worden voor deze activiteit. Wordt overgenomen van een hoger niveau, maar is overschrijfbaar.

Grondgebonden exploitatie

Ja

Hier kan aangegeven of de activiteit grondgebonden is. Zo ja, dan zal deze meegenomen worden in de berekening voor de behoefte van grond. Wordt overgenomen van een hoger niveau, maar is overschrijfbaar.


6.3 Exploitatieprognose

Het tabblad exploitatie prognose geeft de taxateur de mogelijkheid om te rekenen met specifieke aantallen per jaar jaar, dit dient per activiteit dan gespecificeerd te worden. Standaard worden hier de aantallen in overgenomen uit het tabblad ‘’Saldo’’. Daarnaast kan een verwachting voor de omzetontwikkeling worden ingevoerd voor het totaal en per activiteit. In het bovenste blok gebeurd dit op complex niveau, daaronder gebeurd dit per activiteit. De percentages per ruimte zullen overgenomen worden van de waarden op complex niveau. 



In het bovenstaande voorbeeld treedt bij het blok Omzetontwikkeling per activiteit extrapolatie op indien voor een bepaald jaar een percentage wordt ingevoerd en op de knop "Bewaar" wordt geklikt. Onderaan is een overzicht inzake de omzetontwikkeling per activiteit in absolute getallen.


6.4 kasstromen genormaliseerd

Dit tabblad geeft een overzicht van de gemiddelde kasstromen op basis van de afgelopen 3 jaar, de marktconforme waarden en het verschil uitgedrukt in een percentage. De omzet, grondhuur, productierechten huur, direct toegerekende kosten en het saldo worden overgenomen uit het tabblad ‘’Saldo’’. Alle verdere kosten zijn vrij invulbaar. ter controle wordt aan de rechterzijde ernaast de percentages van de omzet weergegeven.



6.5 Inventaris

In dit tabblad is de inventaris per ruimte op te geven met de bijbehorende afschrijving. DIt is van belang bij de waardering van de inventaris, maar ook als input van het resultaat van de onderneming en zodoende het vastgoed. Aan het einde van zowel het markthuur als het exploitatie scenario wordt de marktwaarde van het totaal gecorrigeerd voor de waarde van de inventaris die nodig is voor de kasstromen van de activiteiten om te komen tot de waarde van de bedrijfsopstallen en grond.



ParameterEffect waarderingUitleg

Ruimte

Nee

Niet vrij invoerbaar. Wordt overgenomen van een hoger niveau.

Aanschafprijs inventaris

Ja

Vrije invoer. De prijs die betaalt is voor het aanschaffen van het inventaris/element/product.

Jaar van aanschaf

Ja

Overschrijfbaar. Wordt overgenomen van een hoger niveau.

LevensduurJaVrije invoer. De levensduur van de inventaris, voor de berekening van de lineaire afschrijving.
Afschrijving inventarisJaNiet vrij invoerbaar. Berekening van de afschrijving per jaar op basis van de aanschafprijs, het bouwjaar en de levensduur. Geen verplicht veld. Er mag ook gekozen worden om de marktwaarde hard in te voeren.
EV%JaVrije invoer. De economische veroudering van de inventaris als percentage van de afgeschreven inventaris.
MarktwaardeJaVrij invoerbaar, geen verplicht veld. Is het alternatief voor de afschrijving inventaris.
BoekwaardeJaDe waarde waarvoor de inventaris in de boekhouding staat opgenomen oftewel restwaarde.


6.6 Correcties

Onder het tabblad correcties kunnen correctieve kosten en opbrengsten per jaar worden opgegeven over de beschouwingsperiode. Het tabblad correcties bestaat weer uit twee tabbladen, te weten: “Exploitatie” en “Overig’’.


6.6.1 Exploitatie

Onder het tabblad exploitatie kan aangegeven worden of er correcties zijn inzake inventaris, milieu, incidentele kosten en incidentele opbrengsten ten behoeve van de exploitatie.



RijEffect waarderingUitleg
InventarisJaVrije invoer per periode. Er treedt geen extrapolatie op.
MilieuJaVrije invoer per periode. Er treedt geen extrapolatie op
Incidentele kostenJaVrije invoer per periode. Er treedt geen extrapolatie op
Incidentele lastenJaVrije invoer per periode. Er treedt geen extrapolatie op


6.6.2 Overig

Onder het tabblad overig kunnen de overige correcties ingevuld worden. Daarnaast is er de mogelijkheid om aan te geven dat het gaat om een object dat gesloopt gaat worden, zodat de kasstroom, wordt afgekapt op de geprognosticeerde einddatum en met een in te voeren exitwaarde wordt gerekend.



RijEffect waarderingUitleg
Jaarlijkse batenJaVrije invoer. Door middel van extrapolatie worden opgevoerde waardes in de daaropvolgende periodes automatisch overgenomen.
Incidentele batenJaVrije invoer per periode. Er treedt geen extrapolatie op.
SubsidiesJaVrije invoer per periode. Er treedt geen extrapolatie op.
Jaarlijkse lastenJa

Vrije invoer. Door middel van extrapolatie worden opgevoerde waardes in de daaropvolgende periodes automatisch overgenomen.


Men kan per veld aangeven of de opgegeven waardes al dan niet geïndexeerd moeten worden. Daarnaast zijn er drie blokken, waarbij in de eerste twee blokken respectievelijk de correctie opbrengsten en kosten kunnen worden opgevoerd. Het derde blok is de resultante van de in de eerste twee blokken opgegeven opbrengsten en kosten. Daarom alleen een overzicht van het derde blok, Correctie berekeningen, zie hieronder.


RijEffect waarderingUitleg
Jaarlijkse batenJaVrije invoer. Door middel van extrapolatie worden opgevoerde waardes in de daaropvolgende periodes automatisch overgenomen.
Incidentele batenJaVrije invoer per periode. Er treedt geen extrapolatie op.
SubsidiesJaVrije invoer per periode. Er treedt geen extrapolatie op.
Jaarlijkse lastenJaVrije invoer. Door middel van extrapolatie worden opgevoerde waardes in de daaropvolgende periodes automatisch overgenomen.
Incidentele lastenJaVrije invoer per periode. Er treedt geen extrapolatie op.

Achterstallig onderhoud

Ja

Vrije invoer per periode. Er treedt geen extrapolatie op.

RenovatieJaVrije invoer per periode. Er treedt geen extrapolatie op.

Energiebesparende maatregelen

JaVrije invoer per periode. Er treedt geen extrapolatie op. 


Wanneer een complex in de toekomst gesloopt wordt kunt u dit opgeven onder "Sloop". Vanaf het moment van sloop stoppen alle kasstromen.



ParameterEffect waarderingUitleg
Sloop ja/neeJaWordt het complex gesloopt.
Sloop datumJaDatum van sloop. Vanaf deze datum stoppen alle kasstromen.

Exitwaarde opstallen / sloopkosten

Ja

De eindwaarde van de opstallen.


LET OP! vul een negatief bedrag in wanneer de sloopkosten de waarde van opstallen overstijgen.


6.7 Waardering

6.7.1 Input parameters exploitatie gebonden


ParameterEffect waarderingUitleg

Disconteringsvoet (%)

Ja

Het percentage waarmee de waardering contant gemaakt dient te worden.

Correctie exitwaarde onderhoud

Ja

Correctie op de exitwaarde voor onderhoud in euro’s.

Correctie exitwaarde overig

Ja

Correctie op de exitwaarde voor overige zaken in euro’s.


6.7.2 Overige variabelen


ParameterEffect waarderingUitleg

Overdrachtsbelasting bedrijfsopstallen

Ja

Percentage overdrachtsbelasting dat betaalt dient te worden over de bedrijfsopstallen.

Overdrachtsbelasting grond

Ja

Percentage overdrachtsbelasting dat betaalt dient te worden over de cultuurgrond. die onderdeel is van de grondgebonden exploitatie.

Transactiekosten

Ja

Transactiekosten dat meegenomen wordt in de verwervingskosten.

Afronden marktwaarde

Nee

De wijze van afronden van de marktwaarde.


6.7.3 Exitwaarde exploitatiegebonden op T=Exit


De DCF methode bestaat uit 2 onderdelen. Het eerste onderdeel is het de berekening van de exitwaarde op T=Exit. Onderstaande parameters betreffen allemaal output getallen en zijn zodoende niet overschrijfbaar.


ParameterEffect waarderingUitleg
Omzet (€/jr)JaOmzet die gegenereerd wordt aan het eind van de beschouwingsperiode.

Gemiddeld resultaat voor belasting (%)

JaHet gemiddelde resultaat voor belasting t.o.v. de omzet van de jaren na de beschouwingsperiode, uitgedrukt in percentages.

Resultaat voor belasting (€/jr)

JaHet percentage gemiddeld resultaat voor belasting maal de omzet aan het einde van de beschouwingsperiode.

Netto Exit yield von op resultaat (%)

Ja

De gewogen gemiddelde exit yield gebaseerd op de exit yield ingevuld per activiteit onder tabblad Exploitatie - Saldo.

Exitwaarde voor correcties

Ja

Waarde voor correcties berekend op basis van het resultaat voor belasting en de netto exit yield.

Totale correcties (€)

JaHet totaalbedrag aan correcties aan het einde van de beschouwingsperiode.
Exitwaarde vonJaExitwaarde von inclusief correcties.
ProductierechtenJaProductierechten die gedefinieerd zijn onder het tabblad rechten.

Cultuurgrond gebonden von (€)

Ja

Cultuurgrond is gedefinieerd onder het tabblad Percelen - Percelen en Erfpacht bij grondtype.

Exitwaarde bedrijfsgebouwen von (€)

Ja

Waarde bedrijfsgebouwen op T=Exit is exitwaarde von minus cultuurgrond en productierechten.

TransactiekostenJaDe verwervingskosten.

Exitwaarde bedrijfsgebouwen kk

Ja

Exitwaarde bedrijfsgebouwen von minus transactiekosten.

Cultuurgrond kk en productierechten

Ja

Som van de cultuurgrond en de productierechten.

Exitwaarde kk

Ja

Exitwaarde aan het einde van de beschouwingsperiode.

NCW Exitwaarde kk

Ja

Exitwaarde kk contant gemaakt naar jaar 0.


6.7.4 Marktwaarde exploitatiegebonden

Het tweede deel van de DCF methode bestaat uit de berekening van de marktwaarde door de NCW van de kasstromen op te tellen bij de NCW van de exitwaarde. Onderstaande parameters betreffen allemaal output getallen en zijn zodoende niet overschrijfbaar.


ParameterEffect waarderingUitleg

NCW Kasstromen

Ja

De som van de contant gemaakte kasstromen uit de DCF.

NCW exitwaarde kk

Ja

Omzet aan het eind van de beschouwingsperiode contant gemaakt naar jaar 0.

Marktwaarde von

Ja

De som van de NCW kasstromen en de NCW exitwaarde kk.

Waarde inventaris

Ja

Marktwaarde van de inventaris gedefinieerd onder tabblad Exploitatie - Inventaris.

Waarde productierechten

Ja

Marktwaarde van de productierechten gedefinieerd onder het tabblad Rechten.

Cultuurgrond

Ja

Marktwaarde cultuurgrond gedefinieerd onder het tabblad Percelen - Percelen en Erfpacht.

Marktwaarde bedrijfsopstallen von

Ja

Waarde van de bedrijfsopstallen. Dit is de som van de NCW exitwaarde en de NCW kasstromen minus productierechten en cultuurgrond gebonden von.

VerwervingskostenJaKosten koper. De som van de transactiekosten en de overdrachtsbelasting.

DCF waarde bedrijfsopstallen kk

Ja

De kosten koper waarde van de bedrijfsopstallen. De bedrijfsopstallen von minus de verwervingskosten.

Overige waarden kk

Ja

Optelsom van de overige waarden van het object. Deze worden in de paragraaf 6.7.5. nader gespecificeerd.

Marktwaarde kk (€)

Ja

Marktwaarde kosten koper. NCW van de kasstromen en de exitwaarde plus overige waarden minus verwervingskosten.

Marktwaarde kk afgerond (€)

Ja

Marktwaarde kosten koper afgerond.


6.7.5 Overige waarden kk

De overige waarden bestaan uit verschillende onderdelen. Hieronder toegelicht.


ParameterEffect waarderingUitleg
Dagwaarde rechtenJaDagwaarde van de productierechten, betalingsrechten en overige rechten. Dit wordt gedefinieerd onder het tabblad Rechten.

Cultuurgrond eigendom

JaDit wordt gedefinieerd onder het tabblad Percelen - Percelen & Erfpacht.
Ongebonden grondJaDit wordt gedefinieerd onder het tabblad Percelen - Percelen & Erfpacht.
Marktwaarde overigJaDit wordt gedefinieerd onder het tabblad Percelen - Percelen & Erfpacht.
Marktwaarde woningJaDit wordt gedefinieerd onder het tabblad Percelen - Percelen & Erfpacht.

Totale overige waarden kk

JaOptelsom van bovenstaande waarden. 


6.7.6 Onderverdeling marktwaarde bedrijfsgebouwen

Als het markthuur scenario is ingevuld wordt de onderverdeling van de bedrijfsopstallen voor het exploitatie scenario gemaakt op basis van de ingevoerde gewogen markthuur. 

Als de markthuur niet is ingevuld wordt op basis van de gecorrigeerde vervangingswaarde een onderverdeling gemaakt van de marktwaarde van de exploitatie over de bedrijfsopstallen. Als de gecorrigeerde vervangingswaarde niet is ingevuld wordt die verdeeld op basis van de bedrijfsopstallen gedefinieerd onder het tabblad Bedrijfsopstallen.



7. MARKTHUUR

In dit tabblad wordt de markthuur bepaald, een contract toegewezen aan de ruimte en het onderhoud en de kosten berekend voor het object.


7.1 Ruimtes

Geef in dit tabblad eerst een markthuur index percentage op voor de ontwikkeling van de te verwachte markthuur in de beschouwingsperiode. Deze index wordt geëxtrapoleerd naar rechts na invoer. Dit geldt ook voor de kostenindex. 

De onderste tabel is ten behoeve van de herbouwwaarde. Na het kiezen van het VEX type dient u de rest van de groene vakjes in te vullen. Dit gaat nu alleen nog om BVO m²/stuks.



KolomEffect waarderingUitleg
RuimtetypeNeeNiet overschrijfbaar, wordt overgenomen van een hoger niveau.
IPD typeNeeNiet overschrijfbaar, wordt overgenomen van een hoger niveau.
Type agrarisch bedrijfNeeOverschrijfbaar, wordt overgenomen van een hoger niveau.
Soort ruimteJaGeef aan of het om een ruimte gaat die in gebruik is bij de eigenaar of dat het om een verhuurde ruimte gaat.
RekeneenheidJaOverschrijfbaar, wordt overgenomen van een hoger niveau.
VVO (m²) JaOverschrijfbaar, wordt overgenomen van een hoger niveau.
AantalJaOverschrijfbaar, wordt overgenomen van een hoger niveau.
EenheidJaOverschrijfbaar, wordt overgenomen van een hoger niveau.

Markthuur per rekeneenheid

JaVrije invoer. Geef hier de markthuur per rekeneenheid op.
Markthuur (€/jr)JaNiet overschrijfbaar. Berekening van de markthuur per rekeneenheid maal het aantal vierkante meters.

NAR von (%) voor correcties

Ja

Overschrijfbaar, wordt overgenomen van een hoger niveau.

Exit yield von (%)

Ja

Overschrijfbaar, wordt overgenomen van een hoger niveau.

Sortering

Nee

Volgorde van sortering.


7.2 Contracten

Indien er een ruimte is die als soort een BEL heeft gekregen is dit tabblad zichtbaar. Voor een EGB ruimte kan geen contract worden aangemaakt aangezien dit gaat om een eigenaar gebruikersruimte.


Voordat een contract aan een ruimte gekoppeld kan worden dient u eerst een contract aan te maken middels het plusteken. Na het aanmaken van het contract kan je middels het plusteken bij het blok “Contract koppeling met ruimtes” het contract koppelen aan een ruimte. 

Tevens is er een mogelijkheid om een korting te geven op het contract. Dat kan bij het blok ‘Overige contract elementen”.


7.2.1 Opvoeren opvolgende contracten

Het is mogelijk om een opvolgende contract aan te maken. Er zit een maximum van één opvolgend contract.

  1. Maak twee contracten aan en voer de gegevens in. Let hierbij op dat de einddatum van het eerste contract voor of gelijk aan de startdatum van het opvolgende contract ligt.
  2. Koppel vervolgens het eerste contract aan de ruimte.
  3. Het opvolgende contract hoeft u niet te koppelen aan een ruimte. Dit wordt automatisch gedaan mits u bij het eerste contract het tweede contract hebt geselecteerd als opvolgend contract.

Voor het tabblad leegstand geldt dat u voor het opvolgende contract geen wijzigingen kunt invoeren. Deze worden overgenomen van het eerste contract.


7.3 Leegstand

De standaard leegstand parameters betreft de algemene getallen die gelden voor alle huurcontracten (deze zijn overschrijfbaar per huurcontract).



KolomEffect waarderingUitleg
Complex
NeeNiet vrij invoerbaar. Naam van het complex.
Looptijd (mnd)
JaOverschrijfbaar, wordt overgenomen van een hoger niveau.

Mutatieleegstand (mnd)

Ja

Maanden leegstand na expiratie huurcontract. Standaard 6 maanden, maar overschrijfbaar.

Vertrekkans huidige huurder

Ja

Overschrijfbaar, staat automatisch op 6 maanden.


LET OP! Kans mag niet leeg of 0% zijn. In theorie is er altijd kans op opzegging.

Vertrekkans opvolgende huurders

Ja

Kans op vertrek opvolgende huurder. Standaard 50%, maar overschrijfbaar. 

LET OP! Kans mag niet leeg of 0% zijn. In theorie is er altijd kans op opzegging.

Mutatiekosten na huidige huurder (€/m²)

Ja

Kosten per m2 BVO voor (weder)verhuurklaar maken van de ruimte, na vertrek huidige huurder. Vrij in te vullen. Mutatiekosten worden vermenigvuldigd met de vertrekkans.

Mutatiekosten na opvolgende huurders (€/m² of €/stuk)Ja

Kosten per m2 BVO voor (weder)verhuurklaar maken van de ruimte, na vertrek fictieve, opvolgende huurder. Vrij in te vullen. Mutatiekosten worden vermenigvuldigd met de vertrekkans.

Servicekosten eigenaar (€/m²)

Ja

Servicekosten eigenaar per m2 BVO voor tijdens de aanvangs- en mutatieleegstand. Vrij in te vullen. Servicekosten worden

vermenigvuldigd met de vertrekkans.

Promotiekosten (%) huurwaarde

Ja

Kosten promotie aanvangs- en mutatieleegstand als percentage van de markthuur. Standaard 1,00%, maar vrij overschrijfbaar. Promotiekosten worden worden vermenigvuldigd met de vertrekkans.

Verhuurcourtage (%) huurwaarde

Ja

Courtage van de makelaar voor de verhuur van aanvangs- en mutatieleegstand als percentage van de markthuur. Standaard 14,00%, maar vrij overschrijfbaar. Promotiekosten worden worden vermenigvuldigd met de vertrekkans.


Huurdersrisico


Ja

Risico dat huidige huurder de meer minderhuur niet kan voldoen. Het percentage wordt vermenigvuldigd met de meer-/minderhuur.


LET OP! Bij minderhuur wordt de negatieve correctie kleiner. 

Afwijkende index (%) 
JaMocht er contractueel een indexatie zijn vastgelegd, dan wordt deze hier opgenomen. Bij geen afspraken leeg laten, dan wordt de inflatie automatisch meegenomen.

Aanvangsleegstand (mnd)

Ja

Maanden leegstand van de leegstaande ruimtes (ook leegstandscontracten. Standaard 6 maanden, maar overschrijfbaar.

Kosten Aanvangsleegstand

Ja

Kosten per m2 of per stuk voor het hebben van aanvangsleegstand.

Huurherzieningsperiode (mnd)

Ja

Dit wordt ook wel een mogelijkheid tot huurherziening genoemd, deze wordt veelal opgenomen in een huurcontract om de 5 jaar.


7.4 Onderhoud

Dit tabblad bepaalt de onderhoudskosten, de herbouwwaarde per vierkante meter BVO aan de hand van het VEX type en de gecorrigeerde vervangingswaarde. Deze worden ingevuld onder het tabblad Markthuur - Ruimtes, in de tabel Onderhoud / Herbouwwaarde.


Na het invullen van de herbouwwaarde op het tabblad Markthuur - Ruimtes, kunt u vervolgens links het blok Grondslag invullen. Hier kunt u voor verscheidene parameters de waardes invullen. Dit is een percentage van het totaal aantal BVO’s. Doordat u de BVO’s heeft ingevuld in het blok Onderhoud / herbouwwaarde worden de berekeningen in het blok Onderhoud uitgevoerd/zichtbaar.


Vervolgens kunt u de overige blokken invullen, zoals de overige installaties per vierkante meters BVO en het VEX of meerjarenonderhoud. Als er een meerjarenplanning onderhoud wordt ingevuld zal deze de andere kosten overschrijven. Tot slot kunt u onderaan in het blok Installaties en overige nog overige (VEX) installaties toevoegen.


7.5 Kosten

Het kosten tabblad geeft u een overzicht van alle kosten zoals OZB, waterschapslasten en overige kosten. Indien u dit gedaan heeft zullen alle kosten netjes in het kostenoverzicht links terecht komen.

KolomEffect waarderingUitleg

Markthuur (€/jr)

Ja

Niet overschrijfbaar. Berekening van de markthuur op jaarbasis uit het tabblad Markthuur - Ruimtes.

Kapitalisatiefactor WOZ waarde

Ja

Kapitalisatiefactor op markthuur t.b.v. WOZ-waarde. Standaard op 10, maar vrij overschrijfbaar. LET OP! Als de WOZ waarde is overschreven, werkt kapitalisatiefactor niet. Haal WOZ waarde leeg om alsnog de kapitalisatiefactor te gebruiken.

WOZ waarde

Ja

Standaard resultaat van de markthuur * kapitalisatiefactor, maar vrij overschrijfbaar. LET OP! Als de WOZ waarde is overschreven, werkt kapitalisatiefactor niet. Haal WOZ waarde leeg om alsnog de kapitalisatiefactor te gebruiken.

OZB tarief eigenaar WOZ waarde (%)

Ja

Wordt automatisch gegenereerd op basis van de gekozen gemeente (tabblad Algemeen - Complex), maar is vrij overschrijfbaar.

Waterschapslasten WOZ waarde (%)

Ja

Percentage van de WOZ-waarde. Vrije invoer.

Eenheid rioolbelasting

Ja

Basis voor berekening rioolbelasting (eenheid of percentage WOZ-waarde. Gegenereerd op basis van gekozen gemeente (tabblad Algemeen - Complex).

Aantal eenheden (rioolbelasting)

Ja

Eenheden waarover rioolbelasting wordt geheven. Vrij in te vullen.

Rioolbelasting (€/pe)

Ja

Vrije invoer. Het aantal euro’s dat betaald wordt per eenheid rioolbelasting.

Herbouwwaarde ex. grond (€/jr)

Ja

Bruto markthuur overgenomen uit tabblad Ruimtes - Onderhoud + locatie- en objecttoeslag. Vrij overschrijfbaar.

Verzekering (‰)Ja

Verzekeringspremie. Automatisch gegenereerd o.b.v. IPD type de data komt uit het VEX boekje. Het promillage is overschrijfbaar.

Beheerkosten markthuur (%)

Ja

Percentage van de markthuur. Vrij invoerveld.

Overige zakelijke lasten (€/jr)

JaVast bedrag per jaar. Vrij invoerveld.

Oninbaar jaarhuur (%)

Ja

Percentage van de markthuur. Vrij invoerveld.

Overige kosten (€/jr)

Ja

Vast bedrag per jaar. Vrij invoerveld.


7.6 Bijlagen contract

Indien u beschikt over de module PDF en digitaal archief heeft u hier de mogelijkheid om contracten te uploaden als bijlage bij de taxatie. Dit kunt u doen door op het icoontje upload bestand te klikken.


7.7 Correcties

Zie paragraaf 5.6.


7.8 Waardering markthuur

7.8.1 Input parameters

Zie paragraaf 6.7.1

7.8.2 Overige variabelen

Zie paragraaf 6.7.2

7.8.3 NAR


Dit blok geeft de marktwaarde van het object terug volgens de NAR methode.

ParameterEffect WaarderingUitleg

Bruto markthuur (€/jr)

JaNiet overschrijfbaar. Bruto markthuur van het getaxeerde op waardepeildatum

Exploitatielasten (€/jr)

Ja

Niet overschrijfbaar. De totale jaarlijkse exploitatiekosten, exclusief de canonverplichting.

Exploitatielasten (%)JaNiet overschrijfbaar. Percentage exploitatielasten van de bruto markthuur.

Netto markthuur (€/jr)

Ja

Niet overschrijfbaar. De Bruto markthuur minus de exploitatielasten inclusief canon.

NAR (%)Ja

Niet overschrijfbaar. Het nettoaanvangsrendement, wordt overgenomen van de NAR per ruimte.

Marktwaarde von voor correcties (€)

Ja

Niet overschrijfbaar. Berekend op basis van de Netto markthuur en het NAR percentage.

Totaal correcties (€)Ja

Niet overschrijfbaar. Het totaalbedrag aan correcties aan het einde van de beschouwingsperiode.

NAR-waarde bedrijfsgebouwen VON (€)

Ja

Niet overschrijfbaar. Marktwaarde von inclusief correcties.

VerwervingskostenJaNiet overschrijfbaar. De verwervingskosten om tot kosten koper te komen.

Overige waarden kk (€)

Ja

Niet overschrijfbaar. Waarde kosten koper van de overige waarde elementen.

Marktwaarde kk (€)Ja

Niet overschrijfbaar. Marktwaarde kosten koper. Marktwaarde von minus kosten koper en overige waarden kosten koper.

Marktwaarde kk afgerond (€)JaNiet overschrijfbaar. Marktwaarde kosten koper afgerond. Marktwaarde von minus kosten koper en overige waarden kosten koper.


7.8.4 DCF

De DCF methode bestaat uit 2 onderdelen. Het eerste onderdeel is het de berekening van de exitwaarde op T=Exit. Onderstaande parameters betreffen allemaal output getallen en zijn zodoende niet overschrijfbaar.


ParameterEffect waarderingUitleg

Bruto Markthuur

Ja

Markthuur aan het eind van de beschouwingsperiode.

Exploitatielasten (€/jr)

Ja

De totale jaarlijkse exploitatiekosten, exclusief de canonverplichting.

Exploitatielasten (%)

Ja

Percentage exploitatielasten van de bruto markthuur.

Netto markthuur (€/jr)

Ja

De Bruto markthuur minus de exploitatielasten inclusief canon.

Exit yield von (%)

Ja

Samengestelde exit yield.

Exitwaarde voor correcties

Ja

Berekend op basis van de Netto markthuur en de exit yield.

Totale correcties

Ja
Het totaalbedrag aan correcties aan het einde van de beschouwingsperiode.

Exitwaarde bedrijfsopstallen von

Ja

Exitwaarde von inclusief correcties.

Transactiekosten

Ja

De verwervingskosten om tot kosten koper te komen.

Exitwaarde bedrijfsopstallen kk

Ja

Exitwaarde van het vastgoed kosten koper.

NCW Exitwaarde op t=0

Ja

Exitwaarde van het vastgoed kosten koper contant gemaakt.

Het tweede deel van de DCF methode bestaat uit de berekening van de marktwaarde door de NCW van de kasstromen op te tellen bij de NCW van de exitwaarde. Onderstaande parameters betreffen allemaal output getallen en zijn zodoende niet overschrijfbaar.


ParameterEffect waarderingUitleg

NCW exitwaarde

Ja

Markthuur aan het eind van de beschouwingsperiode contant gemaakt naar jaar 0.

NCW Kasstromen

Ja

De som van de contant gemaakte kasstromen van de DCF.

DCF waarde bedrijfsopstallen vonJa

Waarde van de bedrijfsopstallen. Dit is de som van de NCW exitwaarde en de NCW kasstromen minus productierechten en cultuurgrond gebonden von.

Verwervingskosten

Ja

Kosten voor het verwerven van het vastgoed. Hierin wordt de overdrachtsbelasting en transactiekosten meegenomen.

DCF waarde bedrijfsopstallen kk

Ja

De kosten koper waarde van de bedrijfsopstallen. De bedrijfsopstallen von minus de verwervingskosten.

Overige waarden kk

Ja

Optelsom van de overige waarden van het object. Deze worden in de paragraaf 6.7.5. nader gespecificeerd.

Marktwaarde kk (€)

Ja

Marktwaarde kosten koper. NCW van de kasstromen en de exitwaarde plus overige waarden minus verwervingskosten.

Marktwaarde kk afgerond (€)

Ja

Marktwaarde kk afgerond.

Waarde bedrijfsopstallen van totaal

Nee

Het percentage DCF waarde bedrijfsopstallen kk van de totale marktwaarde kk.

Waarde overig van totaal

Nee


Het percentage overige waarden kk van de totale marktwaarde kk.

BAR % Markthuur

Nee

BAR percentage berekend op basis van de markthuur in jaar 0 en de Waarde bedrijfsopstallen.


7.8.5 Overige Waarde KK

Toegelicht in in paragraaf 6.7.5.



8. VERVANGINGSWAARDE

Er is een aparte handleiding voor het tabblad Vervangingswaarde. Zie hiervoor de Handleiding gecorrigeerde vervangingswaarde.



9. REFERENTIES

Er is een aparte handleiding voor het tabblad Referenties. Zie hiervoor de Handleiding Referenties.



10. TEKST RAPPORT

Er is een aparte handleiding voor het tabblad Tekst Rapport. Zie hiervoor de Handleiding Taxatieproces..



11. RAPPORTAGES

Onder het tabblad Rapportages - Taxatie staan de verschillende rapportages die kunnen worden gedownload, waaronder het standaard Taxatierapport. Voor een uitgebreide beschrijving verwijzen wij naar de Handleiding Algemeen (paragraaf 2.4.7. Rapportages).

Was dit artikel nuttig?

Dat is fantastisch!

Hartelijk dank voor uw beoordeling

Sorry dat we u niet konden helpen

Hartelijk dank voor uw beoordeling

Laat ons weten hoe we dit artikel kunnen verbeteren!

Selecteer tenminste een van de redenen

Feedback verzonden

We waarderen uw moeite en we gaan proberen om het artikel te verbeteren