Handleiding Exploitatie Gebonden (EXG)

INHOUDSOPGAVE

• 1. INLEIDING
  • 1.1 Hiërarchie
• 2. ALGEMEEN
  • 2.1 Complex
    • 2.1.1 Complex adres
    • 2.1.2 Huidige portfolio
    • 2.1.3 Algemene complexgegevens
    • 2.1.4 Typering voor exploitatie data - Exploitatiegebonden scenario
    • 2.1.5 Typering voor exploitatie data - Markthuur scenario
• 3 EXPLOITATIE
  • 3.1 W&V rekening
  • 3.2 Exploitatie eenheden
  • 3.3 Exploitatieprognose
  • 3.4 W&V genormaliseerd
  • 3.5 Inventaris
• 4. Markthuur
  • 4.1 Ruimtes
  • 4.2 Contracten
    • 4.2.1 Opvoeren opvolgende contracten
  • 4.3 Leegstand
  • 4.4 Onderhoud
    • 4.4.1 Onderhoud / herbouwwaarde
    • 4.4.2 Onderhoud
  • 4.5 Kosten
  • 4.6 Bijlagen contract
• 5. PERCELEN
• 6. CORRECTIES
  • 6.1 Exploitatie
  • 6.2 Overig
    • 6.2.1 Correcties
    • 6.2.2 Sloop
• 7. WAARDERING
  • 7.1 Scenario exploitatiegebonden
  • 7.2 Marktwaarde exploitatiegebonden
  • 7.4 Scenario markthuur - DCF
  • 7.5 Variabelen (markthuur en exploitatiegeb. scenario)
• 8. VERVANGINGSWAARDE
• 9. REFERENTIES
• 10. TEKST RAPPORT
• 11. RAPPORTAGES

1. INLEIDING

Deze gebruikershandleiding geeft een toelichting op het commerciële rekenmodel en functionaliteiten in fluX VMS voor de Objecttypes EXG.

De handleiding start met een beschrijving van de hiërarchie in het rekenmodel. Vervolgens worden de schermen, parameters en hun invloed op de waardering per blok beschreven.

1.1 Hiërarchie

De rekenmodule is gebaseerd op een hiërarchie. Hiermee kan de gebruiker eenvoudig instellingen opgeven die gelden voor alle onderliggende objecten (portfolio, complex, ruimte, contract). Per individueel ruimte- of contracttype kan natuurlijk worden afgeweken van de standaard. Dit principe noemen we overerving.

Het hoogste niveau binnen het fluX VMS is de organisatie, een organisatie kan bestaan uit meerdere taxateurs. Onder de individuele taxateur hangen de portfolio’s van de taxateur en onder de portfolio hangen de complexen, etc.

Voorbeeld:

Per complex kan het IPD-type worden opgegeven. Op deze manier is met één instelling het IPD-type ingevoerd voor alle onderliggende ruimtes. Per ruimtetype kan vervolgens worden afgeweken van dit IPD-type, indien gewenst.

2. ALGEMEEN

Dit hoofdstuk geeft een beschrijving van alle schermen inclusief parameters. We geven een korte beschrijving van de parameters en het effect van iedere parameter op het waarderingsmodel.

2.1 Complex

2.1.1 Complex adres

2.1.2 Huidige portfolio

Dit veld toont onder welke portfolio het huidige waarderingscomplex hangt. Het is mogelijk om het waarderingscomplex te “verplaatsen” door hier een ander portfolio te kiezen. Klik vervolgens links boven op BEWAAR.

Door het verhangen naar een andere portfolio pakt de waardering (d.m.v. overerving) de standaarden van de “nieuwe” portfolio waardoor de waardering zou kunnen wijzigen.

2.1.3 Algemene complexgegevens

2.1.4 Typering voor exploitatie data - Exploitatiegebonden scenario

2.1.5 Typering voor exploitatie data - Markthuur scenario

U dient eerst het boekje te selecteren die u gebruikt en vervolgens de typering voor het object. Dit kan rechts onder de tabbladen Exploitatie data bron en Aanwezige exploitatie data bronnen. Heeft u geen keuzes voor verschillende jaren van het Koeter boekje? Dan kunt onder het tabblad Aanwezige exploitatie data bronnen andere jaren selecteren.

3 EXPLOITATIE

Het exploitatie tabblad is bedoeld om alle gegevens omtrent het object kwijt te kunnen. Te denken hierbij valt aan de winst- en verliesrekening van de afgelopen drie jaar, de ruimtes en de prognose. Al deze onderdelen worden nader toegelicht.

3.1 W&V rekening

Hier kunt u de winst- en verliesrekening opgeven over de afgelopen jaren. Dit kunt u doen door een schatting te geven op basis van het verleden van de exploitatie gebonden ondernemer gevestigd in het pand. Deze tab is niet verplicht, maar het weergeeft goed vergelijkingsmateriaal bij het opstellen van een genormaliseerde W&V rekening. Het bovenstaande jaar, in dit geval 2019, is het meest actuele jaar waarvan de informatie bekend is.

De weging geeft aan hoe het gemiddelde over de jaren wordt berekend. In bovenstaand voorbeeld worden alle jaren even zwaar gewogen bij het berekenen van het gemiddelde.

3.2 Exploitatie eenheden

Dit tabblad geeft een overzicht van de verwachte omzet per ruimte, de inkoopkosten per ruimte, de bruto marge per ruimte, de yields per ruimte en in welke eenheden er gerapporteerd wordt.

Zoals te zien in bovenstaande afbeelding geeft dit een indicatie hoe er naar de omzet gekeken dient te worden. De diconteringsvoet en de exit yield zijn vrij invulbaar, tenzij deze overschreven is voor de onderliggende ruimtes. Tevens is er een rekeneenheid in te voeren. Te kiezen tussen vierkante meter en aantal. Daarnaast is de eenheid te kiezen. In bovenstaand voorbeeld is gekozen voor de eenheid “kamers”.

Middels het plusteken kunt u een ruimte aanmaken.

3.3 Exploitatieprognose

Het tabblad exploitatie prognose geeft de taxateur de mogelijkheid om te rekenen met de bezettingsgraad voor het totaal en per ruimte. Daarnaast kan een verwachting voor de omzetontwikkeling worden ingevoerd voor het totaal en per ruimte. In het bovenste blok gebeurd dit op complex niveau, daaronder gebeurd dit per ruimte. De percentages per ruimte zullen overgenomen worden van de waarden op complex niveau.

Zoals hierboven treed bij het blok Omzetontwikkeling per ruimte extrapolatie op indien voor een bepaald jaar een percentage wordt ingevoerd en op de knop bewaar wordt geklikt. Dit geldt eveneens voor het blok Bezettingsgraad ruimtes. Onderaan is een overzicht inzake de omzetontwikkeling per ruimte in absolute getallen.

3.4 W&V genormaliseerd

Dit tabblad geeft een overzicht van de gemiddelde winst- en verliesrekening op basis van het verleden, de prognose en het verschil uitgedrukt in een percentage. De prognose is vrij invulbaar. De omzet wordt overgenomen van een hoger niveau. De brutomarge, totale kosten, netto resultaat voor belastingen en na belastingen worden berekend vanuit ingevoerde data in dit blok. Verder kunnen alle velden vrij ingevoerd worden bij de prognose, ter controle wordt aan de rechterzijde ernaast de percentages van de omzet weergegeven.

3.5 Inventaris

In dit tabblad is de inventaris per ruimte op te geven met de bijbehorende afschrijving. Dit is van belang bij de waardering van de inventaris, maar ook als input van het resultaat van de onderneming en zodoende het vastgoed.

4. MARKTHUUR

In dit tabblad wordt de markthuur bepaald, een contract toegewezen aan de ruimte en het onderhoud en de kosten berekend voor het object.

4.1 Ruimtes

Geef in dit tabblad eerst een markthuur index percentage op voor de ontwikkeling van de te verwachte markthuur in de beschouwingsperiode. Deze index wordt geëxtrapoleerd naar rechts na invoer. Dit geldt ook voor de kostenindex.

4.2 Contracten

Indien er een ruimte is die als soort een BEL heeft gekregen is dit tabblad zichtbaar. Voor een EGB ruimte kan geen contract worden aangemaakt aangezien dit gaat om een eigenaar gebruikersruimte.

Voordat een contract aan een ruimte gekoppeld kan worden dient u eerst een contract aan te maken middels het plusteken. Na het aanmaken van het contract kan je middels het plusteken bij het blok “Contract koppeling met ruimtes” het contract koppelen aan een ruimte.

Tevens is er een mogelijkheid om een korting te geven op het contract. Dat kan bij het blok ‘Overige contract elementen”.

4.2.1 Opvoeren opvolgende contracten

Het is mogelijk om een opvolgende contract aan te maken. Er zit een maximum van één opvolgende contract.

1. Maak twee contracten aan en voer de gegevens in. Let hierbij op dat de einddatum van het eerste contract voor of gelijk aan de startdatum van het opvolgende contract ligt.
2. Koppel vervolgens het eerste contract aan de ruimte.
3. Het opvolgende contract hoeft u niet te koppelen aan een ruimte. Dit wordt automatisch gedaan mits u bij het eerste contract het tweede contract hebt geselecteerd als opvolgend contract.

Voor het tabblad leegstand geldt dat u voor het opvolgende contract geen wijzigingen kunt invoeren. Deze

worden overgenomen van het eerste contract.

4.3 Leegstand

De standaard leegstand parameters betreft de algemene getallen die gelden voor alle huurcontracten (deze zijn overschrijfbaar per huurcontract).

4.4 Onderhoud

Dit tabblad bepaalt de onderhoudskosten, de herbouwwaarde per vierkante meter BVO aan de hand van het VEX type en de gecorrigeerde vervangingswaarde. Deze worden ingevuld onder het tabblad Markthuur - Ruimtes, in de tabel Onderhoud / Herbouwwaarde.

4.4.1 Onderhoud / herbouwwaarde

Na het kiezen van het VEX type dient u de rest van de groene vakjes in te vullen. Dit gaat nu alleen nog om BVO m²/stuks.

4.4.2 Onderhoud

Vervolgens kunt u links het blok Grondslag invullen. Hier kunt u voor verscheidene parameters de waardes invullen. Dit is een percentage van het totaal aantal BVO’s. Doordat u de BVO’s heeft ingevuld in het blok Onderhoud / herbouwwaarde worden de berekeningen in het blok Onderhoud uitgevoerd/zichtbaar.

Vervolgens kunt u de overige blokken invullen, zoals de overige installaties per vierkante meters BVO en het VEX of meerjarenonderhoud. Tot slot kunt u onderaan in het blok Installaties en overige nog overige (VEX) installaties toevoegen.

4.5 Kosten

Het kosten tabblad geeft u een overzicht van alle kosten zoals OZB, waterschapslasten en overige kosten. Indien u dit gedaan heeft zullen alle kosten netjes in het kostenoverzicht links terecht komen.

4.6 Bijlagen contract

Indien u beschikt over de module PDF en digitaal archief heeft u hier de mogelijkheid om contracten te uploaden als bijlage bij de taxatie. Dit kunt u doen door op het icoontje upload bestand te klikken.

5. PERCELEN

In dit tabblad geeft men een beschrijving van de kadastrale percelen, de waarde van de grond, de hoogte van de erfpachtcorrectie en de waarde van het erfpachtrecht.

Er is een aparte handleiding voor het tabblad Percelen. Zie hiervoor de Handleiding Erfpacht.

6. CORRECTIES

Correcties heeft twee subtabbladen: Exploitatie en Overig.

6.1 Exploitatie

De correcties op dit tabblad gelden alleen voor de exploitatie waarde. In verband met deze rare tijd, COVID-19, is het mogelijk om ook correcties op te nemen voor zowel personeels- als inkoopkosten en baten.

U kunt aangeven of er geïndexeerd moet worden voor de milieu investeringen, voor de inventaris, de personeelskosten en de inkoopkosten. Vervolgens kunt u het afschrijvingstermijn invoeren en een disconteringsvoet voor de inventaris. Daarna kunt u bij het blok Correctie kosten de kosten en baten opgeven. Het blok eronder geeft de geïndexeerde waardes weer.

6.2 Overig

Onder het tabblad Overig kunnen correctieve kosten en opbrengsten per jaar worden opgegeven over de beschouwingsperiode. Daarnaast is er de mogelijkheid om overige waarden dan wel eventuele sloop op te nemen voor de waardering.

6.2.1 Correcties

Men kan per veld aangeven of de opgegeven waardes al dan niet geïndexeerd moeten worden. Daarnaast zijn er drie blokken, waarbij in de eerste twee blokken respectievelijk de correctie opbrengsten en kosten kunnen worden opgevoerd. Het derde blok is de resultante van de in de eerste twee blokken opgegeven opbrengsten en kosten. Daarom alleen een overzicht van het derde blok, Correctie berekeningen, zie hieronder.

6.2.2 Sloop

Wanneer een complex in de toekomst gesloopt wordt kunt u dit opgeven onder Sloop. Vanaf het moment van sloop stoppen alle kasstromen.

7. WAARDERING

Onder dit tabblad kan de taxatie worden afgerond met het invoeren van de (aanvangs)rendementen. Bovenin kunt u de zelf het percentage voor de markthuur index invoeren en de kostenindex overschrijven indien nodig. Daarna volgen drie waardering scenario's voor markthuur NAR en DCF en marktwaarde exploitatiegebonden (indien u het vastgoed verkoopt).

7.1 Scenario exploitatiegebonden

Dit blok geeft een overzicht van de al ingevulde gegevens zoals NAR percentage, de omzet en de exit yield. U dient, indien aanwezig, een correctie op te geven voor onderhoud en/of overige correcties op de eindwaarde.

7.2 Marktwaarde exploitatiegebonden

Dit blok geeft de verkoopwaarde van het vastgoed terug. Dit is een van de drie opties voor de waardering.

LET OP het gaat hier om de waarde van het vastgoed en niet van de onderneming,. Om deze reden wordt de waarde van de inventaris en de goodwill in mindering gebracht op de marktwaarde von.

7.3 Scenario markthuur - NAR

Dit blok geeft de marktwaarde van het object terug volgens de NAR methode.

7.4 Scenario markthuur - DCF

Dit blok geeft de marktwaarde terug volgens de DCF methode.

7.5 Variabelen (markthuur en exploitatiegeb. scenario)

In dit blok kunt u voor de drie scenario’s aangeven wat de overdrachtsbelasting en transactiekosten zijn. Tevens geeft het u hier de mogelijkheid om in te stellen hoe de marktwaarde wordt afgerond in het rapport.

8. VERVANGINGSWAARDE

Er is een aparte handleiding voor het tabblad Vervangingswaarde. Zie hiervoor de Handleiding gecorrigeerde vervangingswaarde.

9. REFERENTIES

Er is een aparte handleiding voor het tabblad Referenties. Zie hiervoor de Handleiding Referenties.

10. TEKST RAPPORT

Er is een aparte handleiding voor het tabblad Tekst Rapport. Zie hiervoor de Handleiding Taxatieproces.

11. RAPPORTAGES

Onder het tabblad Rapportages - Taxatie staan de verschillende rapportages die kunnen worden gedownload, waaronder het standaard Taxatierapport.

Voor een uitgebreide beschrijving verwijzen wij naar de Handleiding Algemeen (paragraaf 2.4.7. Rapportages).