Handleiding Exploitatie Gebonden (EXG)

Gewijzigd op Thu, 08 Sep 2022 om 03:20 PM

INHOUDSOPGAVE


1. INLEIDING

Deze gebruikershandleiding geeft een toelichting op het commerciële rekenmodel en functionaliteiten in fluX VMS voor de Objecttypes EXG.


De handleiding start met een beschrijving van de hiërarchie in het rekenmodel. Vervolgens worden de schermen, parameters en hun invloed op de waardering per blok beschreven.

1.1 Hiërarchie

De rekenmodule is gebaseerd op een hiërarchie. Hiermee kan de gebruiker eenvoudig instellingen opgeven die gelden voor alle onderliggende objecten (portfolio, complex, ruimte, contract). Per individueel ruimte- of contracttype kan natuurlijk worden afgeweken van de standaard. Dit principe noemen we overerving.


Het hoogste niveau binnen het fluX VMS is de organisatie, een organisatie kan bestaan uit meerdere taxateurs. Onder de individuele taxateur hangen de portfolio’s van de taxateur en onder de portfolio hangen de complexen, etc.


Voorbeeld:

Per complex kan het IPD-type worden opgegeven. Op deze manier is met één instelling het IPD-type ingevoerd voor alle onderliggende ruimtes. Per ruimtetype kan vervolgens worden afgeweken van dit IPD-type, indien gewenst.


2. ALGEMEEN

Dit hoofdstuk geeft een beschrijving van alle schermen inclusief parameters. We geven een korte beschrijving van de parameters en het effect van iedere parameter op het waarderingsmodel.

2.1 Complex

2.1.1 Complex adres


RijEffect waarderingUitleg
PostcodeNeeAdresgegevens. Basis voor vlaggetje op kaart. 
NummerNeeAdresgegevens. Basis voor vlaggetje op kaart.
StraatNeeAdresgegevens.
ToevoegingNeeAdresgegevens.
PlaatsNeeAdresgegevens.
BAGNeeBasisregistratie Adressen en Gebouwen.
LatNeeAutomatisch gegenereerd op basis van postcode en nummer.
LongNeeAutomatisch gegenereerd op basis van postcode en nummer.

KAART COMPLEX

Op basis van postcode en huisnummer wordt het vlaggetje geplaatst. Het kan voorkomen dat het vlaggetje niet juist wordt geplaatst. Het is mogelijk om de plaats van het vlaggetje aan te passen, door de Latitude (Lat) en Longitude (Long) te overschrijven.


Hoe vind je de juiste coördinaten?


De juiste locatiegegevens zijn te vinden in Google Maps. Ga met de cursor op de juiste plek staan en klik via de rechtermuisknop op “Wat is hier?”. De coördinaten worden onderaan in een pop-up getoond.

Deze waardes kunnen enigszins afgerond worden overgenomen: Latitude: 52,22317 en Longitude: 4,512


2.1.2 Huidige portfolio

Dit veld toont onder welke portfolio het huidige waarderingscomplex hangt. Het is mogelijk om het waarderingscomplex te “verplaatsen” door hier een ander portfolio te kiezen. Klik vervolgens links boven op BEWAAR.


Door het verhangen naar een andere portfolio pakt de waardering (d.m.v. overerving) de standaarden van de “nieuwe” portfolio waardoor de waardering zou kunnen wijzigen.


2.1.3 Algemene complexgegevens


ParameterEffect waarderingUitleg

Aanleiding waardering

NeeTaxatie, Aankoop, Verkoop, etc. Verplicht veld om te voldoen aan de NRVT-standaarden.
Type TaxatieNeeVolledige taxatie, Hertaxatie of Markttechnische update. Wanneer is gekozen voor een Markttechnische update is er een verkort taxatierapport beschikbaar onder de Rapportages.
WaardepeildatumJaDatum waarop de taxatie van toepassing is. Dit is de datum waarnaar de marktwaarde is bepaald. Indien niet ingevuld, gelijk aan de datum opname en inspectie.

Datum opname en inspectie

Nee


Datum opname en inspectie


BeschouwingsperiodeJaKeuze voor duur beschouwingsperiode. Wordt automatisch overgenomen van de opgegeven keuze in de linker navigatie onder het tabblad Instellingen.
Forecast index jaarJaKeuze jaar van prognose inflatie en kostenindexering.
Markthuur scenarioJaGeef aan of de taxateur een markthuur scenario wil doorrekenen (naast een exploitatie gebonden scenario). Bij ‘ja’ wordt een extra tabblad toegevoegd tussen ‘’Exploitatie’’ en ‘’Percelen’’.
Keuze marktwaardeJaHier kan worden gekozen welke rekenmethode leidend is en wordt gerapporteerd. De keuzes zijn NAR, DCF of Exploitatie gebonden waarde.

Bijzondere uitgangspunten

NeeBij ‘Ja’, tekstueel uitleggen waarom er bijzondere uitgangspunten zijn, wat het verschil is met de marktwaarde zonder dit bijzondere uitgangspunt en de verklaring voor dit verschil.
BouwjaarNeeJaar waarin het object gebouwd is.
Taal RapportageNeeKeuze uit Nederlands of Engels.
Bron exploitatie dataJaHier kan worden gekozen welke uitgave (jaar) van het VEX boekje als bron worden gebruikt voor de exploitatieparameters.


2.1.4 Typering voor exploitatie data - Exploitatiegebonden scenario


ParameterEffect waarderingUitleg
IPD typeNeeIPD type wordt gebruikt voor rapportagedoeleinden (Samenvatting). Verder in de rekenmodule kan dit per ruimte worden aangepast.


Type exploitatie gebonden bedrijf


NeeDit betreft het specifieke exploitatie gebonden bedrijf.


2.1.5 Typering voor exploitatie data - Markthuur scenario

U dient eerst het boekje te selecteren die u gebruikt en vervolgens de typering voor het object. Dit kan rechts onder de tabbladen Exploitatie data bron en Aanwezige exploitatie data bronnen. Heeft u geen keuzes voor verschillende jaren van het Koeter boekje? Dan kunt onder het tabblad Aanwezige exploitatie data bronnen andere jaren selecteren.


3 EXPLOITATIE

Het exploitatie tabblad is bedoeld om alle gegevens omtrent het object kwijt te kunnen. Te denken hierbij valt aan de winst- en verliesrekening van de afgelopen drie jaar, de ruimtes en de prognose. Al deze onderdelen worden nader toegelicht.

3.1 W&V rekening

Hier kunt u de winst- en verliesrekening opgeven over de afgelopen jaren. Dit kunt u doen door een schatting te geven op basis van het verleden van de exploitatie gebonden ondernemer gevestigd in het pand. Deze tab is niet verplicht, maar het weergeeft goed vergelijkingsmateriaal bij het opstellen van een genormaliseerde W&V rekening. Het bovenstaande jaar, in dit geval 2019, is het meest actuele jaar waarvan de informatie bekend is.



De weging geeft aan hoe het gemiddelde over de jaren wordt berekend. In bovenstaand voorbeeld worden alle jaren even zwaar gewogen bij het berekenen van het gemiddelde.

3.2 Exploitatie eenheden

Dit tabblad geeft een overzicht van de verwachte omzet per ruimte, de inkoopkosten per ruimte, de bruto marge per ruimte, de yields per ruimte en in welke eenheden er gerapporteerd wordt.



Zoals te zien in bovenstaande afbeelding geeft dit een indicatie hoe er naar de omzet gekeken dient te worden. De diconteringsvoet en de exit yield zijn vrij invulbaar, tenzij deze overschreven is voor de onderliggende ruimtes. Tevens is er een rekeneenheid in te voeren. Te kiezen tussen vierkante meter en aantal. Daarnaast is de eenheid te kiezen. In bovenstaand voorbeeld is gekozen voor de eenheid “kamers”.


Middels het plusteken kunt u een ruimte aanmaken.


ParameterEffect waarderingUitleg
RuimteNeeGeef zelf een naam aan de ruimte.
SorteringNeeGeef een eventuele sortering aan voor in het rapport.
IPD typeNeeWordt overgenomen van een hoger niveau, maar is overschrijfbaar.

Type exploitatie gebonden bedrijf

NeeWordt overgenomen van een hoger niveau, maar is overschrijfbaar.
RekeneenheidJaVrij overschrijfbaar. Dit is de rekeneenheid waarmee de omzet wordt bepaald en kunt u aanpassen indien het afwijkt van de rekeneenheid van het pand.
VVO (m²)JaVrije invoer. Het aantal vierkante meters dat de ruimte telt.
Aantal JaVrije invoer, Het aantal eenheden.
Type eenheid NeeVrij overschrijfbaar. Het type eenheid, wordt overgenomen van hoger niveau.
Omzet (€/m² of €/stuk)JaDe omzet per vierkante meter of per stuk.
Gem. bez graadJaDe gemiddelde bezettingsgraad wordt verkregen uit tabblad Exploitatie prognose.

Gem. omzet

JaDe gemiddelde omzet per ruimte.
Gem. omzet per m²JaNiet overschrijfbaar. Berekening die de gemiddelde omzet per vierkante meter geeft.
Gem. omzet per stukJaNiet overschrijfbaar. Berekening die de gemiddelde omzet per stuk geeft.
Inkoopkosten (%)JaVrije invoer. U kunt hier de inkoopkosten opgeven als percentage van de omzet.
Inkoopkosten (€)JaVrije invoer. U kunt hier de inkoopkosten per ruimte opgeven.
Bruto margeJaNiet overschrijfbaar. Berekening van de omzet minus de inkoopkosten.
Disconteringsvoet (%)JaWordt overgenomen van een hoger niveau, maar is overschrijfbaar.
Exit yield (%)JaWordt overgenomen van een hoger niveau, maar is overschrijfbaar.

Bedrijfseconomische huurwaarde

JaDit percentage geeft de markthuur ten opzichte van de gemiddelde omzet.


3.3 Exploitatieprognose

Het tabblad exploitatie prognose geeft de taxateur de mogelijkheid om te rekenen met de bezettingsgraad voor het totaal en per ruimte. Daarnaast kan een verwachting voor de omzetontwikkeling worden ingevoerd voor het totaal en per ruimte. In het bovenste blok gebeurd dit op complex niveau, daaronder gebeurd dit per ruimte. De percentages per ruimte zullen overgenomen worden van de waarden op complex niveau.


Zoals hierboven treed bij het blok Omzetontwikkeling per ruimte extrapolatie op indien voor een bepaald jaar een percentage wordt ingevoerd en op de knop bewaar wordt geklikt. Dit geldt eveneens voor het blok Bezettingsgraad ruimtes. Onderaan is een overzicht inzake de omzetontwikkeling per ruimte in absolute getallen.

3.4 W&V genormaliseerd

Dit tabblad geeft een overzicht van de gemiddelde winst- en verliesrekening op basis van het verleden, de prognose en het verschil uitgedrukt in een percentage. De prognose is vrij invulbaar. De omzet wordt overgenomen van een hoger niveau. De brutomarge, totale kosten, netto resultaat voor belastingen en na belastingen worden berekend vanuit ingevoerde data in dit blok. Verder kunnen alle velden vrij ingevoerd worden bij de prognose, ter controle wordt aan de rechterzijde ernaast de percentages van de omzet weergegeven.


3.5 Inventaris

In dit tabblad is de inventaris per ruimte op te geven met de bijbehorende afschrijving. Dit is van belang bij de waardering van de inventaris, maar ook als input van het resultaat van de onderneming en zodoende het vastgoed.

ParameterEffect waarderingUitleg
RuimteNeeNiet vrij invoerbaar. Wordt overgenomen van een hoger niveau.

Aanschafprijs inventaris

JaVrije invoer. De prijs die betaalt is voor het aanschaffen van het inventaris/element/product.
Jaar van aanschafJaOverschrijfbaar. Wordt overgenomen van een hoger niveau.
LevensduurJaVrije invoer. De levensduur van de inventaris, voor de berekening van de lineaire afschrijving.
Afschrijving inventarisJaNiet vrij invoerbaar. Berekening van de afschrijving per jaar op basis van de aanschafprijs, het bouwjaar en de levensduur. Geen verplicht veld. Er mag ook gekozen worden om de marktwaarde hard in te voeren.
EV %JaVrije invoer. De economische veroudering van de inventaris als percentage van de afgeschreven inventaris.
MarktwaardeJaVrij invoerbaar, geen verplicht veld. Is het alternatief voor de afschrijving inventaris.
BoekwaardeJaDe waarde waarvoor de inventaris in de boekhouding staat opgenomen oftewel restwaarde.



4. MARKTHUUR

In dit tabblad wordt de markthuur bepaald, een contract toegewezen aan de ruimte en het onderhoud en de kosten berekend voor het object.

4.1 Ruimtes

Geef in dit tabblad eerst een markthuur index percentage op voor de ontwikkeling van de te verwachte markthuur in de beschouwingsperiode. Deze index wordt geëxtrapoleerd naar rechts na invoer. Dit geldt ook voor de kostenindex.


KolomEffect waarderingUitleg
RuimtetypeNeeNiet overschrijfbaar, wordt overgenomen van een hoger niveau.
IPD typeNeeNiet overschrijfbaar, wordt overgenomen van een hoger niveau.

Type exploitatie gebonden bedrijf

NeeOverschrijfbaar, wordt overgenomen van een hoger niveau.
Soort ruimteJaGeef aan of het om een ruimte gaat die in gebruik is bij de eigenaar of dat het om een verhuurde ruimte gaat.
RekeneenheidJaOverschrijfbaar, wordt overgenomen van een hoger niveau.
VVO (m²)JaOverschrijfbaar, wordt overgenomen van een hoger niveau.
AantalJaOverschrijfbaar, wordt overgenomen van een hoger niveau.
Type eenheidJaOverschrijfbaar, wordt overgenomen van een hoger niveau.

Markthuur per rekeneenheid

JaVrije invoer. Geef hier de markthuur per rekeneenheid op.
Markthuur (€/jr)JaNiet overschrijfbaar. Berekening van de markthuur per rekeneenheid maal het aantal vierkante meters.
NAR von (%)JaOverschrijfbaar, wordt overgenomen van een hoger niveau.
Exit yield von (%)JaOverschrijfbaar, wordt overgenomen van een hoger niveau.

Bedrijfseconomische Huurwaarde

NeeGeeft de markthuur ten opzichte van de gemiddelde omzet.


4.2 Contracten

Indien er een ruimte is die als soort een BEL heeft gekregen is dit tabblad zichtbaar. Voor een EGB ruimte kan geen contract worden aangemaakt aangezien dit gaat om een eigenaar gebruikersruimte.

Voordat een contract aan een ruimte gekoppeld kan worden dient u eerst een contract aan te maken middels het plusteken. Na het aanmaken van het contract kan je middels het plusteken bij het blok “Contract koppeling met ruimtes” het contract koppelen aan een ruimte.

Tevens is er een mogelijkheid om een korting te geven op het contract. Dat kan bij het blok ‘Overige contract elementen”.

4.2.1 Opvoeren opvolgende contracten

Het is mogelijk om een opvolgende contract aan te maken. Er zit een maximum van één opvolgende contract.


  1. Maak twee contracten aan en voer de gegevens in. Let hierbij op dat de einddatum van het eerste contract voor of gelijk aan de startdatum van het opvolgende contract ligt.
  2. Koppel vervolgens het eerste contract aan de ruimte.
  3. Het opvolgende contract hoeft u niet te koppelen aan een ruimte. Dit wordt automatisch gedaan mits u bij het eerste contract het tweede contract hebt geselecteerd als opvolgend contract.

Voor het tabblad leegstand geldt dat u voor het opvolgende contract geen wijzigingen kunt invoeren. Deze

worden overgenomen van het eerste contract.

4.3 Leegstand

De standaard leegstand parameters betreft de algemene getallen die gelden voor alle huurcontracten (deze zijn overschrijfbaar per huurcontract).


KolomEffect waarderingUitleg
ComplexNeeNiet vrij invoerbaar. Naam van het complex.
Looptijd (mnd)JaJa Overschrijfbaar, wordt overgenomen van een hoger niveau.
Mutatieleegstand (mnd)JaMaanden leegstand na expiratie huurcontract. Standaard 6 maanden, maar overschrijfbaar.

Vertrekkans huidige huurder

Ja

Overschrijfbaar, staat automatisch op 6 maanden.

LET OP! Kans mag niet leeg of 0% zijn. In theorie is er altijd kans op opzegging.

Vertrekkans opvolgende huurders


Ja

Kans op vertrek opvolgende huurder. Standaard 50%, maar overschrijfbaar.


LET OP! Kans mag niet leeg of 0% zijn. In theorie is er altijd kans op opzegging.

Mutatiekosten na huidige huurder (€/m²)

JaKosten per m2 BVO voor (weder)verhuurklaar maken van de ruimte, na vertrek huidige huurder. Vrij in te vullen. Mutatiekosten worden vermenigvuldigd met de vertrekkans.

Mutatiekosten na opvolgende huurders (€/m² of €/stuk)

Ja

Kosten per m2 BVO voor (weder)verhuurklaar maken van de ruimte, na vertrek fictieve, opvolgende huurder. Vrij in te vullen.

Mutatiekosten worden vermenigvuldigd met de vertrekkans.

Servicekosten eigenaar (€/m²)

Ja

Servicekosten eigenaar per m2 BVO voor tijdens de aanvangs- en mutatieleegstand. Vrij in te vullen. Servicekosten worden

vermenigvuldigd met de vertrekkans.

Promotiekosten (%) huurwaarde

Ja

Kosten promotie aanvangs- en mutatieleegstand als percentage van de markthuur. Standaard 1,00%, maar vrij overschrijfbaar.

Promotiekosten worden worden vermenigvuldigd met de vertrekkans.

Verhuurcourtage (%) huurwaarde

Ja

Courtage van de makelaar voor de verhuur van aanvangs- en mutatieleegstand als percentage van de markthuur. Standaard 14,00%, maar vrij overschrijfbaar. Promotiekosten worden worden vermenigvuldigd met de vertrekkans.

Huurdersrisico

Ja

Risico dat huidige huurder de meer minderhuur niet kan voldoen. Het percentage wordt vermenigvuldigd met de meer minderhuur.

LET OP! Bij minderhuur wordt de negatieve correctie kleiner.
Afwijkende index (%)JaMocht er contractueel een indexatie zijn vastgelegd, dan wordt deze hier opgenomen. Bij geen afspraken leeg laten, dan wordt de inflatie automatisch meegenomen.

Aanvangsleegstand (mnd)

Ja

Maanden leegstand van de leegstaande ruimtes (ook leegstandscontracten. Standaard 6 maanden, maar overschrijfbaar.

Kosten AanvangsleegstandJa

Kosten per m2 of per stuk voor het hebben van aanvangsleegstand.

Huurherzieningsperiode (mnd)

Ja

Dit wordt ook wel een mogelijkheid tot huurherziening genoemd, deze wordt veelal opgenomen in een huurcontract om de 5 jaar.


4.4 Onderhoud

Dit tabblad bepaalt de onderhoudskosten, de herbouwwaarde per vierkante meter BVO aan de hand van het VEX type en de gecorrigeerde vervangingswaarde. Deze worden ingevuld onder het tabblad Markthuur - Ruimtes, in de tabel Onderhoud / Herbouwwaarde.

4.4.1 Onderhoud / herbouwwaarde

Na het kiezen van het VEX type dient u de rest van de groene vakjes in te vullen. Dit gaat nu alleen nog om BVO m²/stuks.

4.4.2 Onderhoud

Vervolgens kunt u links het blok Grondslag invullen. Hier kunt u voor verscheidene parameters de waardes invullen. Dit is een percentage van het totaal aantal BVO’s. Doordat u de BVO’s heeft ingevuld in het blok Onderhoud / herbouwwaarde worden de berekeningen in het blok Onderhoud uitgevoerd/zichtbaar.

Vervolgens kunt u de overige blokken invullen, zoals de overige installaties per vierkante meters BVO en het VEX of meerjarenonderhoud. Tot slot kunt u onderaan in het blok Installaties en overige nog overige (VEX) installaties toevoegen.

4.5 Kosten

Het kosten tabblad geeft u een overzicht van alle kosten zoals OZB, waterschapslasten en overige kosten. Indien u dit gedaan heeft zullen alle kosten netjes in het kostenoverzicht links terecht komen.


KolomEffect waarderingUitleg
Markthuur (€/jr)JaNiet overschrijfbaar. Berekening van de markthuur op jaarbasis uit het tabblad Markthuur - Ruimtes.

Kapitalisatiefactor WOZ waarde

Ja

Kapitalisatiefactor op markthuur t.b.v. WOZ-waarde. Standaard op 10, maar vrij overschrijfbaar.

LET OP! Als de WOZ waarde is overschreven, werkt kapitalisatiefactor niet. Haal WOZ waarde leeg om alsnog de kapitalisatiefactor te gebruiken.

WOZ waardeJaStandaard resultaat van de markthuur * kapitalisatiefactor, maar vrij overschrijfbaar.

LET OP! Als de WOZ waarde is overschreven, werkt kapitalisatiefactor niet. Haal WOZ waarde leeg om alsnog de kapitalisatiefactor te gebruiken.

OZB tarief eigenaar WOZ waarde (%)

Ja

Wordt automatisch gegenereerd op basis van de gekozen gemeente (tabblad Algemeen - Complex), maar is vrij overschrijfbaar.

Waterschapslasten WOZ waarde (%)

Ja

Percentage van de WOZ-waarde. Vrije invoer.

Eenheid rioolbelasting

Ja

Basis voor berekening rioolbelasting (eenheid of percentage WOZ-waarde. Gegenereerd op basis van gekozen gemeente

(tabblad Algemeen - Complex).

Aantal eenheden (rioolbelasting)

JaEenheden waarover rioolbelasting wordt geheven. Vrij in te vullen.
Rioolbelasting (€/pe)JaVrije invoer. Het aantal euro’s dat betaald wordt per eenheid rioolbelasting.

Herbouwwaarde ex. grond (€/jr)

JaBruto markthuur overgenomen uit tabblad Ruimtes - Onderhoud + locatie- en objecttoeslag. Vrij overschrijfbaar.
Verzekering (‰)Ja

Verzekeringspremie. Automatisch gegenereerd o.b.v. IPD type de data komt uit het VEX boekje. Het promillage is overschrijfbaar.


Beheerkosten markthuur (%)


JaPercentage van de markthuur. Vrij invoerveld.


Overige zakelijke lasten (€/jr)


JaVast bedrag per jaar. Vrij invoerveld.
Oninbaar jaarhuur (%)JaPercentage van de markthuur. Vrij invoerveld.


Overige kosten (€/jr) totaal


JaVast bedrag per jaar. Vrij invoerveld.


4.6 Bijlagen contract

Indien u beschikt over de module PDF en digitaal archief heeft u hier de mogelijkheid om contracten te uploaden als bijlage bij de taxatie. Dit kunt u doen door op het icoontje upload bestand te klikken.


5. PERCELEN

In dit tabblad geeft men een beschrijving van de kadastrale percelen, de waarde van de grond, de hoogte van de erfpachtcorrectie en de waarde van het erfpachtrecht.


Er is een aparte handleiding voor het tabblad Percelen. Zie hiervoor de Handleiding Erfpacht.



6. CORRECTIES

Correcties heeft twee subtabbladen: Exploitatie en Overig.

6.1 Exploitatie

De correcties op dit tabblad gelden alleen voor de exploitatie waarde. In verband met deze rare tijd, COVID-19, is het mogelijk om ook correcties op te nemen voor zowel personeels- als inkoopkosten en baten.


U kunt aangeven of er geïndexeerd moet worden voor de milieu investeringen, voor de inventaris, de personeelskosten en de inkoopkosten. Vervolgens kunt u het afschrijvingstermijn invoeren en een disconteringsvoet voor de inventaris. Daarna kunt u bij het blok Correctie kosten de kosten en baten opgeven. Het blok eronder geeft de geïndexeerde waardes weer.


6.2 Overig

Onder het tabblad Overig kunnen correctieve kosten en opbrengsten per jaar worden opgegeven over de beschouwingsperiode. Daarnaast is er de mogelijkheid om overige waarden dan wel eventuele sloop op te nemen voor de waardering.


6.2.1 Correcties

Men kan per veld aangeven of de opgegeven waardes al dan niet geïndexeerd moeten worden. Daarnaast zijn er drie blokken, waarbij in de eerste twee blokken respectievelijk de correctie opbrengsten en kosten kunnen worden opgevoerd. Het derde blok is de resultante van de in de eerste twee blokken opgegeven opbrengsten en kosten. Daarom alleen een overzicht van het derde blok, Correctie berekeningen, zie hieronder.

RijEffect waarderingUitleg
Jaarlijkse batenJaVrije invoer. Door middel van extrapolatie worden opgevoerde waardes in de daaropvolgende periodes automatisch overgenomen.
Incidentele batenJaVrije invoer per periode. Er treedt geen extrapolatie op.
SubsidiesJaVrije invoer per periode. Er treedt geen extrapolatie op.
Jaarlijkse lastenJaVrije invoer. Door middel van extrapolatie worden opgevoerde waardes in de daaropvolgende periodes automatisch overgenomen.
Incidentele lastenJaVrije invoer per periode. Er treedt geen extrapolatie op.

Achterstallig onderhoud

Ja

Vrije invoer per periode. Er treedt geen extrapolatie op.

RenovatieJaVrije invoer per periode. Er treedt geen extrapolatie op.

Energiebesparende maatregelen

Ja

Vrije invoer per periode. Er treedt geen extrapolatie op.


6.2.2 Sloop

Wanneer een complex in de toekomst gesloopt wordt kunt u dit opgeven onder Sloop. Vanaf het moment van sloop stoppen alle kasstromen.


ParameterEffect waarderingUitleg

Sloop ja/nee

JaWordt het complex gesloopt.

Sloop datum

Ja

Datum van sloop. Vanaf deze datum stoppen alle kasstromen.

Exit waarde opstallen/sloopkosten

JaDe eindwaarde van de opstallen.

LET OP! vul een negatief bedrag in wanneer de sloopkosten de waarde van opstallen overstijgen.



7. WAARDERING

Onder dit tabblad kan de taxatie worden afgerond met het invoeren van de (aanvangs)rendementen. Bovenin kunt u de zelf het percentage voor de markthuur index invoeren en de kostenindex overschrijven indien nodig. Daarna volgen drie waardering scenario's voor markthuur NAR en DCF en marktwaarde exploitatiegebonden (indien u het vastgoed verkoopt).

7.1 Scenario exploitatiegebonden

Dit blok geeft een overzicht van de al ingevulde gegevens zoals NAR percentage, de omzet en de exit yield. U dient, indien aanwezig, een correctie op te geven voor onderhoud en/of overige correcties op de eindwaarde.

ParameterEffect waarderingUitleg
Omzet op t=eindJaNiet overschrijfbaar. De verwachte omzet in het laatste jaar van de beschouwingsperiode. Wordt berekend vanuit de aangegeven omzet per ruimte en de omzetontwikkeling per ruimte. Te vinden in de tabbladen respectievelijk Exploitatie - Exploitatie eenheden en Exploitatie - Exploitatie prognose.

Gemiddeld resultaat voor belasting (%)

JaHet gemiddelde resultaat uitgedrukt in een percentage.


Resultaat voor belasting (€)


JaHet gemiddelde resultaat uitgedrukt in euro’s.
Waarde voor correcties (€)JaDe waarde voordat er correcties vanaf gehaald worden.

Correctie onderhoud op eindwaarde

JaCorrecties t.b.v. onderhoud welke in mindering worden gebracht op de Exitwaarde VON.


Correctie overig op eindwaarde


JaCorrecties t.b.v. overige zaken welke in mindering worden gebracht op de Exitwaarde VON.

Totale correcties t=eind (€)

JaHet totaalbedrag aan correcties aan het einde van de beschouwingsperiode.
Exitwaarde vonJaDe eindwaarde von. De exitwaarde minus totale correcties op t=eind.
VerwervingskostenJaOverdrachtsbelasting en transactiekosten op marktwaarde von.
Exitwaarde kkJaDe eindwaarde kosten koper, de exitwaarde VON minus correcties.

NCW exitwaarde von (€)

JaDe exitwaarde vrij op naam contant gemaakt tegen de disconteringsvoet.

NCW exitwaarde kk (€)

JaDe exitwaarde kosten koper contant gemaakt tegen de disconteringsvoet.


7.2 Marktwaarde exploitatiegebonden

Dit blok geeft de verkoopwaarde van het vastgoed terug. Dit is een van de drie opties voor de waardering.


LET OP het gaat hier om de waarde van het vastgoed en niet van de onderneming,. Om deze reden wordt de waarde van de inventaris en de goodwill in mindering gebracht op de marktwaarde von.

ParameterEffect waarderingUitleg
NCW kasstromen (€)JaNiet overschrijfbaar. De kasstromen contant gemaakt tegen de disconteringsvoet.

NCW exitwaarde von (€)

Ja

Niet overschrijfbaar. De exitwaarde contant gemaakt tegen de disconteringsvoet.

Marktwaarde von (€)JaNiet overschrijfbaar. De som van de NCW Kasstromen en de NCW


Exitwaarde. Inventaris en goodwill (%)


JaHet percentage van de goodwill en inventaris samen op basis van de marktwaarde von.
Waarde inventaris (€)JaNiet overschrijfbaar. De marktwaarde van de inventaris, terug te vinden onder het tabblad Exploitatie - Inventaris.
Waarde goodwill (€)JaDe waarde van de goodwill is afhankelijk van het ingevulde percentage inventaris en goodwill, de waarde van de inventaris en de marktwaarde von. LET OP! indien er geen inventaris is ingevuld is het gehele percentage bedoeld voor de goodwill.


Marktwaarde vastgoed von (€)


JaNiet overschrijfbaar. Berekening van de marktwaarde von minus de waarde van de inventaris en het vastgoed.

Verwervingskosten (€)

JaDe verwervingskosten om tot kosten koper te komen.

Overige waarden kk (€)

JaDe overige waarden.


Marktwaarde vastgoed kk (€)


JaNiet overschrijfbaar. Marktwaarde vastgoed von minus alle kosten koper. 


Marktwaarde vastgoed kk afgerond (€)


JaNiet overschrijfbaar. Afgeronde marktwaarde von van het vastgoed minus alle kosten koper.


7.3 Scenario markthuur - NAR

Dit blok geeft de marktwaarde van het object terug volgens de NAR methode.

ParameterEffect waarderingUitleg

Bruto markthuur (€/jr)

JaNiet overschrijfbaar. Bruto markthuur van het getaxeerde op waardepeildatum.


Exploitatielasten (€/jr)


JaDe totale jaarlijkse exploitatiekosten, exclusief de canonverplichting.
Exploitatielasten (%)JaPercentage exploitatielasten van de bruto markthuur.


Exploitatielasten (%) (incl. canon)


JaPercentage exploitatielasten inclusief de canonverplichting van de bruto markthuur.

Netto markthuur (€/jr)

JaNiet overschrijfbaar. De Bruto markthuur minus de exploitatielasten inclusief canon.

Marktwaarde von (€) voor correcties

JaNiet overschrijfbaar. Berekend op basis van de Netto markthuur en het NAR percentage.
Totaal correcties (€)JaHet totaalbedrag aan correcties aan het einde van de beschouwingsperiode.
Marktwaarde von (€)JaNiet overschrijfbaar. Marktwaarde von inclusief correcties.
VerwervingskostenJaDe verwervingskosten om tot kosten koper te komen.

Overige waarden kk (€)

JaNiet overschrijfbaar. Waarde kosten koper van de overige waarde elementen.
Marktwaarde kk (€)JaMarktwaarde kosten koper. Marktwaarde von minus kosten koper en overige waarden kosten koper.
Marktwaarde kk afgerond (€)JaMarktwaarde kosten koper afgerond. Marktwaarde von minus kosten koper en overige waarden kosten koper.


7.4 Scenario markthuur - DCF

Dit blok geeft de marktwaarde terug volgens de DCF methode.


ParameterEffect waarderingUitleg

Markthuur op t=eind (€)

JaNiet overschrijfbaar. Markthuur aan het eind van de beschouwingsperiode.

Corr. exitwaarde onderhoud / renovatie (€)

JaCorrecties op de Exitwaarde t.b.v. onderhoud en renovatie.

Correctie overige op exitwaarde (€)

JaOverige correcties op de Exitwaarde.
Leegstand na beschouwingsperiodeJaUitgangspunt waarin leegstand (niet) wordt meegenomen na de beschouwingsperiode.
Exitwaarde kk (€)JaNiet overschrijfbaar. Exitwaarde von minus de kosten koper.

NCW exitwaarde kk (€)

JaNetto contante waarde van de exitwaarde kosten koper contant gemaakt tegen de disconteringsvoet.
NCW kasstroom (€)JaDe som van alle netto contante waarden van de kasstromen over de gehele beschouwingsperiode.
Marktwaarde von (€)JaMarktwaarde van het vastgoed, vrij op naam.
VerwervingskostenJaDe verwervingskosten om tot kosten koper te komen.

Overige waarden kk (€)

JaNiet overschrijfbaar. Waarde kosten koper van de overige waarde elementen.
Marktwaarde kk (€)JaMarktwaarde van het vastgoed kosten koper.

Marktwaarde kk afgerond (€)

JaMarktwaarde van het vastgoed kosten koper afgerond.


7.5 Variabelen (markthuur en exploitatiegeb. scenario)

In dit blok kunt u voor de drie scenario’s aangeven wat de overdrachtsbelasting en transactiekosten zijn. Tevens geeft het u hier de mogelijkheid om in te stellen hoe de marktwaarde wordt afgerond in het rapport.


ParameterEffect waarderingUitleg
OverdrachtsbelastingJaStandaard 6,00% voor commercieel vastgoed en 2,00% voor woningen. Vrij overschrijfbaar.

Overdrachtsbelasting op eindwaarde

Ja

Indien er een ander percentage overdrachtsbelasting geldt voor de eindwaarde kan dat hier ingevoerd worden.

Transactiekosten

Ja

Staffel op basis van de marktwaarde. Vrij overschrijfbaar.

Afronden marktwaarde (rapporten)

JaEffect op de afronding van de marktwaarde kk.



8. VERVANGINGSWAARDE

Er is een aparte handleiding voor het tabblad Vervangingswaarde. Zie hiervoor de Handleiding gecorrigeerde vervangingswaarde.


9. REFERENTIES

Er is een aparte handleiding voor het tabblad Referenties. Zie hiervoor de Handleiding Referenties.


10. TEKST RAPPORT

Er is een aparte handleiding voor het tabblad Tekst Rapport. Zie hiervoor de Handleiding Taxatieproces.


11. RAPPORTAGES

Onder het tabblad Rapportages - Taxatie staan de verschillende rapportages die kunnen worden gedownload, waaronder het standaard Taxatierapport.

Voor een uitgebreide beschrijving verwijzen wij naar de Handleiding Algemeen (paragraaf 2.4.7. Rapportages).

Was dit artikel nuttig?

Dat is fantastisch!

Hartelijk dank voor uw beoordeling

Sorry dat we u niet konden helpen

Hartelijk dank voor uw beoordeling

Laat ons weten hoe we dit artikel kunnen verbeteren!

Selecteer tenminste een van de redenen

Feedback verzonden

We waarderen uw moeite en we gaan proberen om het artikel te verbeteren