Handleiding Markthuurkapitalisatie in BTL-module (BETA)

INHOUDSOPGAVE

• Introductie
• Markthuur
• Meer- en minderhuur
• Nieuwe velden in de applicatie
• Gebruiksinstructie stap voor stap

Introductie

In de BTL-module is functionaliteit toegevoegd waarmee het mogelijk is om de markthuur te kapitaliseren, inclusief een correctie voor meer- en minderhuur. 

Wanneer deze optie wordt geselecteerd, wordt de marktwaarde berekend door de markthuur te kapitaliseren. Vervolgens wordt – indien van toepassing – een correctie toegepast op basis van meer- of minderhuur.

LET OP
De NAR (markthuur) functionaliteit is nog in BETA, dat wil zeggen dat het nog ontwikkeling is. Wel is het mogelijk om rapporten uit te brengen en te versturen via SBR middels deze methode.

Markthuur

Als de ingevoerde markthuur voor een woning hoger is dan de maximale huur volgens het WWS (Woningwaarderingsstelsel), wordt de markthuur overgeschreven met de maximale huurprijs. Met andere woorden: er wordt een gecorrigeerde markthuur gekapitaliseerd. Dit geldt voor gereguleerde woningen met een huurcontract dat is ingegaan na invoering van de WBH. Voor geliberaliseerde woningen wordt altijd de ingevoerde markthuur gebruikt, ongeacht of deze hoger is dan de WWS-grens.

Meer- en minderhuur

De meer- en minderhuur Er zijn twee manieren waarop meer- en minderhuur in de waardering wordt meegenomen:

1. Mutatiegraad (op complexniveau)

• Op complexniveau kun je een mutatiegraad opgeven. Deze wordt gebruikt om te bepalen wanneer een huurcontract ‘expireert’ (afloopt).
• De mutatiegraad wordt per periode cumulatief opgeteld totdat deze 100% bereikt. Die periode wordt gezien als het moment waarop alle huurcontracten (waarvoor de mutatiegraad geldt) aflopen.
• Vanaf dat moment wordt voor de betreffende woningen geen meer- en minderhuur meer berekend.
• Bijvoorbeeld: bij een mutatiegraad van 10% per jaar, wordt de 100% bereikt in jaar 10. Meer- en minderhuur wordt dan alleen berekend t/m jaar 10.
• De mutatiegraad geldt voor alle verhuurde woningen waarvan er geen 'Verwacht mutatie moment' is opgegeven.
  
  

2. Verwacht mutatie moment (op woningtype/woning niveau)

• Op het niveau van de woning of woningtype kan een specifieke mutatie moment worden ingevoerd onder 'Verwacht mutatie moment'.
• Wanneer een datum wordt opgegeven wordt de meer- en minderhuur tot aan deze einddatum berekend.
  
  

3. Combinatie van mutatiegraad en 'Verwacht mutatie moment'

• Heeft een woning een ingevoerde verwacht mutatie moment? → Dan wordt deze datum gehanteerd als einddatum voor .
• Heeft een woning geen einddatum? → Dan wordt de mutatiegraad gebruikt.
• Is er geen mutatiegraad ingevoerd? → Dan wordt standaard uitgegaan van 0% mutatie, en wordt meer- en minderhuur berekend over de volledige beschouwingsperiode + 50 jaar.
  
  

4. Indexatie per huursegment

• Er is de mogelijkheid om een indexatie per huursegment toe te passen. Wanneer de NAR (markthuur) wordt geselecteerd verschijnt het veld 'Indexatie per huursegment'. Indien indexatie per huursegment op 'Ja' wordt gezet kan op tabblad 'Waardering - NAR' een indexatie per huursegment worden ingevuld.
• De index wordt gebruik voor het indexeren van de contracthuur die gebruikt wordt voor het berekenen van de meer- en minderhuur. De dropdown voor Indexatie per huursegment staat standaard op 'Nee'.
  
  

Nieuwe velden in de applicatie

Tabblad Algemeen - Complex

• Indexatie per huursegment
  
  

Tabblad Woningen - Types en units

• Verwacht mutatie moment

Tabblad Waardering

• Markthuurindex
• Index per huursegment (Indien indexatie per huursegment op Ja is gezet)
• Mutatiegraad

Gebruiksinstructie stap voor stap

1. Selecteer NAR (markthuur) waarderingsmethode

Ga in de BTL-module naar het tabblad Algemeen – Complex en kies in de dropdown ‘Keuze marktwaarde’ voor NAR (markthuur). Indien gewenst kan er gekozen worden voor indexatie per huursegment op 'Ja' te zetten.

2. Vul de woninggegevens in
Ga naar het tabblad Woningen en voer de gegevens van de objecten in.
Er verschijnt een nieuwe kolom voor het invoeren van de het verwacht mutatie moment.
 → De datum kun je invullen per woningtype of per woning.

3. Vul de waarderingsgegevens in

 Ga naar het tabblad Waardering.

• Voer de Markthuurindex in voor de indexatie van de markthuur.
• Indien gewenst, voer hier ook de mutatiegraad in.

4. Meer- en minderhuur rapport

 Ga naar het tabblad Rapportages - Taxatie.

• In de additionele bijlage 'NAR correcties' kan de ontwikkeling van de meer- en minderhuur worden gevolgd.